XXXX419 楼市评论--世联地产

一、土地新政难抑高房价新年伊始，中央政府开始剑指高房价。3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。《通知》中明确指出：各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%；并表示一旦开发商囤地或未如期竣工，将在一定时间内不得再拿地；同时五成地价款必须1个月内交清，剩余地价款在1年内交清。该项政策的出台可以看作是政府部门对今年两会代表们怒斥高房价呼声的一种回应，其背后的逻辑不难解读：出发点是规范土地市场的运行秩序、抑制开发商的非理性拿地行为，在降低市场竞争的同时促使土地价格下降，并进而通过地--房的传导机制来平抑房价，最终实现民生问题的优化和社会一统的和谐。历史照进现实政策效力恐难改观我们认为，地--房传导机制自身的缺陷决定了该项政策难以在短时间内收到预期的效果。尽管长远来看具有一定的积极意义，但从历史经验来看，仍摆脱不了类似政策远水解不了近渴的现实结局。我国房价节节攀高的历史走势就是有力的佐证。在调控乏术的情况下，房价犹如脱缰的野马一样势不可挡。相关数据表明，从04至09年，全国房价一路上涨且增速过快，年度涨幅分别达到17.8%、14%、6.3%、14.8%、0.3%和21.1%，而其中又以09年居首。与此同时，从04年以来，国家出台的相关调控措施数以百计，但效果终不明显，高房价也一直是民间的热门话题。在今年的两会上，高房价依然备受诟病。温总理史无前例地在政府工作报告中以较长的篇幅对抑制高房价进行了阐述，并在多个场合发表了对平抑房价的决心，住建部部长姜伟新也说房价稳定不行也得行。从更深层面来看，导致我国房价屡调屡高的最主要原因还是在于调控措施未能触及导致高房价的根源--土地供应不足，地价攀升导致房价上升；住房供给不足，供需失衡推动房价走高；市场上投资、投机盛行，热炒房价上行。而《通知》的出台正是尝试从房价的源头--土地来对高房价进行调控的。但是，从05年的打击炒地，抑制投机、06年的遏制违法违规，清理闲置和别墅用地、07年的加强处理闲置土地，闲置费按地价20%征收，开发商需全款拿地，不得分期付款、08年的商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年、09年的开发商首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%等一系列相关措施的最终市场反应来看，该项政策的效力预期并不十分乐观。变化超越预期政策意愿将遭落空政策试图提高土地市场的进入门槛、降低市场竞争程度进而拉低地价的意愿基本会落空。《通知》中有相关条款明确指出竞买保证金不得低于出让最低价的20%，这对广大开发商而言无疑设立了土地市场的进入门槛。而在此之前，对于竞买保证金的缴纳额度，国土部并没有统一的规定。此项措施乍看可行，但在当今的房地产市场，在竞争+合作模式盛行的今天，其很容易就被中小开发商以抱团的形式予以击破，而对广大财大气粗的龙头企业而言，该项政策更是形同虚设，09年年底广州亚运村土地项目的拍卖就是最好的例证。政策督促开发商加大开工面积、提高市场供给以期在短时间内平抑房价的最终目的也基本不可行。《通知》中提到五成地价款必须1个月内交清，剩余地价款在1年内交清，并且一旦开发商囤地或未如期竣工，将在一定时间内不得再拿地。该项条款对土地市场而言，无疑是进一步完善了相关的惩罚机制，明确了具体的开工期限，对缓解市场的供需矛盾具有一定的积极意义。但是，地-房的传导机制决定了该政策目的不可能在短时间内见效，最终效果至少在两年之后才能看到。就目前楼市高企的房价而言，该项措施只能算是一剂慢药，难以救得了急症。深入分析之后，我们无奈地发现此次调控政策虽然力度有所加大，但效力依然将不尽如人意。唯一值得欣慰的是，它明确了今年政府在楼市调控层面的态度，使世人继续对后市抱有希望。【撰写：世联地产市场研究部张聚峰李凌】二、寒意正在消退成交反弹在即2010年2月份，在调控政策和农历新年等因素的影响下，中国楼市度过了一个寒意十足的春节。相关数据也表明，全国20个重点城市2月份成交总量环比下降了51%，同比下降40%。其中一线城市平均环比下跌51.1%，二线城市环比跌51%，20个城市中仅有沈阳成交量环比出现了上升。市场形势的急转直下严重打击了消费者的消费信心，观望气氛也开始在市场中出现，08年的楼市梦魇仿佛又要重新上演。但是，通过对节后三周全国房地产市场的观察，我们惊喜地发现目前笼罩在楼市中的逼人寒意正在慢慢地退却。伴随着人气的重新回升，成交量的反弹将为期不远。多重因素导致成交下滑2月份，全国房地产市场成交量的急剧下滑是多重因素综合作用的结果：在政策层面，近期密集出台的调控政策也对市场成交产生严重的冲击。在经历了09年的一轮大牛市之后，中国楼市的均价已经处在了历史的高点，高企的房价严重限制了民众的消费能力。在09年底保八可见和经济发展企稳的同时，民生问题重新成为政府工作的重点，在此情况下政府出台相关涉房的调控政策将会成为其必然选择，而楼市成交量的应声回落自然也在情理之中。从市场需求的角度来看，09年楼市的高歌猛进在一定程度上透支了10年的市场需求。09年的中国楼市是新世纪以来最为辉煌的一年，在一系列优惠措施的配合下，中国楼市走出了一轮波澜壮阔的牛市，成交量和成交均价都创造了历史的高点。但是，在辉煌的背后我们也应该看到，创纪录的成交量必然会导致对未来需求的透支，尤其是年底出现的末班车效应必然会对短期内的市场需求产生影响，这也是新年以来市场需求乏力的一个重要影响因素。在市场的发展周期方面，2月份是中国楼市的传统淡季，尤其是在农历春节所处的1、2月份市场成交量出现大幅下滑的情况比比皆是。历史经验也表明，在春节临近的一个月内，楼市成交量往往会有30%-40%的下跌。所以说，2月份全国楼市成交量的下滑并不是偶然现象，而是市场规律的必然体现。10年楼市不会重蹈08年的覆辙综观08和10年的全国楼市，我们可以发现诸多的相似之处：一样的创记录成交量、一样的畸高房价、一样密集的宏调政策，所有的这些都在向世人传达着这样一个信息：10年的中国楼市很有可能成为08年的翻版。但在对宏观经济形势进行深入分析之后，世联研究认为10年的中国楼市绝不会重蹈08年的覆辙，相反，10年的中国楼市在很大程度上却有可能成为09年牛市的延续。从具体分析看，08年的中国经济整体处于一个相对病态的阶段，在经历了连续4年的高速增长之后，国民经济整体发展过热的态势已经十分明显，连创新高的CPI、PPI已经昭示着通货膨胀的日益临近。而房地产业作为拉动国民经济发展的支柱产业，在经历了06-07年的高速发展之后，其对通胀所起的推波助澜的作用也日益引起决策层的重视。正式基于此点考虑，中央政府才会在08年断然对房地产业痛下煞手，采取了毫无保留的打压态度。反观10年，虽然目前全国的宏观经济已经企稳，但整体经济的发展预期依然不容乐观。在出口不振和消费乏力的局面下，国民经济的发展还需要借力于房地产业。虽然近期的调控政策已经在密集出台，稳中有打的态势已成定局，但政策打压的力度与08年相比却又不可同日而语，预计未来全国楼市将会迎来一个审慎乐观的发展阶段，10年的中国楼市在很大程度上不会重蹈08年的覆辙。新一轮反弹就在眼前就节后全国房地产市场的走势而言，由于春节这一非常规影响因素已经远去，市场中人气逐步趋于回升，世联研究认为在接下来的这段时间内全国楼市会有一个相对迅猛的回暖期，成交量新一轮的反弹将为期不远。上述结论的得出主要是基于以下两点的考虑：在政策层面，10年以来相关政策出台的密集程度较09年底已经明显趋缓。而且在今年的两会中，中央政府传递的关于房地产政策态度未出现超越国十一条范畴的新内容，关于遏制房价的措施再度强调增加保障房建设、扩大普通商品房供应、抑制投机购房、整顿规范房地产市场秩序等四条。这显示中央房地产政策已趋于平稳，当前阶段已经从政策频出期转入政策执行及政策效果观察期。虽然在3月10日国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，力图以土地市场为出发点来对现行的高房价进行调控，但从政策的整体效力来看，其很难收到立竿见影的效果，充其量只不过是政府调控的又一次隔靴搔痒而已。可以说，在未来，宏调政策对中国楼市这样一个政策市的所产生的影响空间将会十分有限。从影响市场成交的利空信息来看，10年中国楼市的最大利空是物业税的出台。但从今年的两会来看，物业税或房地产税制改革的提法并未出现在政府工作报告的税制改革部分。与之形成对比的是，09年《政府工作报告》则曾明确提出研究推进房地产税制改革。而在此之前，物业税的开征是市场中最为令人担忧的部分，媒体多次传言深圳或北京将于今明两年率先试行物业税征收。但是很明显，在中国推行物业税需要理顺复杂的利益冲突，也需要更为充分的技术准备，起码从短期来看物业税的悲观预期已经落空。这一利空信息的明朗化对未来市场中消费信心的建立具有举足轻重的作用，这也为后市成交量的反弹创造了有利条件。综上所述，伴随着两会中政策风险的释放，世联研究认为中国楼市过度悲观的预期应得到修正，节后市场的整体发展可能会呈现出小步快跑的态势。加之市场供给的集中回升，在3月中下旬全国楼市出现暖春行情的可能性很大。此外，中长期的经济回升、人民币升值和相对宽松的货币供给，都为楼市的回暖提供了保障，10年中国楼市基本上不会重蹈08年的覆辙。【世联评论员：张聚峰】三、高房价与政策共舞调控路在何方2010年第一季度，对广大刚需而言，无疑是十分郁闷和纠结的。在年初宏观调控的大背景下，楼市成交量无可避免地出现了萎缩，但高房价却并未随着成交量的萎缩而回落。相反，近期调控的式微、愈调愈高的房价，在中国楼市这个大舞台上尴尬地共舞。现象：量缩价升从数据来看，一季度中国楼市整体量缩价升的态势十分明显。重点城市的监测数据表明，一季度楼市总成交量环比下降44%，同比下降19%。从各月情况看，1月和2月成交量环比分别出现了约40%和50%的下滑，3月份环比有1倍以上的增长，但是同比数据仍然非常低迷。尽管成交量锐减，一季度房价却十分坚挺，1-2月份成交均价较去年底有5%左右的攀升，从重点城市来看深圳和广州的增幅分别达8.5%和6.2%；二线城市中成交均价的攀升则更为普遍，其中天津、武汉、长沙、东莞、佛山和西安的增幅分别达到了8.6%、2.8%、6.9%、7.4%、1.3%和13.1%，整体房价依然保持了震荡走高的态势。导致此种现象的主要原因，世联研究认为，是现阶段库存的消化和新增供应的阶段性短缺所造成的供需失衡。加之经过09年一轮大牛市的洗礼，开发商的自身资金相对比较充裕，在目前成交量出现大幅萎缩的情况下打折促销的动力不大，这也是高房价得以维持的一大原因。更为关键的原因，是宏观调控政策的执行效果收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到明显遏制。究其根本，主要还是政府政策的着力点定位于土地市场，但地-房的传导机制严重迟滞了政策效力的显现，这对现阶段市场中尖锐的供需矛盾而言无疑只是一剂慢药，难以收到立竿见影的效果。第二季度：量升价稳从对后市的判断来看，二季度全国楼市的整体特征是市场供给的增加以及由此而来的供需矛盾的缓解，而成交量、价也会随之发生变化。在成交量方面，进入二季度之后季节性成交小旺季来临，累积的需求将会释放。伴随着需求的增加，开发商推盘销售意愿加强，新增供给将在短期内有较大幅度的增加，消费者可供选择的房源增多，有望促进成交量。因此，二季度全国楼市的成交量将随着新增供应的明显改善出现环比上升，在季度末期成交量环比将逐月改善，市场成交有望继续呈活跃状态。从成交均价来看，由于09年销售的井喷让开发商储备了大量资金，其抗风险能力大大增强。尽管近期全国楼市的整体成交状况相对比较低迷，但开发商却无资金之虑，降价促销的动力明显不足。此外，近期土地市场成交火爆，地价持续飙升。不断创历史新高的地价无疑强化了市场各方对房价上涨的预期，面包必将贵过面粉的观点成为共识。因此，二季度房价整体将维持高位盘整，房价趋于下行的可能性不大，而在部分热点地区房价甚至仍会继续攀升。政策走向：将视房价而动目前的政策面依然偏紧，整