外商投资与上海房地产市场概况

罪魁禍首或代罪羔羊？外商直接投資與上海房地產價格波動的關係25第三章外商投資與上海房地產市場概況第一節上海房地產市場的發展一、萌芽時期（1843~1949）上海建城至今已有七百多年的歷史，且早有「江海通津、東南都會」的美譽，在鴉片戰爭以前，未出現以盈利為目的的房地產經營者。鴉片戰爭結束後，依照中英《南京條約》上海於1843年開埠，允許外國商人租地造屋，房地產經營開始在上海發展起來。隨著上海國際貿易的快速發展，以及清末民初民族工業的興起，吸引了許多資本家在上海置地建房，土地與房地產的交易日漸頻繁，上海在當時就已經是中國最發達的房地產市場。房地產交易所帶來的種收益，也成為地方政府的主要收入來源之一，民國24年，公共租界財政收入有75％便來自於房捐地稅11。綜觀一百年間上海房地產業的發展，上海開埠後經濟快速發展，房地產業隨之興起，外商從事房地產經營在攫取巨額利潤的同時，加速了上海城市化，使上海由一個50萬人口的縣城，發展成為400萬人口的大都市。二、停滯時期（1949～1978）1949年中共建政以後，上海政府透過接管、清理外商房地產，同時搶修危險房屋，建立了公有房地產的基礎。隨後對私營房地產企業進行的社會主義改造，以公私合營等形式，將限額以上私有出租房屋納入公有房屋管理的範圍。接著又實施計畫經濟體制，土地收歸國有，按計畫劃撥無償、無限期使用，城市居民住房也由國家統一建造、統一分配以及實施低租金制度。由於城市建設與居民11請參閱上海市地方志網站，。罪魁禍首或代罪羔羊？外商直接投資與上海房地產價格波動的關係26住房都要由國家投入資金建設，然而國家投入卻始終趕不上人民的需求，上海市人住房面積一直維持在5平方公尺左右12。在此一階段，土地、房屋交易皆從市場中退出，上海房地產業處於長期停滯狀態，住房短缺在當時亦形成嚴重的社會問題。三、復甦發展時期（1978～2000）1978年中共十一屆三中全會後，鄧小平推動中國大陸改革開放。上海市率先進行改革房地產由政府「統建、統配、統管」的制度，開始有房地產交易的出現。1988年上海進行「土地批租」試點，進行對外有償轉讓土地使用權，並於1991年推出住房改革方案，上海房地產業開始復蘇。鄧小平在1992年「南巡」後，上海房地產業成為投資的焦點，由於上海房地產業剛剛起步，各項法規及市場交易機制尚未完善，投資過熱形成了大量空屋，房地產領域的外資投入一度占上海全年吸引投資比例的40%以上。自1994年開始，中共政府實施宏觀調控，政策審批趨緊使得上海房地產在此時呈現低靡，2000年投入上海房地產市場的外資比例已縮減至10%左右13。由於中共於此同時推出許多關於房地產市場的改革政策，也為日後房地產市場的發展鋪好了路。土地使用制度的改革不僅促進房地產業的發展，而且為城市建設募集了大量資金，加快了城市基礎設施建設，上海政府致力於改善投資環境，因此增強了對外商投資的吸引力，為上海成為現代化國際大都市奠定了基礎。在推動土地使用制度改革和住房制度改革的同時，培育房地產市場和房地產法規建設方面也取得了重大的進展，使房地產業向不斷向市場經濟邁進，房地產業在國民經濟和社會發展中的所扮演的重要角色逐漸顯現。1995年上海市區人均住房面積已達到8平方公尺，比1979年增加近一倍，房地產業的增加值在國民生產總值中的比重，從1991的0.79%，提高到1995年12李進成、崔光燦，「宏觀經濟視角下的上海房地產市場」，《上海房地》，2007年3月，頁14-18。13人民日報海外版，2001年04月10日，第五版。罪魁禍首或代罪羔羊？外商直接投資與上海房地產價格波動的關係27的3.2%14。1994年後上海房地產市場歷經連續幾年的不景氣，1998年亞洲金融風暴爆發後，中國大陸面臨通貨緊縮，房地產市場落至谷底。四、快速成長與調控震盪時期（2000～）從1999年底開始，中國大陸整體房地產市場逐步進入快速發展時，上海為了適應市民住房消費力上升，以及因應國內外大批企業進駐的新情況，上海市逐步放寬房地產審批，借助外資之力加快開發中心城區，上海房地產於是進入另一個快速的發展時期。從中國大陸第十個五年計畫以來，上海房地產業快速發展，投資和消費同步增加，土地使用制度改革有序推進、房地產市場體系逐步完善，促進了城市建設、經濟發展和市民住房條件的改善。2001年中國加入WTO，購屋成為上海人的「全民運動」，特別是在「世界博覽會」申辦成功之後，更激勵了上海房地產市場的整體發展，至2003年則進入「瘋狂狀態」，價量齊揚、一路向上挺進15。房地產開發投資快速增加，投資總額占全社會固定資產投資比重超過1/3；房地產業增加值占全市GDP的比重由2000年的5.5%上升到2005年的7.3%，已提前達到「十五」計畫末期7%的目標，成為上海市的「六大支柱產業」。上海市區人均使用面積由2000年的16.3平方米提高到2005年的21.3平方米，也提前完成了「十五」計畫末期20平方米的預定目標16。從圖3-1我們可以瞭解近期上海房市的發展。2001年1月份，上海中房綜合指數只有713點，隨後年年上漲，到了2005年6月指數來到1,517點，上漲804點，漲幅超過1倍。但隨著中共政府宏觀調控力度不斷加深，上海房價指數終於在2005年7月至12月下跌約10%，並且於2006年持續走弱，直到2007年314同註11。15蔡為民，「雙城記」，經濟日報，2003年11月9日，第18版。16彭崧，「十一五上海房地產戰略發展定位」，上海政協網站。。罪魁禍首或代罪羔羊？外商直接投資與上海房地產價格波動的關係28月均維持在1,370點左右的格局進行震盪。但隨著2007年4月以後，上海房市又開始進入一波上漲的行情，不僅突破2005年的水位，而且持續創下新高，至2007年12月為止，上海中房綜合指數平均為1925點，為2001年的2.7倍。050010001500200025002001年1月2001年6月2001年11月2002年4月2002年9月2003年2月2003年7月2003年12月2004年5月2004年10月2005年3月2005年8月2006年1月2006年6月2006年11月2007年4月2007年9月圖3-1：上海中房綜合指數（2001~2007）資料來源：上海房地產估價師協會。罪魁禍首或代罪羔羊？外商直接投資與上海房地產價格波動的關係29第二節外資在上海房地產市場中所扮演的角色一、外資進入上海房地產市場的原因海外資金大規模湧進上海房地產市場的原因，本文綜合各方學者的研究，歸納出以下幾點說法：首先，上海經濟的急速成長。上海是中國大陸經濟成長最快的城市之一，2006年上海國民生產總值首次突破萬億大關，達到10,297億元，躋身全中國「萬億俱樂部」的榜單，比2005年增加12%，連續十五年保持兩位數成長，其進出口總額已達4,287億美元，占全中國的24.4%。經濟不斷成長意味著人民收入持續增加，收入增加又帶動國內的消費成長，上海世人均可支配所得從2003年的1,172元人民幣，上升到2007年底的1,930元人民幣17，短短五年就成長了約65%。房地產作為居民的固定資產消費，因此房屋需求量也將隨之上升，這也使得上海的房地產規模不斷擴大，外資持續進入大陸房地產市場，就是想分享經濟成長所帶來的各種效益18。再者，上海房地產市場存在豐厚的利潤。上海商品房平均價格在2000年每平方公尺為3,565元人民幣，到了2003年，上海房地產價格漲到每平方公尺5,118元人民幣，首度超越北京成為全中國房價最高的城市，儘管受到宏觀調控的影響，之後房價上漲幅度有所減緩，但時間來到2007年底，上海平均商品房每平方公尺單價為8,253元人民幣，從2000年以來短短的八年間，上海房地產價格足足上漲了將近2.3倍。房價高漲的背後的是鉅額的利潤，根據資料顯示，從2000年來中國大陸房地產業的利潤遠高於食品製造、交通運輸、紡織、電信等產業19，17資料來源：台灣經濟新報資料庫。18李琰，「外資進入中國房地產市場的影響和對策」，《商場現代化》，第482期，2006年10月，頁181-182。19高濤（2007），《外資進入我國房地產市場的影響及實證分析》，浙江大學政治經濟系碩士論文，頁22。罪魁禍首或代罪羔羊？外商直接投資與上海房地產價格波動的關係30房地產開發利潤高達25%，有的大陸媒體更報導說高達40%以上，號稱中國最後一個暴利產業20。於此同時，相較於世界其他已開發國家，就以2005年單一年度來講，美國房地產業的報酬率僅有7%左右，亞洲發展程度較高的日本及新加坡也只有4%，而中國北京卻高達8~15%，上海則更為驚人達到20~50%21。總的來說，大陸房地產業仍屬新興行業，高額的報酬率在國際間具有十足的競爭力，上海市在此吸引了許多投資者的目光。最後，各界對人民幣升值的強烈預期。就總體經濟表現來看，中國大陸快速的經濟成長是人民幣升值得基礎，從國際收支的角度上來看，中國大陸連續十幾年呈現「雙順差」的現象，不管是經常帳或資本帳，皆存在鉅額順差。換句話說，中國大陸不僅擁有的國外資產大量增加，且吸收越來越多的外國投資，實際反映在外匯存底上，就是帳面數字的迅速增加，2007年底中國大陸外匯存底高達1兆5千億美元，排行全球第一。中國大陸對美國的鉅額貿易順差更時常演變成政治話題，促使人民幣升值的聲浪越來越高。由於過去人民幣採緊盯美元的策略，因此學者認為人民幣的幣值一直被刻意低估，面對外界的壓力，中共政府自2005年7月21日起，讓人民幣改採參考一籃子貨幣的彈性調整。然而隨著美元的不斷貶值，人民幣的幣值隨之不斷竄升，到2008年4月為止，人民幣兌美元匯率已升值15.4%22，且外界預期人民幣仍會持續升值。外資看準了此一現象，大批資金如潮水般湧入，外資進入中國大陸勢必尋找適合的投資標的，由於中國大陸缺乏完善的證券市場，房地產在此吸納了相當多的國外資金23。20郭聖辛，「没有高利潤誰做房地產背后：利潤到底有多大？」，中華工商時報，2005年5月31日。21資料來源：《房地產決策參考》，北京：路特通數據研究中心，2005年。轉引自姜曉燕（2006），《我國房地產領域的境外資金研究》，對外經濟貿易大學金融系碩士論文，頁2。22資料來源：中國人民銀行網站所公布之匯率變化資料。23董化偉、南靈，「人民幣升值對商品住宅價格的影響分析」，《中國物價》，2007年，第11期，頁30-32。罪魁禍首或代罪羔羊？外商直接投資與上海房地產價格波動的關係31二、上海房地產市場的外資類型與投資途徑所謂的外資，即海外資金或境外資金的簡稱，中國大陸對外資來源地的定義，除了歐美等國家或地區外，尚包含香港、澳門及台灣等地的資金。如果簡單以資金來源國來對外資進行分類，其實並無太大意義，因此本文以資金的性質作為分類的依據，並探討其投資的方法與途徑。中國大陸房地產市場內外資類型以性質分，大致可分為外商直接投資、間接投資與境外居民投資者等等，以下是各類型外資的詳細介紹。由於具有文化上的先天優勢，最早上海房地產市場內的外商直接投資主要還是以香港和台灣的華人資本為主。不過2001年大陸加入WTO以後，來自歐洲、美國與新加坡等地的資金也開始迅速增加。以外商直接投資方式進入中國房地產市場的外資，其投資途徑可分為兩種，其一是直接購買大陸境內的房地產物業，這類型的外資主要來自國際金融投資機構的房地產基金，活躍在上海市場上的包括ING、高盛、美林、花旗、麥格理、摩根史坦利等等，且幾乎都是國際知名的大型金融機構24。其二是透過在大陸設立房地產開發公司或收購當地房地產公司的方式，直接從事房地產開發和經營，根據上海市房屋土地管理局的資料顯示，截至2006年第一季末為