宏观经济与房地产投资机会

黄振宇11一、1998-2007年中美房地产价格比较二、美国房地产市场为什么会出现问题？三、1998-2007年中国房地产价格上涨原因区域差异分析四、2008年中国房地产价格下跌原因分析五、2009年房地产投资机会0.911.11.21.31.41.51.61.71998199920002001200220032004200520062007GDP可支配收入工资房价说明：假设各指标1998年为1。1998-2007年，美国房价增幅大于各项经济指标增幅。2006-2007年美国房价增幅变缓2003-2005年，美国房价涨幅远大于美国各项经济指标涨幅。美国房价增幅是GDP、可支配收入和工资增幅的1.03、1.12和1.23倍。说明：假设各指标1998年为1。2.672.283.251.740.51.01.52.02.53.03.51998199920002001200220032004200520062007GDP可支配收入平均工资住宅价格房价涨幅低于各项经济指标与美国相反，1998-2007年中国各项经济指标增幅均高于住宅价格增幅。自05年以后，中国房价增幅较大。1998-2007年中国各项经济指标增幅是房价增幅的1.87、1.53和1.31倍。1998-2007年，中国国内生产总值、可支配收入和工资等指标增幅远远超过房价，美国正好相反。与我们普遍感觉房价快速增长不同的是，我国居民实际购房能力在逐年提高。因此，中国本轮房价上涨具有坚实的经济基础，而美国房地产市场存在泡沫。我们认为，主要包括以下三个方面：1.美国房地产价格上涨幅度高于经济发展增幅2.房地产市场中投资（机）类和二次置业推动房价上涨3.美国金融市场宽松，房地产次级住房贷款快速增加，金融体系的风险增大在2004-2005年房价出现大幅增加，远远快于美国经济增速；房价上涨过快，居民收入增速下降，消费者还贷压力不断加大，家庭支付能力下降，违约风险开始集中暴露。房地产市场出现泡沫。自94年以后，美国房屋新开工量大于新组成家庭数量。住房投资性逐年需求增大。住宅具有居住和投资价值双重属性，吸引了众多的投资者和投机者购房。随着经济的发展家庭居民收入的增加，二次置业者加入到购房市场，进一步推动美国房价的上涨。美国新家庭数量和房屋开工量在金融体系强有力的支撑下，投资性购房和二次置业的增加及次级贷款的推出，美国房地产市场出现快速发展；与此同时，大量依托房地产的金融衍生品出现。而这些衍生品存在较高的金融风险。美国次贷规模发展图房市不景气，利率上升，众多收入不高的购房者还款压力增大，导致居民不能按时还房贷，信贷违约风险集中暴露，由次级抵押贷款衍生出来的金融衍生品出现问题。因而引起华尔街金融危机，最终形成波及全球性的经济危机。美国金融危机的出现，恰好印证了美国房地产市场的过度繁荣是没有经济根基的事实。问题的提出中、美房地产市场比较研究的结论是对整个中国房地产市场普遍或一般性的看法，为了对这个问题更深层次的认识，我们分城市进行研究。为了获取数据的方便，我们提取了中国35个大中城市的前十位和后十位。前十位城市分别是：上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、杭州、青岛、宁波、成都。后十位城市分别是：合肥、太原、呼和浩特、南宁、乌鲁木齐、兰州、贵阳、银川、海口、西宁。GDP与房价的相关性研究（1/4）对前十位、后十位城市分别进行回归分析，我们发现这两组城市的房价与GDP有很强的相关性。GDP与房价的相关性研究（2/4）城市R2值上海0.895083北京0.909072广州0.518978深圳0.781139天津0.975048重庆0.948294杭州0.974019青岛0.978394宁波0.937836成都0.964691从前十位城市房价指数与国内生产总值之间相关行分析来看，除个别城市，如广州、深圳、上海等城市，相关系数R2值都在0.9以上。相关系数R2通过EVIEWS3.0得出。GDP与房价的相关性研究（3/4）城市R2值海口0.87446西宁0.97293南宁0.96798合肥0.90695太原0.9891兰州0.98294呼和浩特0.97457银川0.83908贵阳0.95079乌鲁木齐0.70179从后十位城市房价指数与国内生产总值之间相关性分析来看，相关系数R2较高。相关系数R2通过EVIEWS3.0得出。GDP与房价的相关性研究（4/4）很强的相关性仅能说明房价与GDP之间有密切的关系，但这并不能说明是GDP导致了房价的上涨。为此我们对两组城市进行了经济学中通用的格兰杰检验。通过该检验来检测这两组城市中哪些城市是GDP引发了房价上涨。GDP与房价(HPI)格兰杰检验（1/3）城市Probability结果上海GDP不是HPI格兰杰原因0.267接受北京GDP不是HPI格兰杰原因0.16接受广州GDP与房价相关性较低深圳GDP与房价相关性较低天津GDP不是HPI格兰杰原因0.039拒绝重庆GDP不是HPI格兰杰原因0.078拒绝杭州GDP不是HPI格兰杰原因0.592接受青岛GDP不是HPI格兰杰原因0.647接受宁波GDP不是HPI格兰杰原因0.91接受成都GDP不是HPI格兰杰原因0.081拒绝检验结果通过EVIEWS3.0得出。拒绝表示GDP是房价上涨的原因；相反，接受表示GDP不是房价上涨的原因。GDP是房价上涨原因的城市3个：天津、重庆和成都。GDP不是房价上涨原因的城市7个：上海、北京、广州、深圳、杭州、青岛、宁波。GDP与房价格兰杰检验（2/3）城市Probability结果海口GDP不是HPI格兰杰原因0.002拒绝西宁GDP不是HPI格兰杰原因0.374接受南宁GDP不是HPI格兰杰原因4E-04拒绝合肥GDP不是HPI格兰杰原因0.184接受太原GDP不是HPI格兰杰原因0.001拒绝兰州GDP不是HPI格兰杰原因0.005拒绝呼和浩特GDP不是HPI格兰杰原因0.018拒绝银川GDP不是HPI格兰杰原因0.002拒绝贵阳GDP不是HPI格兰杰原因0.013拒绝乌鲁木齐GDP不是HPI格兰杰原因0.213接受检验结果通过EVIEWS3.0得出。拒绝表示GDP是房价上涨的原因；相反，接受表示GDP不是房价上涨的原因。GDP是房价上涨原因的城市7个：海口、南宁、太原、兰州、呼和浩特、银川、贵阳。GDP不是房价上涨原因的城市3个：西宁、合肥、乌鲁木齐。GDP与房价格兰杰检验（3/3）在中国的部分城市中确实存在着房地产泡沫。在35个大中城市中前十位有7个城市出现了泡沫，后十位有3个城市出现了泡沫。在大多数城市当中，确实是GDP是房价上涨的根本原因。在35个最大城市中前十位有3个城市，后十位有7个城市。从两组城市发现，随着城市规模的减小GDP是房价上涨原因的比例在提高。那么是什么原因导致了部分城市，尤其是大城市的房地产价格上涨过快呢？通过我们的观察有以下两个原因：个人住房贷款二次置业或投资（机）性购房城市化进程与房地产机会（1/2）表示城市化率较低区域表示城市化率较高区域城市化进程与房地产机会（2/2）长三角、珠三角和京津塘等高城市化率地区，在上一轮城市发展过程中，房地产市场得到了较好地发展。在本轮城市化进程中，长江三角洲、珠江三角洲、京津塘高城市化城市相邻的二三线城市，享有更多、更大的投资机会。前十城市房价上涨原因一：住房个人贷款据官方统计，我国个人住房贷款的贷款余额在1998年为491亿，到2007年底，我国个人住房贷款余额已达到30121亿元，占到房地产贷款总额的62%。1998-2007年我国个人住房贷款余额050001000015000200002500030000350001998199920002001200220032004200520062007个人住房贷款余额【左轴，亿元】我国个人住房贷款与住宅销售价格散点图y=0.0564x+1736.1R²=0.96230500100015002000250030003500400005000100001500020000250003000035000新增个人住房贷款与住宅销售价格增幅折线图(200)(100)01002003004005000100020003000400050006000700080001998199920002001200220032004200520062007个贷新增额【左轴，万元】房价增幅【右轴，元】前十城市房价上涨原因二：二次置业和投资（机）购房y=0.0283x+1488.5R²=0.97760500100015002000250030003500400010000200003000040000500006000070000住宅销售价格与销售面积散点图住宅销售价格与住宅销售面积折线图01000020000300004000050000600007000080000050010001500200025003000350040001998199920002001200220032004200520062007住宅销售价格【元/平米】住宅销售面积【万元，右轴】结论国内二三线城市的房价上涨是与国民经济的发展是一致的，有坚实的经济基础，因此不会受到较大的影响。从城市化进程来看，东部地区较低城市化率的省份城市在本轮发展过程中存在较大的投资机会。由于中国城市空间分布不均，城市发展速度不同，发展和投资机会有先后。因此，我们认为在长三角、珠三角和京津塘区域附近的二三线城市具备更大的投资机会。1.中国经济的快速增长2.居民收入有了较大提高3.投资性购房和二次置业大幅增加4.住房刚性需求增加5.房价上涨原因存在区域差异2008年，各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量也逐步增加。我们认为，房价下跌的主要原因包括以下三点：1.国家宏观政策调控2.消费者对预期不高3.美国经济危机影响数据来源：国家统计局99.50100.00100.50101.00101.50102.00102.5005/0705/0805/0905/1005/1105/1206/0106/0206/0306/0406/0506/0606/0706/0806/0906/1006/1106/1207/0107/0207/0307/0407/0507/0607/0707/0807/0907/1007/1107/1208/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0908/10房屋销售价格指数新建商品住宅二手住宅2008年8月起房价下降1998-2002年：国家出台了各种启动住房消费，促进房地产业发展政策；2003-2007年：国家对房地产市场实施宏观调控政策，稳定房价，引导合理住房消费；持续的调控，房价已经在2007出现了增速变缓。2008-至今：加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。2008年下半年以来，伴随国际经济环境急转直下，国内经济困难明显增加，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，对实现经济“软着陆”意义重大。中央连续两次出台房地产调控政策，降低居民购房负担，增加住房交易量，以减少房地产市场波动对宏观经济造成的冲击。自2004年至2008年上半年，国内房价持续上涨，尤其东部沿海某些大城市房价上涨过快，居民购房压力增大；加之国内经济增速趋缓，消费者对预期不高，产生了持币待购的观望心理。需求下降，房价下跌。由美国次贷危机引起的全球性经济危机，自2008年以来，波及的范围越来越广，逐渐影响到了我国的实体经济。特别是我国出口企业受到了严重的打击，数万家企业面临倒闭。我们认为：2009年中国房地产依然存在投资机会。在全球经济衰退的背景下，我国经济形势并不乐观。房屋销售价格和销售量大幅下滑，市场观望氛围浓厚，短期内难以走出低迷。但是，如果2009年国家实施财政政策和适度宽松的货