房地产培训讲义---LY

评估三部刘勇[e-mail]+1.概述+估价的概念、必要性+2.房地产估价理论基础+估价原则、基本程序+3.房地产估价方法(重点)+市场法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法、路线价法(土地估价中讲)+4.估价报告+估价结果报告、估价技术报告+1.1房地产估价概念+所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点（价值日期）客观合理价格或价值的估计、推测或判断的活动。+评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。+房地产估价=科学+艺术（既要在科学、合理、合法范围内，又要尽量满足客户要求）+1.2房地产估价的必要性+房地产估价包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：+(1)房地产抵押贷款的需要；(2)房地产征收补偿的需要；+(3)房地产保险和损害赔偿的需要；(4)房地产税收的需要+(5)司法鉴定的需要；(6)用房地产作价出资设立公司的需要；+(7)投资性房地产公允价值计量的需要；(8)房地产转让的需要。2.1基本原则⑴合法原则要以估价对象的合法权益为前提进行。从理论上讲，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象，只要做到评估价值与依法判定的权益状况相匹配。如承租人可以委托评估其承租权价值。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。《国有建设用地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑；*合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。如：土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度，都是有规划批准为前提的。不能随意假设。*合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价，不得作为出资的房地产不能作为出资设立公司为估价目的来估计，等等。⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。*最佳用途、最佳规模、最佳集约度*法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第一种）（由于城市的发展，转换用途前提也较多，案例“武科大处置资产”）⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。（征求意见稿称为“价值日期原则”）过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点（价值日期）。⑸独立客观公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。2.2房地产估价的基本程序⑴获取估价业务⑵受理估价委托，确定房地产估价的基本事项①明确估价目的和价值类型(估价委托人提出)(转让/抵押/税收/征收等目的)价值类型包含市场价值和非市场价值(快速变现价值/谨慎价值/)在用价值/残余价值/投资价值)②确定估价对象实物状况、权益状况、区位状况③确定估价时点(价值日期)④签订估价合同⑶拟订评估作业计划包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度⑷收集估价整理资料估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区房地产有影响的资料；③相关房地产的交易价格、开发成本、租赁和自营收益实例资料；④反映估价对象状况的资料(主要是指实物状况、权益状况)。⑸实地查勘对象进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周边环境或临路状况进行拍照。(展示住宅房屋调查表)⑹选择估价方法测算：根据收集到的资料特点+估价对象特点（不同物业类型）+估价方法的适用对象，来选择方法。一般用2种或以上的方法。⑺确定估价结果（最终估价）不同的估价方法估算的结果会有差异，要进行比较、检查、确认、分析，确定最终的估价结果。2种方法的结果差异过大，要认真检查。最终结果可以采用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等。对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告中阐述理由。⑻撰写房地产估价报告⑼审核估价报告⑽交付委托方房地产估价报告⑾估价资料归档当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉及三个基本的考虑因素：①根据估价目的对每种方法的适合程度进行检查；②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑；③对使用评估方法得出的价值范围以及该范围内每个价值进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验。口头报告估价报告表格式报告书面报告叙述式报告1.确定估价对象2.制订估价计划3.收集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.形成估价报告一般数据标的数据可比案例数据收益法成本法市场法最高最佳使用估价对象可以同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。市场法、收益法、成本法、假设开发法3.1市场法市场法，也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法。是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产正常市场情况下的价格或价值的一种方法。适用范围：房地产市场比较发达，交易案例与待估案例有较强相关性的地方一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。估价对象比准价格=比较实例的价格（A、B、C）×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数●市场法重点⑴选取可比案例的规模应与估价对象的规模相当。一般控制在0.5-2倍之间。⑵选择的可比案例成交日期要接近估价时点(价值日期)，不宜超过1年。(最新的土地估价评审标准是不超过3年)。⑶交易情况、市场状况(交易期日)、房地产状况(区位状况/实物状况/权益状况)每项修正和调整对可比实例价格的调整幅度不得超过20％，综合调整幅度不得超过30％，各可比实例修正和调整后的价格之间的差异不得超过30％。⑷选取可比案例很重要，理想的状况是如果选取的案例十分合适，可以不做修正或做很少的修正，直接简单算术平均得出估价结果。如果没有合适的案例，还可以采用“分配法”，即如果估计对象为单独的土地或建筑物，而缺少相应的交易案例，但有类似的土地和建筑物综合体的交易案例时，则可将此土地和建筑物综合体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将提取出的部分作为可比案例。举例1、房地产估价报告的市场法2、资产报告中的房地产企业存货的市场法3.2收益法收益法也称收益资本化法、收益还原法，是对土地、房屋、或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。它是指在估算不动产未来若干年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将估价对象未来收益还原为估价时点(价值日期)收益总和的一种方法。适用范围：以获取收益为目的不动产的估价。最基本2个公式：运用收益法估价应按下列步骤进行：1、搜集有关收入和费用的资料要询问和查勘委估对象是否已经出租，若已租赁，要收集租赁合同，并区分租赁内和租赁外，租赁内按合同租金，租赁外按市场价。2、确定未来收益期限主要根据土地使用证的终止日期和房屋的剩余经济耐用年限确定。3、预测未来净收益；根据市场环境和对未来房地产市场的变化作出预测。4、求取报酬率或资本化率这是收益法的难点。主要采用累加法和市场提取法(V=A/Y)。5、选用适宜的收益法公式求出收益价值。根据收益不变、收益递增、收益递减、收益年限为永续年选用不同的公式。收益法资本化率r确定净收益测算A=Ag-Ac毛收入测算Ag经营成本测算Ac收益价格测算评估价不同物业类型净收益求取方式不同1、出租型房地产（最常见），应根据租赁资料和市场租金计算净收益，净收益为租赁收入扣除运营费用后的余额。运营费用包含维修费(年租金的2%~5%)、管理费(房屋重置价的1.5%~2%)、保险费(房屋现值的1.5‰~2‰)和税金(根据当地房地产政策而定，一般至少有房产税和营业税及附加)。2、商业经营型房地产(酒店、加油站、4S店等)，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3、生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4、尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。收益法的重难点1、报酬率的求取对于一般房地产估价收益法中的报酬率，我们一般采用累加法和市场提取法来求取。累加法是安全利率加风险调整值。(举例三张图片，大报告可选择此方式）市场提取法是根据无限年期的收益公式V=A/Y来求取报酬率Y。主要是估价人员根据市场上可比的三个房地产的每平米年租金来除以每平米售价得到报酬率，再简单算术平均得到待估对象的报酬率。2、熟练掌握公式A=AB+AL=VB×YB+VL×YL，在考试中做题很有帮助。3、收益期限问题(1)在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，可采用以下2种方式：①房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值(割差法)。②将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法公式P=A/R计算出房地产的价值，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。(2)在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为在土地使用权合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。①对于在土地使用权合同中未约定不可续期的，房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。②对于在土地使用权合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为房地产的收益期限计算房地产价值。4、收益法中是否考虑扣除建筑物折旧或土地摊销对于不同的估价对象，折旧的种类是不相同的。(1)当估价对象是房地合一时，则折旧包括两方面：一是土地成本的分摊，二是建筑物的折旧，这两部分均应作为房地的净收益，不做扣除。（由于此处计算是采用的有限年期的收益法公式，在以有限年收益法估价的标的物，在结束其生命周期后，没有再继续更新，所以每年计提的用于更新标的物的折旧费，就没有实际支出，成为净现金流入的一部分，这种情况下标的物的折旧费就不应该从净收益中扣除.）(2)当估价对象是土地时，土地净收益=房地净收益-建筑物净收益，这时建筑物的