房地产基础知识培训1

房地产基础知识房地产包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。房地产的类型按程度划分：生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类：居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑按建筑结构的主要建材分类：木结构钢与砼组合结构混合结构钢结构钢筋砼结构序号结构类型名称简要定义或判断常用范围及说明1木结构主要承重构件材料为木材除特殊工程外应用少2混合结构承重材料为砖石、楼板、屋顶为钢筋砼单层或多层建筑3钢筋砼结构主要承重构件为型钢与砼高层建筑4钢与砼组合结构主要承重构件为型钢与砼超高层建筑5钢结构主要承重构件为型钢重型厂房、受动力作用的厂房、可移动、可拆卸建筑、超高层及高耸建筑等按建筑结构的主要形式分类：墙体结构框架结构深梁结构筒体结构拱结构网架结构空间薄壁（包括折板结构）钢索结构舱体结构。按建筑物的施工方法分类：施工方法是指建造建筑物时所采用的方法：现浇，现砌式建筑预制、装配式建筑部分现浇现砌、部分配式建筑按建筑物的耐火等级分类：建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧材料和燃烧材料。用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。按建筑物的耐久等级分类建筑耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的。按房屋的完损等级分类：根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度来划分：完好房屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋危险房屋房屋新旧程度（成新率）的判定标准是：完好房屋：十、九、八成基本完好房屋：七、六成一般损坏房屋：五、四成严重损坏房屋及危险房屋：三成以下按层数和高度的分类：低层建筑（1～3层）多层建筑（4～6层）高层建筑（总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑）超高层建筑（总高度超过100M）此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。高层建筑的国际分类：低高层建筑：层数为9～16层，建筑总高度25～50M中高层建筑：层数为17～25层，建筑总高度50～75M高层建筑：层数为26～40层，建筑总高度75～100M超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100M以上城市土地所有权又称土地产权，是物权的一种。主体是土地所有者，客体是土地，是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行的是城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有的土地制度土地所有权的权能土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。土地使用权：是指依法对土地进行实际使用的权利。土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利息和利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利土地使用权的取得划拨土地使用权：只限于本单位使用，不得以任何形式私自转让，更不得进行土地使用权的经营行为，如土地出租等。土地使用权出让：可以依法进行转让、出租或抵押。土地使用权出让：必须遵守原出让合同有关规定使用土地，不得随意改变用途，其使用年限为出让年限减去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法进行再转让、出租和抵押。土地使用权出让的方式协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。拍卖出让：又称竞投，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。土地使用权出让的年限根据《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或其他用地：50年土地使用权年限届满土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以申请续期使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。房地产开发经营中的专业用语“三通一平”即路通、水通、电通场地平整。“七通一平”即道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通土地平整容积率指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比总建筑面积容积率建设用地面积①容积率1别墅（独户、并立式、联排、叠层）②容积率1-2.4多层③容积率2.5-4小高层④容积率4高层绿化率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比所有绿地面积绿化率（%）用地面积建筑密度即建筑覆盖率，指项目、用地范围所有基底面积之和与规划建设用地之比基底面积覆盖率（%）用地面积覆盖率与楼层及绿化率之间的关系覆盖率高、层数低、绿化率低覆盖率低、层数高、绿化率高楼宇面积：建筑面积：实用面积+部分公用面积实用面积：是从外墙计算的，若连着其它单位，则从中间计算公用面积：走廊、楼梯间等实用率实用面积实用率(%)建筑面积平方米与平方尺的换算国内：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺房地产市场指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场房地产市场必须具备的要素：卖方买方用于交易的房地产房地产市场分类：一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）；二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(房地产存量市场)三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。房地产交易房地产转让房地产抵押房屋租赁房地产转让指合法拥有土地使用权及土地上建筑物，附着物所有权的自然人，法人和其它组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。房屋租赁指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为商品房销售分为预售和现售预售是房地产开发企业在房屋尚未建成时，向房地产管理部门申请取得预售许可证以后，即刊登广告，按图纸出售的销售方式预售商品房必须具备的条件（原规定）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。已办理预售登记，取得商品房预售许可证（新规定）土地使用权已依法登记，取得房地产权利证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款外，七层以下（含七层）工程主体封顶，七层以上工程投入开发建筑的资金已达工程款预标投资总额的2/5并经注册会计师验资；房地产发展商和金融机构已签订了预售款监管协议；领取了《房地产预售许可证》。现售指商品房商品房已经建成并按国家标准验收合格，按照销售合同交付房款后，即可投入使用的销售方式房地产证软皮红《房地产证》软皮绿《房地产证》硬皮红色绸面《房地产证》前两种是新证（自1995年1月1日起开始颁发），后一种（硬皮红色绸面）仍然有效，可继续使用，在产权变动时换发新证。其它版本的《房地产证》须换领新证后方可有效使用房地产证的内容主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。结束祝大家工作愉快！