XXXX0712_重庆_旅游地产长寿古镇项目案例分享_朱廷君

古镇商业驱动旅游地产模式研究——长寿古镇案例分享2中国旅游地产开发模式3滨水驱动型以水域为核心景观，项目表现为滨湖区域、湖心岛酒店、别墅、公寓、游艇千岛湖开元度假村绿城千岛湖度假公寓创意农业驱动型资源匮乏，位于大都市的郊区酒店、别墅、养老公寓西双版纳茶禅旅游度假区波尔多小镇主题公园驱动型城市边缘地带，无强势资源，前期高投入打造人工资源主题公园、酒店、别墅深圳东部华侨城迪斯尼乐园高尔夫驱动型地势较平较大的土地资源，用地受到严格控制高尔夫球场、酒店、别墅等深圳观澜湖高尔夫社区南京中山国际高尔夫历史文化遗产驱动型以历史文化及历史遗迹为核心资源酒店、别墅西安华清宫芙蓉古城5A级景区驱动型具有国家级强势资源酒店、别墅、休闲养生项目高尔夫张家界天门仙境休闲度假区峨眉山半山度假养生区主题商业驱动型城市周边，城中旅游与商业的结合点酒店、别墅、公寓、休闲养生项目成都宽窄巷子丽江古城文化创意产业驱动型产业支撑，创意聚集展览馆、酒店、公寓等鄂尔多斯文化创意产业园泥人文化创意博览园宗教文化驱动型宗教文化发源地，宗教历史遗迹酒店、别墅法门寺文化景区西安楼观道文化展示区温泉驱动分布在地热资源丰富区域，目前有人工温泉可利用酒店、别墅、公寓休闲养生项目九华山庄温泉度假酒店中山温泉宾馆资源特征开发模式核心产品典型案例额中国旅游地产开发模式分类4以古镇为主题商业驱动模式主题商业驱动型——无资源可借势，回现速度最快的方式5走进重庆长寿古镇6中国西部唯一把旅游资源转化为可售物业并成功销售和运营的千亩旅游地产项目7长寿古镇位于中国西部重庆一个下辖区县城市-长寿区，属中国三四线城市。中国地图重庆地图8整个城市缺少旅游资源缺乏旅游度假氛围。代表城市：海口、三亚等•旅游资源：热带风光，滨海风情•旅游景点：天涯海角、大小洞天、蝴蝶谷、大东海等代表城市：北京、西安等•旅游资源：历史文化，古代建筑，皇家威仪，政治中心•旅游景点：故宫、长城、颐和园、天坛、香山等代表城市：昆明、大理等•旅游资源：热带雨林，异域文化，•旅游景点：滇池、洱海、泸沽湖、丽江古城、大理三塔等92010年1月，长寿古镇项目地块实景。在没有任何历史沉淀和历史底蕴下全人工建造的。102012年1月1日，元旦节长寿古镇景区试营业，首日接待游客突破五万人/次。2009年10月，汇通地产与长寿区政府签约，投资43亿打造长寿古镇项目启动。2010年1月，世联地产顾问及营销团队介入项目。2010年10月，项目动工。2012年1月，长寿古镇旅游区开街。在这两年左右时间里，项目完成了定位、景区建设、招商、销售等一系列工作。2012年4月28日，仅开放古镇1/10，五一小长假期间景区接待游客人数更是突破30万。2010-2012年，仅用两年时间，古镇一期开街。112010-2012年，仅用两年时间，旅游与地产快速融为一体，相辅相成以最快的速度实现一期盈亏平衡快速盈利：2012年一年时间里，古镇一期10万方古镇商业基本售罄，实现7亿元销售额。2012年，长寿古镇一期就实现了前期投资与产出盈亏平衡。快速招商：2011年9月启动一期招商工作，截止到2012年6月，一期70%商铺成功完成招商。快速聚集人气：元旦节当天五万人次，五一节30万人次，景区开放后，每天人气爆满，特别是晚上，每天2-3万人次。快速溢价：一期商铺价格从6500元上升到11000元，溢价70%。12一期1200亩住宅用地在商业顺利推进的情况下，快速启动住宅开发，预计2012年底住宅面市，主推现金流产品，为项目滚动开发提供强有力的资金支持。2012年底，住宅现金流产品即将面市，加快资金回笼。13项目开发流程2009年2010年2011年土地价格25万/亩，总共2000亩，其中古镇商业800亩，住宅1200亩，整体容积率1.15，分批次招拍挂。住宅1200亩整体定位以及一期相关定位工作云南彝人古镇相关商家资源，重庆本地商家资源拓展。2009.10.19与长寿区政府签约，投资43亿元，按5A级景区的标准打造“长寿古镇”项目。2011年1月，一期商业低价入市，快速回笼资金。政府全力推进基础配套设施建设，市政干道快速建成。建筑规划布局设计、外立面设计、样板房、售房部装修等工作相继跟进。拿地地价基础建设住宅启动住宅方案目前进度商业建设商业销售、招商工作持续跟进，住宅预计在2012年底或者2013年初面市。前期洽谈2008年长寿区政府主动到云南彝人古镇进行招商引资的洽谈。古镇商业一期动工修建。商业销售商业招商2012年商业招商2012年2月，二期商业开始销售。商业开街2012年1月，商业试营业，4月28日，一期部分商业正式开街。14世联角色2009年2010年2011年拿地基础建设住宅启动住宅方案商业建设商业销售商业招商2012年商业招商商业开街2010年1月，世联地产介入，主要对专项市场研究及原有定位研判2010年7月，针对政府、企业，商业开始内部认购2012年1月，世联地产介入住宅定位工作，1200亩整体定位，以及一期定位（产品、客户、形象等）及物业发展建议。2012年2-6月，顾问团队跟进设计配合工作，对建筑设计方案进行优化和调整。2011年1月，商业正式对外销售，截止到2011年底，一期10万方商业销售90%顾问2013年住宅销售代理代理预计2012年底或2013年初，住宅开始销售。2012年4月，商业二期开始销售，截止到6月，销售50%。顾问15什么原因促使项目如此快速开发？什么原因促使项目销售第一年就实现了盈亏平衡？商业如何实现成功销售？商业销售出去之后，如何保证其后续经营？如何在短时间内，快速完成招商工作？如何保证景区人气指数？如何突破自身没有历史积淀的劣势？解读长寿古镇16企业背景彝人古镇是汇通地产第一个古镇开发项目，成功开发后，为在其它城市进行模式复制积累了宝贵的作战经验。彝人古镇开发经验：云南楚雄本土开发企业汇通地产，通过彝人古镇的开发，锻炼了一批精英团队，在建筑、招商、旅游等方面积累了丰富的实战经验，同时，也充分总结了彝人古镇在产品规划方面的不足，如：主干道宽度、业态分布及配比、建筑死角等，在长寿古镇规划时对这些问题进行了优化和调整。彝人古镇项目介绍：占地约1740亩，总建筑面积100万平方米，总投资25亿元，是以彝族传统建筑为平台、彝族文化为背景的大型文化旅游地产项目。17企业背景云南楚雄地产以“彝人古镇”成功开发为起点，预计在云南、河北、重庆、福建、山西等城市建二十大古镇。彝人古镇成功开发后，以古镇为驱动的旅游地产模式迅速在全国复制。18涪陵长寿万州永川璧山铜梁大足南川荣昌江津黔江綦江系列152249412583983037104355463260132423316023138531129290312502001000020000300004000050000600002011年长寿人均GDP总量及增速（元）万州江津涪陵綦江永川长寿大足荣昌铜梁璧山南川黔江系列1156123107106102787266605953450204060801001201401601802011年重庆区县人口总量（万）长寿区城市经济在重庆区县城市排名靠前。1、长寿区，位于重庆东北方向，属“一小时经济圈”范畴，周边接壤涪陵区、渝北区、垫江县、四川邻水县。2、长寿区距市中心70公里，车行1小时可达；3、渝万城际列车2015年通车后，重庆至长寿只需15分钟。项目介绍楚雄汇通地产选址重庆长寿区，打造长寿古镇项目。第一梯队第二梯队第三梯队19长寿城市总体规划：长寿城市由长寿老城、桃花新城、北部新城三大片区构成。桃花新城：长寿区政府位于桃花新城，新城房地产开发从2002年开始发展，目前已接近开发尾声，大片新兴居住区，居住氛围浓厚。北部新城：位于桃花新城以北，规划面积50平方公里，常住人口30万人，目前处于新征地拆迁以及基础配套建设过程中。长寿古镇区位：长寿古镇项目东接长寿区桃花新城，南接老城区，西接菩提山旅游区、北接规划中的北部新城。政府积极推进地块的市政配套建设，在项目取地同时，周边市政道路就快速修建。长寿古镇距离桃花新城和老城车程都在五分钟之内，交通非常方便。项目介绍长寿古镇长寿老城桃花新城北部新城菩提山火车北站（规划中）长寿古镇位于新城老城交界地带，交通便捷，具有很强的辐射力。20项目介绍长寿古镇经济指标：总占地面积：2000亩（古镇商业区800亩，住宅区1200亩）总建筑面积：136万方项目定位：旅游地产项目，将成为集吃、住、行、游、购、娱为一体，以巴渝文化为背景，以中国西部（云、贵、川、渝）建筑文化为平台，巴渝文化及中国寿文化，成为重庆地区最大规模且唯一的巴渝文化和寿文化主题文化综合商业体。其中，古镇商业区经济指标如下：占地面积：800亩容积率：0.7建筑面积：36万方业态规划：满足客户吃、住、游、购、娱一体化需求。其中，住宅区经济指标如下：占地面积：1200亩容积率：1.15建筑面积：100万方左右长寿古镇以巴渝文化和寿文化为载体，集吃、住、行、游、购、娱为一体旅游地产项目。21顾问工作成果客户类型样本筛选标准调研方式大众消费群·重庆主城居民·20～50岁·在中端以及中高端的居住小区拦截·在五大核心商圈拦截大型餐饮·重庆本地知名餐饮·全国连锁知名餐饮·电话访谈·实地拜访SPA·知名SPA机构·电话访谈·实地拜访小吃·重庆知名小吃商家·电话访谈·实地拜访旅游工艺品·重庆知名旅游工艺商·全国连锁知名旅游工艺商·电话访谈·实地拜访酒店管理公司·国际知名五星级酒店管理公司·根据分析结论确定是否需要访谈经济型酒店管理公司·电话访谈·实地拜访政府文化机构·文化局·大学相关专家·电话访谈·实地拜访旅游社知名旅行社·电话访谈·实地拜访彝人古镇经验总结重庆主城商家访谈长寿商家访谈消费人群生活习惯调查长寿古镇设计方案商家测试……通过市场调查和商家访谈对原设计方案进行优化和调整。221、保证足够的停车位2、业态空间尺寸设计符合重庆当地人需求3、建议增设商务功能，多一些娱乐项目4、增加商务功能，在客栈中设置会议室5、业态分布应该根据消费人群的特点以及人流动线来设计6、大型餐饮应建成风格不同的独栋楼房，且面积不宜太大世联业态规划建议业态布局产品设计配套客栈区设计建议1.分布太规矩、集中，显得很刻意，特别在晚上十分冷清,客栈分布在水边很好。2.建议与酒吧区拉开距离。水系设计多弯曲感，可增多临水建筑量，客栈建议部分分散设置。1.单间20-30%（20-22㎡），标间60-70%（23-25㎡），2.层高3米即可，吊顶后2.5-2.7米，楼层数2-3层皆可，每层都需要一个服务台空间1.地面停车位7-8个即可，2.厨房20㎡，餐厅7-8张桌子3.水电气无特别要求，4.设置集中式洗衣房。小吃街设计建议——1.大开间，方正，厨房设置门窗，通风好，2.层高3.5-4米，建议进深为开间的2-3倍比较好利用，需要带卫生间。1.提供互联网，以便电脑设备的安装，2.建议网络入户，路面停车位有更好，电380伏，10立方天然气。旅游商品街设计建议1.主干道两侧分布，间插分布小吃店，并通天然气，2.马路26米太宽，不利于游客对流，3.建议楼对楼距离12-15米，马路8-10米。层高4-4.5米——餐饮店设计建议临街分布1.面积设计总体感觉偏大，厨房采光通风，占总面积20%左右.2.主力需求层高3.9，可适当调高，卫生间每层布置..3.不同经营餐饮品种，内部结构需求不同，火锅重在大厅，包房少许中餐厅，包房可适当增加，但也要控制.4.入户大堂可适当挑高，4米以上。小型餐饮面积需求300-400平米，大型餐饮一楼层高5.5米，二楼4.5米，3000平米的店需要1000平米的大厅，要方正，长方形也可以，转角餐饮也无所谓.5.大厅最好没有或者尽量少柱子，2层即需要电梯，最好是扶梯.需要足够的地面停车位酒吧茶室设计建议临水的分布，限制茶楼数量，部分靠近大型餐饮。1.面积需求700-800平米，上千平米也能接受，2.预留室