培训材料2

培训材料•第一课、建筑常识一、建筑常用术语：1、多层建筑：优点：售价低、公摊小缺点：使用面积低、抗震差，不能自由分割，建筑风格有局限性，楼间距小，造成景观布置困难，不能自由分割1-6层，步行爬楼。2、小高层建筑：优点：以电梯代步，方便，抗震性能高，户内可自由分割，楼间距大，视觉景观好，性价比高，使用率高。缺点：造价较高，容积率高3、商品房销售面积：①商品房销售以建筑面积为计算面积建筑面积：按“建筑面积计算规则”进行统计的面积。二、住宅使用面积的计算：一般先计算每套住宅的套内使用面积，然后再算出全部套内使用面积之和，计算规定如下：1、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、仓库、壁柜等分户门内的面积之和。2、跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积。3、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、内墙面装修厚度计入使用面积。三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊（一）商品房销售面积：1、商品房销售以建筑面积为计算单位。2、商品房整栋销售，其销售面积即为整栋商品房的建筑面积。地下室作为人防工程的，其建筑面积应予扣除。3、商品房按“套”或“单元”（以下简称“套内”）出售的，其销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑【或套内建筑面积×（1+公共面积分摊系数）】4、套内建筑面积由三部分组成：（1）套（单元）内的使用面积（2）套内墙体面积（3）阳台建筑面积5、套内建筑面积各部分的计算原则：（1）套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算（2）套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积按国家现行《规则》进行计算。（4）套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（二）公用建筑面积：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。（三）公用建筑面积计算原则：1、凡已做为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。2、公用建筑面积应按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除以作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。（四）公用建筑面积分摊系数计算：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得出建筑物的公用建筑面积分摊系数。﹙Ｋ﹤１﹚公用建筑面积分摊系数Ｋ=公用建筑面积套内建筑面积之和（五）公用建筑面积分摊计算：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得出购房者应合理分摊的公用建筑面积。公用建筑面积的组成部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积四、其它得房率＝套内使用面积÷商品房销售面积共用墙：指商品房各套／单元之间的分隔墙，套／单元与公用建筑空间之间隔墙以及外墙。公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入。套内使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积按房屋的内墙线水平投影计算。建筑容量：包括建筑容积率和建筑密度。建筑容积率﹙建筑面积密度﹚＝总建筑面积÷总占地面积﹙好的居住区高层不应超过5，多层不超过3﹚（通常不含地下室）建筑密度﹙覆盖率﹚＝建筑底层面积之和÷总占地面积绿化率＝总绿化占地面积÷总占地面积(红线内土地总面积)﹙好的居住区不低于30%）我国目前房屋建筑的结构形式主要有：1.以砖石为主要建筑材料的砌体结构。2.以钢筋混凝土为主要建筑材料的钢筋混凝土框架结构，钢筋混凝土框架—剪力墙结构。3.以钢筋为主要建筑材料的钢结构框架以及钢与钢筋混凝土的组合结构。其中，住宅多为砌体结构或钢筋混凝土剪力墙结构。公共建筑哟与需要空间较大，一般为框架结构或框架—剪力墙结构。楼房分为：塔式、板式•塔式板式一、建筑设计内容：•1、土地规划2、方案设计3、户型设计4、景观设计5、施工图设计二、建筑设计风格：1、中式2、欧式3、美式4、英式5、德式6、地中海式又分为：现代、古典、中西合璧等等。现代古典中西合璧客户群：1、房地产公司2、医院3、学校4、各企事业单位行政办公大楼：如银行、保险大楼等等信息来源：规划局、土地局、发改委、银行放贷机构、房地产公司业务流程：•1、甲方拿到地皮后，先做规划设计，计算出容积率等，报规划局审批2、审批合格后，甲方可找设计单位进行方案设计，即画出总平面图，效果图，单体效果图，平剖图，户型图等等•3、方案审定•3、1公开招标程序：需要挂网公开5个工作日，一般选择《中国采购与招标网》要求至少3家设计单位报名参加，如有太多报名单位参加，一般会对报名单位进行资格预审，审掉一部分不太符合招标要求的设计单位。招标主要评审效果图、单价和总价等。•3、2议标程序：要求至少3家设计单位进行招标，从中选择对设计效果图、单价、总价以及后期服务等都比较满意的设计单位。•3、3不招标：甲方对方案和价格满意，即可签订设计合同。•4、附件：设计合同书（讲解合同签订重点和富矿方式）•5、中标后，设计单位的项目经理会一直跟踪到楼房竣工为止。期间会不间断与建筑方进行沟通。与客户需要沟通的问题1.地皮面积、建筑面积？2.建筑风格、色调？3.户型要求及占有率？户型面积及占有率？4.容积率？5.绿化率？6.建筑层数？7.层高？8.地下停车几层？9.是否佩带商业？10.配套设施（例如幼儿园、社区诊所、会所、游泳池、会议室、食堂、老年公寓、棋牌室）11.成本定位（?元/平方）个性建筑图片段存贤设计师作品学无止境未完待续……