XXXX年11月哈尔滨房地产市场月报_26页

2010年11月哈尔滨房地产市场月报[提要]报告显示，11月住宅价格环比跌幅前十位城市分别是：昆山、哈尔滨、宁波、柳州、北海、南宁、银川、厦门、江门和德州。除昆山外，其余9个城市跌幅皆小于0.5%。房地产开发投资完成181.3亿2010年1-9月的投资额为181.3亿元，较去年同期增加22.4%，增幅低于上年同期6.7个百分点。其中住宅投资144.7亿元，同比增长26.8%。资料来源：哈尔滨市统计局1.2社会消费品零售总额2010年1-10月份，全国社会消费品零售总额达到125313万亿元，同比增长18.3%，与1-9月份持平。2010年1-9月份，哈尔滨市实现消费品零售总额1229.1亿元，同比增长18.6%，增幅高于上年同期2.5个百分点，与1-8月份基本持平。其中，零售行业达到903.7亿元，占社会消费品零售总额的74%；批发行业累计实现零售额157.1亿元，占社会消费品零售总额的12%；住宿行业实现零售额11.5亿元，占社会消费品零售总额的1%，餐饮行业实现零售额156.8亿元、占社会消费品零售总额的13%。资料来源：哈尔滨市统计局1.3区域财政收入2010年1-9月，全市财政一般预算总收入共完成308.2亿元,同比增长29%，增幅高于上年同期16.9个百分点。相较于7-8月份，9月的财政收入增速有所回落。资料来源：哈尔滨市统计局【资讯】2.1国内市场资讯四部委：全面叫停第三套住房公积金贷款，严禁使用公积金贷款投机性购房住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，住房公积金购买首套房建筑面积90平方米（含）以下，首付不低于20%；90平以上首付不得低于30%；二套房公积金贷款首付不得低于50%。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。【观点】《通知》在公积金贷款购买二套房和多套房上，首次实行差异化对待，对改善性需求设置限定。这一政策一定程度上提高了购房成本，可抑制投资性购房。但由于商业贷款的收紧，公积金贷款仍能享受到更多优惠，因此未来仍有大量购房者首选公积金。此外，《通知》严格了公积金的用途，并禁止公积金贷款炒房行为，但其实际作用并不明显，只起到了一定的威慑作用，即抑制投资投机性需求的调控方向不会改变。兰州出台限购令，楼市限购令已扩至16个城市11月14日兰州市正式出台的“兰州进一步调控房价新政”规定“本地居民家庭在本市可以购买2套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房。”截止到目前为止，已有16个城市实施限购令。除兰州外，目前已经出台“限购令”的城市主要集中在东部经济较发达、房价上涨压力较大的城市。具体有：北方区域的北京、天津、大连，长三角区域的上海、杭州、南京、温州、宁波、苏州，以及珠三角区域的广州、深圳、厦门、三亚、海口和福州。杭州出台商品房预售款监管实施细则11月17日，杭州市房管局会同中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局联合制定并正式发布《杭州市商品房预售资金监管实施细则》，详细规定商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的管理等方面。《细则》称，杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，都将按该规定实行预售资金监管。央行决定11月16日起上调存款准备金率0.5%中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来，第四次统一上调存款准备金率。今年1月、2月、5月，存款准备金率曾三次统一上调，10月份对6家银行差别上调。此次上调后，一般金融机构的存款准备金率将达到17.5%，而此前被实施差别存款准备金率的6家银行则提高至18%。17.5%的存款准备金率与2008年6月的历史最高点持平，而大型银行18%的存款准备金率已经超过了历史最高点。按照央行10月份公布的数据“人民币存款余额70.09万亿元”计算，此次上调存款准备金率0.5个百分点，将冻结资金3504.5亿元。【观点】此时上调存款准备金直接目的是为了缓解人民币升值的压力，抑制流动性，而非打压房地产市场，但对火热的楼市也起到了间接的抑制作用。目前房贷按揭仍是商业银行的主要利润来源，央行此次上调存款准备金率间接收紧了商业银行贷款发放，对于抑制楼市过热可起到一定作用。上调存款准备金使得银行贷款额度更紧，也会进一步加大开发商资金压力。住建部和外汇局:境外个人境内限购一套自住房住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。【观点】“外资限购令”出台的背景是相关管理部门出于对热钱进入楼市的担心。这次“限外令”在内容上增加了验资环节，主要意图是遏制外资在人民币升值预期下大量涌入国内，将在一定程度上减少来自境外的置业需求。而“保值避险”性较强的市中心豪宅产品，历来是境外置业者的首选，因而“外资限外令”对中心区域豪宅市场将会有所影响。但由于境外个人与机构目前在整体商品房市场中所占比重不高，因此“限外令”很难给整体需求带来直接影响，更多是向市场传递一种政策信号：政府仍在继续推进调控，树立市场对调控的信心。三部委下发通知:土地出让净收益可用公租房发展财政部，国家发展改革委，住房城乡建设等3部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》。通知要求，切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让淨收益用於发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用於发展公共租赁住房。11月百城房价环比上涨0.82%12月1日，中国房地产指数系统百城价格指数报告显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，为2.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%。报告显示，11月住宅价格环比涨幅前十位城市分别是：淄博、芜湖、聊城、株洲、乌鲁木齐、昆明、赣州、青岛、湛江和呼和浩特，涨幅都处于2%-3%之间。报告还显示，11月住宅价格环比跌幅前十位城市分别是：昆山、哈尔滨、宁波、柳州、北海、南宁、银川、厦门、江门和德州。除昆山外，其余9个城市跌幅皆小于0.5%。据统计，11月百城住宅价格最高的十个城市分别是，深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米继续排名第一位。【观点】11月政策调控重点多落在金融方向上，从各项政策的调控方向和力度上看，其调控目的主要倾向于：一是减缓刚性需求入市，公积金利率提高，购90平米以上首付提高到3成，商业贷款首付提高到3成，优惠也减少到85折。通过这些政策减缓部分刚性首套房需求入市。二是抑制改善性需求，9天两次上调存款准备金率，二套房的利率执行基准利率的1.1倍，公积金的首次收紧，使得改善性置业成本增加，加大观望期。三是杜绝投资投机性炒房，商业贷款和公积金新政均明确限制第三套房贷款。限购令由针对国内延伸到外资领域，意在遏制外资进入楼市，平稳市场。【城市】3.1城市规划建设信息哈市打造哈东新区未来将与哈西群力遥相呼应哈市将在道外区东南部打造“哈东新区”，目前正在进行招商引资。届时，“哈东新区”将成为集商务、生态、物流为一体，与哈西、群力遥相呼应的新城区。“哈东新区”位于道外区东南部，总规划面积为104.16平方公里，规划分为国际商务区、商贸物流区、新型工业区、现代农业区、风景旅游区和生态居住区六大板块，“哈东新区”作为哈尔滨东部门户，区域经济发展以商贸物流、旅游、农副产品加工及房地产业为产业支撑，未来“哈东新区”将成为黑龙江省东部地区与哈尔滨市的重要产业承接点。哈尔滨规划一区两镇概念，全力打造哈东新城哈尔滨市《哈东新城发展规划纲要》编制完成，规划“一区两镇”概念打造哈东新城。哈东新区位于道外区东南部，总规划面积104.16平方公里。“哈东新城”位于哈东新区内，以宾西经济技术开发区为核心，辅以阿城区蜚克图镇和宾县宾西镇。“哈东新城”将按照“同一规划、同一治理、城区一体化”的原则展开规划编制，重点突出“一区两镇”的新城概念，优化产业布局、完善服务功能、提升质量效益、推动快速发展。哈东新区作为哈尔滨东部门户，区域经济发展以商贸物流、旅游、农副产品加工及房地产业为产业支撑，未来哈东新区将成为黑龙江省东部地区与哈尔滨市的重要产业承接点，规划了生态居住区、商贸物流园区和工业加工区等。【观点】哈东新区将以团结镇为起步区，未来政府将在水、电、路等基础设施建设上加大投入，预计明后年团结镇及阿城区等区域将成为哈尔滨市房地产市场的又一热点区域，预计未来将会有大批的土地入市。随着长江路的打通，受政府政策利好的刺激，预计明年周边供应量将大幅增加。万达广场东北最大城市商业综合体落户哈西16日“万达广场”城市综合体项目落户哈西地区签约仪式在哈西发展大厦举行。该项目总投资60亿元，是目前东北地区最大的城市商业综合体项目。拟建的“万达广场”城市综合体项目位于哈西客站地区核心商业区，规划占地面积约18.74万平方米，项目包含大型商业中心(内含百货、国际电影城、餐饮、超市、电子娱乐、KTV等多种业态)、五星级酒店、高档写字楼、高级公寓、配套住宅等多种功能，总投资60亿元。该项目建成后将成为哈尔滨市新的城市商业中心和地标性建筑，对推动哈西客站地区城市建设，完善城市功能、提升城市品位，带动区域经济的繁荣发展将起到强有力的推动作用。家乐福超市入驻省群力文化产业示范区11月22日，世界五百强家乐福超市正式入驻省群力文化产业示范区，并计划2011年下半年投入使用。黑龙江省群力文化产业示范区位于群力东区，东起金江路、西至景江西路西侧、南起群力第七大道、北至群力第一大道，区域总占地面积约60公顷，由文博艺术展览带、文史景观游览带、文化休闲体验区“两带一区”构成。2009年，群力文化产业示范区正式启动建设，目前，已有代表黑龙江省地域文化、精品家饰的北方展艺中心，展示关东文化的仿古内廊关东古巷，儿童体验职业生涯的梦想小儿国，市民的私家书房山水书城，观复博物馆哈尔滨馆，中国木雕艺术馆，于志学美术馆等多项目落户群力文化产业示范区。【观点】万达广场和家乐福超市分别入住哈西新区和群里新区，标志着哈西板块和群力版块已经告别了建设起步阶段，步入一个平衡发展阶段。这两年两区域均有大量项目入市，但区域内生活氛围缺失。而随着今明两年大量楼盘住户进户，居民需求将大大增加，这将大力带动周边商业的发展，进而吸引了家乐福，万达等大企业，而大型商业的进驻也会进而改善周边生活配套，刺激区域发展。鲁商置业子公司45.67亿元拿下哈尔滨八宗土地鲁商置业（600223）11月17日晚间发布公告称，全资子公司山东鲁商置业公司竞得哈尔滨市八宗国有建设用地使用权，土地总体成交价款为45.67亿元。公告显示，中标土地总面积约84.6万平方米，用地性质及年期为商服40年，住宅70年。本次鲁商标中的八宗地块位于学府路239号，省农科院附近。预计整体建筑面积214万平方米，拟建城市综合体项目，开发周期为六年。预计住宅建筑面积约102万平方米。【观点】鲁商进驻哈尔滨南部的省农科院区域，其成熟的商业综合体开发模式及丰富的各类房地产产品系列的开发经验，将会对哈市未来城市向南发展及省农科院周边区域的发展会起到积极地推动作用。未来鲁商置业或将采取与商业、酒店业等行业联合开发的模式，共同打造一个鲁商商业综合体项目。而鲁商集住宅，娱乐，酒店，商业等多产业联动开发的鲁商模式，一方面会给本土开发企业带来全新的理念，提升该区域的产品品质和区域知名度，对周边楼盘均会产生积极向好的作用。另一方面鲁商的进驻必将导致区域竞争加剧，其高品质、商住结合的大盘形象必将对周边楼盘构成威胁。【土地】4.1