成算在心_物流地产投资测算模型（PDF41页）

成算在心——现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210I物流地产投资测算是物流地产投资定位的一个重要环节，是对物流地产投入产出关系进行的数量分析，是物流地产商进行投资决策的重要参考。物流地产投资测算以物流地产产品定位为基础，不同产品定位对应着不同投入产出关系。不仅如此，物流地产投资测算的精确程度与物流地产产品定位的深化和细化程度紧密相关。因此，正如物流地产产品定位由浅入深经过概念定位、初步定位到深化定位三个阶段一样，对应地，基于物流地产产品定位之上的物流地产投资测算也由浅入深经过基于概念定位之上的成本估算与一次测算、基于初步定位之上的成本概算与二次测算、基于深化定位之上的成本预算和三次测算三个阶段。物流地产商根据物流地产投资测算结果，便能判断物流地产项目投资的经济可行性。成本估算与一次投资测算是指物流地产商在概念定位阶段基于物流地产项目概念定位而对项目总成本、总产出进行的估算，以及基于以上总成本和总产出估算对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。概念定位是物流地产产品定位由浅入深三个阶段中第一阶段的定位，仅仅概括性地明确了物流地产项目主要业态类型和产品类型的建筑面积、面积占比和销售比例，而远未细化到项目业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等深度。因此，在概念定位阶段，物流地产商基于概念定位对拟投资物流地产项目的总成本和总收入只能进行大致的估算，以此估算为基础的一次投资测算难免略显粗糙，但是对于物流地产商投资决策能够起到重要参考作用。成本概算与二次投资测算是指物流地产商在初步定位阶段根据物流地产项目初步定位而对已明确了投资意愿或进而获取了土地的物流地产项目成本估算与一次投资测算进行的深化和细化。由于物流地产项目初步定位在概念定位的基础上通过细化项目业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等方面而深化了物流地产商对于物流地产项目各产品类型的细化要求，为物流地产商在初步定位阶段分门别类对物流地产项目各产品类型进行成本概算打下了基础，同时也使得物流地产商有条件对销售型物业产品价格和持有型物业产品租金进行分门别类的精准预测。二次投资测算就是基于以上总成本概算和总产出预测而对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。主编寄语成算在心——现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210II成本预算与三次投资测算是指物流地产商在深化定位阶段根据物流地产项目深化定位而对建筑方案设计已经送审报批通过后的物流地产项目成本概算与二次投资测算进行的深化和细化。由于物流地产商在深化定位阶段明确了物流地产项目中各类产品的交付标准，包括各类产品结构形式、粗装修、外墙装饰及外门窗、机电等方面的主要用材或其他方面的交付标准，为物流地产商在深化定位阶段分门别类对物流地产项目各产品类型进行更为精确的成本预算打下了基础，同时也使得物流地产商有条件对销售型物业产品价格和持有型物业产品租金分门别类进行更为精准的预测。三次投资测算就是基于以上总成本预算和总产出预测而对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。借助成熟的测算模型，决策者就可以集中精力分析和确定重要的参数，将这些参数带入到模型中，自动生成投资测算结果，在物流地产投资运营的各个阶段，都能做到成算在心。是为序！成算在心——现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210III目录一、成本估算与一次投资测算.....................................................................2（一）项目总成本估算..............................................................................2（二）项目总产出估算..............................................................................31.项目总产出的组成................................................................................42.持有物业估值模型................................................................................5（三）项目一次投资测算..........................................................................6二、成本概算与二次投资测算.....................................................................9（一）项目总成本概算............................................................................10（二）项目总产出估算............................................................................121.项目总产出的组成.............................................................................122.持有物业估值模型.............................................................................14（三）项目二次投资测算........................................................................14三、成本预算与三次投资测算...................................................................21成算在心——物流地产投资测算模型成算在心——现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210IV（一）项目总成本预算............................................................................22（二）项目总产出估算............................................................................231.项目总产出的组成.............................................................................232.持有物业估值模型.............................................................................24（三）项目三次投资测算........................................................................24成算在心——现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802101图1：瑞士舍兆诺维亚CEI3号仓库物流地产投资测算是物流地产投资定位的一个重要环节，是对物流地产投入产出关系进行的数量分析，是物流地产商进行投资决策的重要参考。物流地产投资测算以物流地产产品定位为基础，不同产品定位对应着不同投入产出关系。不仅如此，物流地产投资测算的精确程度与物流地产产品定位的深化和细化程度紧密相关。因此，正如物流地产产品定位由浅入深经过概念定位、初步定位到深化定位三个阶段一样，对应地，基于物流地产产品定位之上的物流地产投资测算也由浅入深经过基于概念定位之上的成本估算与一次测算、基于初步定位之上的成本概算与二次测算、基于深化定位之上的成本预算和三次测算三个阶段。物流地产商根据物流地产投资测算结果，便能判断物流地产项目投资的经济可行性。成算在心——物流地产投资测算模型成算在心——现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802102一、成本估算与一次投资测算成本估算与一次投资测算是指物流地产商在概念定位阶段基于物流地产项目概念定位而对项目总成本、总产出进行的估算，以及基于以上总成本和总产出估算对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。概念定位是物流地产产品定位由浅入深三个阶段中第一阶段的定位，仅仅概括性地明确了物流地产项目主要业态类型和产品类型的建筑面积、面积占比和销售比例，而远未细化到项目业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等深度。因此，在概念定位阶段，物流地产商基于概念定位对拟投资物流地产项目的总成本和总收入只能进行大致的估算，以此估算为基础的一次投资测算难免略显粗糙，但是对于物流地产商投资决策能够起到重要参考作用。（一）项目总成本估算项目总成本估算是指物流地产商在概念定位阶段对拟投资建设和运营管理的物流地产项目总成本的估算，包括对土地成本、开发直接成本、开发间接费用、期间费用、不可预计费等的估算。由于概念定位仅仅明确了物流地产项目主要业态类型和产品类型的建筑面积，而物流地产商在这一阶段还尚未通过细化业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求来进一步明确产品类型。因此，在概念定位阶段开展项目总成本估算，物流地产商应该主要站在业态类型的层面，辅之以对产品类型的初步考量，并结合自身过往开发相同或相似类型项目的能力与经验，对不同业态类型的总成本进行估算。表1：物流地产项目一次投资测算的总成本估算表序号成本项目业态类型（元/m2)仓库办公设施员工设施项目总成本（一+二+三+四+五）一土地成本成算在心——现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802103二开发直接成本1开发前期准备费2主体建筑工程费3主体安装工程费4库区管网工程费5配套设施费三开发间接费用1工程管理费2管理费（项目公司分摊到该项目的部分）3营销设施建造费四期间费用1管理费（集团总部分摊到该项目的部分）2销售费用3财务费用五不可预见费资料来源：罗卡角中国物流地产研究院（二）项目总产出估算项目总产出估算是指物流地产商在概念定位阶段对拟投资建设和运营管理成算在心——现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802104的物流地产项目总产出的估算。值得注意的是，项目总产出和项目总收入是两个不同的概念，项目总收入是指物流地产商通过出售物流地产项目中的销售型物业产品而获得的销售收入，而项目总产出除了包括项目总收入之外，还包括物流地产项目中持有型物业的价值估算。1.项目总产出的组成项目总产出是由项目销售型物业产品的销售收入和持有型物业产品的价值估算两部分加总而成。在概念定位阶段，物流地产商已经明确了各业态类型的建筑面积、面积占比和销售比例。因此，物流地产商只要确定了各业态类型中销售型物业产品的销售价格和持有型物业产品的物业租金之后，便可以计算出项目销售型物业产品的销售收入和持有型物业产品的估值。由于概念定位仅仅明确了物流地产项目主要业态类型和产品类型的建筑面积、面积占比和销售比例，而未从细节要求和建造标准方面进一步深化和细化产品类型。因此，在概念定位阶段开展项目总产出估算，物流地产商应该主要站在业态类型的层面，辅之以对产品类型的初步考量，并结合自身过往销售和运营相同或相似类型项目的能力与经验，对不同业态类型的销售价格和租金水平进行估算，进而计算出项目的总产出。表2：物流地产项目一次投