XXXX中国房地产市场年报

研究员：肖楠王琼2010中国房地产年报2010年房地产市场纷繁复杂、变幻莫测。4.17新政、9.27二次新政以及逐月出台的各项房地产调控政策与治理通胀的宏观调控政策交互作用，“调控”和“空调”成为房地产行业的两大重要特征。国房景气指数持续下降；全年完成开发投资额48267.07亿元，同比增长33.2%，增速放缓；资金来源72494亿元，同比增长25.4%，其中利用外资增速最高。商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%；销售额5.25万亿元，同比增长18.3%；年均销售价格5029.149元/平方米。七十个大中城市房屋销售价格环比总体上扬，两次调控后均出现下降，调控并非“空调”；价格同比有较大幅度上升，但涨幅从4月以后开始逐步收紧。主流房企业绩抢眼，销售额突破百亿的房企近40家，排行榜前十位房企共销售5319亿元；销售面积过500万平米的房企6家，前十位共销售5329万平米；迎合市场需要、多元化发展分散风险是房企快速、平衡发展的重要原因。重点监测城市销售价格普遍上涨，三线城市涨幅最大，一线城市涨幅最小，新建住宅涨幅超二手住宅；销售面积有升有降，一线城市降幅最大，2009年成交火爆、2010年调控频繁是销售面积下降的重要原因。展望2011，前半年房地产市场将会在通胀与房地产调控的交互作用下运行，行业景气度有望维持上升，2月份受春节等因素的影响，成交量可能会有较大幅度的下降。后半年通胀有望得到合理控制，房地产调控的影响将占据主导地位，房价有望保持稳定并出现小幅下降。批注[T1]:整体版面下移，2010中国房地产年报CRRC中国不动产研究中心1目录前言........................................................................................................................2一、全国房地产分析............................................................................................2（一）全国房地产景气指数........................................................................2（二）国房景气指数分析............................................................................4（三）房地产开发企业投资情况................................................................5（四）商品房销售情况分析........................................................................8（五）七十个大中城市房屋销售价格指数分析......................................10二、主流房企业绩抢眼......................................................................................11（一）房企总体销售情况..........................................................................11（二）主流房企的发展战略......................................................................12三、重点监测城市楼市表现..............................................................................14（一）销售价格..........................................................................................14（二）销售面积..........................................................................................15四、展望2011....................................................................................................162010中国房地产年报CRRC中国不动产研究中心2前言2010年对于房地产行业而言是不平凡的一年。“调控”和“空调”是这一年房地产行业的两大重要特征。4.17新政、9.27二次新政以及逐月出台的各项房地产调控政策与治理通胀的宏观调控政策交互作用，造成2010年房地产市场纷繁复杂、变幻莫测的局面。受春节等季节性因素以及房地产政策尚未出台所带来的对政策的不确定的影响，2010年前两个月房地产市场成交低迷。3月、4月出现了价量齐升的“小阳春”局面，4月甚至成为2010年成交量最大、成交价格涨幅最高的月份。4.17新政被称为史上最强的房地产调控政策，新政出台后成交量大幅下降，投资投机性需求在一定程度上得到了遏制。但是，在通胀预期持续加强、股市形势不甚明朗的情况下，房地产保值增值的功能凸显，8月到9月成交量开始逆转上扬，投资性需求再次抬头，“金九”名副其实。随后的9.27新政尽管难以抵御通胀带来的压力从而效果不佳，但是10月的成交量仍然受到一定程度的影响，“银十”并未如往年一样出现。由于9.27新政仅是对原有新政的补充，对市场的冲击不如4.17新政那么强烈，市场的适应和恢复能力提高，11月和12月又开始出现与2009年类似的火爆局面。总的来看，频繁出台的房地产调控政策和抑制通胀的紧缩性货币政策交互作用使得房地产开发企业不断调整自己的投资决策，消费者在观望和行动的选择间挣扎，导致2010年房地产市场的变幻莫测。本报告将对2010年全国房地产市场的表现进行简要的分析。一、全国房地产分析（一）全国房地产景气指数1.先行指数：（2009年=100；领先7个月）图1先行指数2010中国房地产年报CRRC中国不动产研究中心3资料来源：中国不动产研究中心2010年上半年房地产景气先行指数受房地产调控和紧缩性货币政策的影响较大，在资本面收紧、房地产调控降低开发商对房地产的景气度预期的情况下，全国商品房景气先行指数有所下降。但是受通货膨胀的影响，开发商对房地产景气度预期有所调整，房地产开发投资增加，同时持续增强的通胀预期对消费者也有重要影响，二者共同作用致使全国房地产景气先行指数回升。这意味着在通货膨胀没有得到有效控制的情况下，未来几个月房地产景气一致指数可能会持续上扬。2.一致指数：（2009年=100）图2一致指数2010中国房地产年报CRRC中国不动产研究中心4资料来源：中国不动产研究中心2010年全国房地产景气一致指数经过了3、4月的高峰期，在4月“史上最强”房地产政策出台后局势开始出现逆转，此后多轮紧缩型的货币政策致使资本面收紧，房地产景气度一路下滑。然而，尽管政策强度前所未有，但是在CPI居高不下的强烈通胀预期下，房地产景气于8月份再次逆转上扬，9月份的二次调控在通胀预期逐步增强的情况下显得效果不佳。从先行指数来看，未来几个月房地产景气一致指数继续上升的可能性较大。（二）国房景气指数分析图3国房景气指数资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心105.47105.89105.66105.07105.06104.72104.11103.52103.57103.2101.798890929496981001021041061082月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20092010中国不动产研究中心2010中国房地产年报CRRC中国不动产研究中心5总的来看，2010年国房景气指数均超过100，说明与2009年相比，2010年房地产景气度有所上升。从本年度变化趋势来看，与2009年相反，2010年国房景气指数呈下降的趋势，这主要是因为2009年房地产景气度逐月上升，导致2010年的基数先低后高。此外，2010年国房景气指数到12月已经接近100，基本与2009年持平，与2009年的差距逐渐缩小，说明2010年房地产景气度上升幅度不大且开始出现下降趋势。（三）房地产开发企业投资情况1.全年完成开发投资额48267.07亿元，同比增长33.2%从房地产投资情况来看，2010年全国房地产开发企业累计完成投资额48267.07亿元，同比增长33.2%，其中商品住宅完成投资34038.14亿元，较2009年增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.52%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。2.投资额增速放缓图4全国各月房地产开发企业完成投资（亿元）及增速（%）资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心从各月份来看，房地产开发企业完成投资额走势和2009年基本一致，都是先上升至六月达到最高点后有小幅的下降，随后9月有一个小高峰，经过调整后05101520253035404550010002000300040005000600070002009年2010年同比增长中国不动产研究中心2010中国房地产年报CRRC中国不动产研究中心6继续上升，在年末达到另外一个峰值。这与房地产开发企业的投资策略和购房的季节性有关。不过，与2009年不同的是，2010年12月的投资额并未超过6月的最高峰值。从增速来看，2010年以来月同比增速多维持在30%以上，而12月单月投资同比仅增长12.28%，增速明显放缓，这与房地产市场调控和房地产企业对未来房地产市场走势的预期有重要关系。3.各省市房地产开发企业投资情况图52010年各地区房地产开发企业完成投资（亿元）及增速（%）资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心图62010年各地区房地产开发企业完成住宅投资（亿元）及增速（%）资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心从各地区来看，2010年完成房地产投资总额最高的五个省市分别是江苏省、-60-40-200204060800500100015002000250030003500400045005000北京天津河北辽宁上海江苏浙江福建山东广东海南山西吉林黑龙江安徽江西河南湖北湖南内蒙古广西重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆完成投资同比增长中国不动产研究中心-60-40-200204060800500100015002000250030003500北京天津河北辽宁上海江苏浙江福建山东广东海南山西吉林黑龙江安徽江西河南湖北湖南内蒙古广西重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆住宅完成投资住宅同比增长中国不动产研究中心2010中国房地产年报CRRC中国不动产研究中心7广东、辽宁、山东和浙江，占全国房地产总投资额的36.69%；而增速最高的则是海南、福建、宁夏、贵州和黑龙江。完成住宅投资额最高的省市依然是江苏省，其次分别是广东、山东、辽宁、浙江和河北，而增速最高的则是北京、海南、广西、宁夏和黑龙江。4.资金来源72494亿元，同比增长25.4%，其中利用外资增速最高2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%，尽管限外令的出台表明政府对外资流入