房地产基础知识培训

房地产专业知识培训2011.07.25何为房地产房地产:是房产和地产的总和，可以想像房子能动吗？所以又叫不动产。房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)所有的土地是有一定的使用年限，是政府以招拍挂等方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的，如下：类型使用年限备注住宅用地70年厂房用地50年商业用地40年行政用地50年法院，市政府等其他用地50年学校，博物馆等房地产的特性：1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。五证：1.《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。2.《建筑用地规划许可证》经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。3.《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。4.《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5.《商品房销售(预售)许可证》经相关部门审批，销售商品房的批准性文件。两书”《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》由于房产的特性，在交房时必须有质量保证书，里面会有详细的质量保证及使用说明等。一般购房者记不住“五证”的名称，购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。五证两书三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：针对施工现场的要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积（占地面积）：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台等；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）名词解释*绿地率：是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。*建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）*容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）*建筑面积：是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等；层高2.2m以上（含2.2m）的建筑。*公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；建筑密度：指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。套内建筑面积：为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；除去公摊面积。进深：从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；开间：一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)（宽度）；层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度；净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度;外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。银行按揭：又称抵押贷款，是指购买楼房时与银行达成的一种经济行为。业主先付一部分房款，余款由银行先行支房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息。银行按揭的成数通常由五成到七成不等，贷款期限由1年到30年不等。购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。购房者需准备的资料（1）身份证（2）户口本（3）婚姻证明（4）收入证明（5）收入流水（近3个月）（6）首付款收据（原件及复印件两份）（7）借款人在贷款行开立的卡（原件及复印件一份）（8）一套房管所抵押合同（包括大小承诺，一份抵押申请书，三份抵押合同）（9）四份空白签字页（10）借款人家庭住房情况诚信保证书（11）授权书（查征信所用）客户连续三次、累计六次可以拒贷。物业管理物业管理：业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。期房：是指开发商从取得预售许可证开始直至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房。现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买的商品房时应签现房买卖合同。通常是指项目已经竣工验收合格可以直接入住的房屋。低层房屋：小于等于10米，1—3层（一般为别墅产品）多层房屋：介于10米—24米之间，4—7层小高层房屋：8—12、13层高层房屋：15—24层，大于24米超高层：24层以上住宅分类：房屋所有权证和土地使用权证房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。在房屋交房后可以办理两证，在办理两证的过程中必须准备的资料及缴纳的费用如下：办证须知THANKS！