XXXX0310-XXXX年两会后房地产市场走势研判

2014年3月两会后房地产市场走势研判近期房地产相关但负面消息频传近期房地产市场状况近期银行收缩信贷，后续预计紧缩依旧杭州楼盘大幅降价土地市场持续高烧银行首套房贷利率二套房贷利率四大国有银行（工中建农）普遍上浮5%-10%上浮10%交通银行上浮5%以上上浮10%以上招商银行基准上浮10%光大银行基准上浮10%华夏银行上浮10%上浮15%中信银行上浮20%上浮20%浦发银行上浮15%上浮15%广州农商行上浮10%-20%上浮20%兴业银行上浮20%上浮30%广发银行暂停房贷暂停房贷平安银行暂停房贷暂停房贷民生银行暂停房贷暂停房贷汇丰银行基准（100万以上9折）上浮10%渣打银行基准（70万以上9折）上浮10%花旗银行基准（80万以上95折）上浮10%恒生银行基准（80万以上9折）上浮10%2014年初即现银行房贷资金紧张，流动性紧缩预期加强与以往历年一季度银根普遍宽松不同，2014年年初即现银根紧张局面——近段时间部分金融机构停贷的传闻引起市场对房地产转向的担忧。理财产品发行商年化利率按（2014-2-19）资金规模余额宝支付宝、天弘基金6.22%4000亿元理财通微信、华夏、易方达、广发、汇添富6.38%超过100亿元天天益工商银行、瑞信6.00%未公布零钱宝苏宁、广发、汇添富6.37%未公布14年1月13年12月13年11月13年10月13年9月13年8月13年7月13年6月13年5月13年4月13年3月13年2月13年1月12年12月12年11月12年10月12年9月12年8月12年7月12年6月12年5月12年4月12年3月12年2月12年1月本次流动性紧缩的主要原因：国家层面有意维持流动性偏紧格局，及存款成本上升18%货币供应量(M2)同比增速变化国家层面有意维持流动性偏紧格局16%14%12%10%8%新型金融产品（部分列举）自2013年下半年开始，央行向市场实际投放的流动性明显减少。——国家层面有意维持流动性偏紧的格局，以此倒逼国内金融机构优化自身信贷结构调整（包括整顿表外业务等）。金融机构吸收存款的成本上升自2013年下半年以来，以余额宝为代表的各种新型理财产品快速发展，其投资/收益方式灵活，收益率较传统定期存款有明显优势。从而间接推高银行业资金成本，银行吸收存款的成本及难度较以往上升。——在资金成本上升的情况下，房贷对银行的吸引力下降，银行本身更倾向于发放消费贷，小微企业贷等利率较高的贷款。后续研判：流动性偏紧格局难改，2014年流动性对房地产市场的支持弱于2013年本次工作报告中，管理层继续强调总量控制、用好存量，并推进利率市场化、促进互联网金融健康发展。——预计后续时间社会流动性偏紧格局难改政府工作报告关于流动性的表述广义货币M2预期增长13%左右继续推进利率市场化促进互联网金融健康发展让金融成为一池活水，更好地浇灌小微企业、“三农”等实体经济之树简评自2013年中以来，M2增速由16%一路下滑至本年1月的13.2%，而过程中金融机构银根持续偏紧。未来若继续保持在13%的水平，则金融机构银根难有明显改善。未来金融机构的存贷利差有可能持续缩窄国家层面允许余额宝等新兴互联网金融存在未来金融机构吸收存款的成本难有实际性下降在贷款资源上，金融机构需要向实体经济有更多倾斜——2014年流动性对房地产市场的支持力度将弱于2013年近期房地产市场状况近期银行收缩信贷，后续预计紧缩依旧杭州楼盘大幅降价土地市场持续高烧楼盘名德信北海公园天鸿香榭里协安蓝郡协安紫郡保利梧桐语万科北宸之光裕丰青鸟香石公寓所在板块城北—桥西城北—桥西城北—三墩城北—三墩城东—牛田城北—余杭下城—朝晖降价信息真实真实45套特价房32套特价房10套特价房优惠10套特价房实际情况降价清盘，由18000降至15800，降幅12%1、2、3号楼全面降价，由17200降至13800，降幅20%1#89方特价房，129-150万之间1#89方特价房原价150万以上，现价129-140万145-150万之间90方优惠14-15万；130方优惠24-25万130-139方10套特价房，总价260万起城北板块杭州：春节后个别楼盘降价引起轰动北海公园降价后，同属城北-桥西板块的天鸿香榭里随之调价，而后周边三墩及余杭板块部分项目推出“特价房”等优惠政策。近期杭州主要降价楼盘情况2014年初，曾以“万达进驻”“学区房”等卖点价格飙升的德信北海公园”马上降价“，引发部分楼盘随之调整价格德信北海公园直降4000清盘、仅剩200余套房源收到400多组认筹，同属城北桥西板块的天鸿香榭里则打出“直降6000、起价11800、均价13800”的降价信息两盘降价均取得较好的销售业绩德信北海公园：新春清盘均价18000均价15800200余租房源、400多组认筹天鸿香榭里紧随其后直降6000均价13800起价11800看房人犹如大型“旅行团”杭州：库存量近半年大幅增加，去化压力大2013年商品房存量持续走高，特别是九月份后增速明显加快。截至12月31日，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源超11万套，可售总面积1473.4万方。土地供应大增，未来供应压力大杭州市区2013年共出让土地225宗，总面积814.5万平方米，是2012年全年土地成交额的2.2倍，其中，宅地共成交113宗，总面积535.8万平方米。其中城北的三墩祥符板块&申花桥西板块2013年成交土地23宗，共181.4万方，板块供应大2013年杭州住宅存量与去化周期关系存量常州：雅居乐星河湾大幅降价促销常州雅居乐星河湾2月20日均价直降5500元/㎡销售，引起市场热议，同处新北板块的大名城随后跟进降价，推出1000套房源优惠1000元/㎡。2014年常州降价楼盘区域楼盘优惠前价格优惠后价格优惠户型(㎡)时间新北板块雅居乐星18000（精装）12500（精装）河湾13000（毛坯）7500（毛坯）42%166—4272.20大名城西区优惠1000元/㎡推出1000套60-1702.26上午市中心上书房整体房价下降500-1000元/㎡5380元/㎡的降价房仅2110-120套2.26下午常州个盘降价分析丨降价背景整体市场丨基于常州的城市地位，开发企业持续进驻，开发量巨大，市场存量压力巨大，市场竞争激烈。6748511,0798237641,0231,6651,3662006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年常州商品房存量走势市场存量压力巨大，2013年底市场存量达1665万㎡，去化周期达29个月；2014年1月市场出现成交量下滑，成交均价大幅下跌；区域开发集中，品牌开发商聚集，竞争激烈新北板块部分项目分布雅居乐星河湾72万㎡九龙仓国宾1号17万㎡132万㎡20.6万㎡20万㎡16万㎡39.6万㎡50万㎡50万㎡21.5万㎡世贸香槟湖中海龍城公馆朗诗新北绿郡新城御景湾金地天际银河湾第一城龙湖原山佳兆业悦湖……总建：72万㎡物业类型：高层户型面积：166-427㎡大户型开盘时间：2013年12月开盘价格：毛坯均价13000元/㎡，精装均价18000元/㎡销售情况：2013.12至2014.2仅销售10余套楼面地价：1900元/㎡项目名称新城御景湾阳光福地大名城（降价前）主力户型80-13097-147㎡60-170㎡高层均价（元/㎡）8800-90008800西区7200-7500山水和园典雅花园雅居乐星河湾（降价前）雅居乐星河湾（降价后）203-232㎡84-131㎡166-427㎡166-427㎡90009000毛坯13000精装1800012500（精装）7500（毛坯）常州个盘降价分析丨降价背景雅居乐星河湾自身丨前期定价偏高、销售受阻，地价成本低，可降价空间较大雅居乐星河湾周边项目价格情况前期定位偏差、定价偏高，销售受阻是其降价的主要因素！地价成本低，溢价空间大，可降价空间大！城市降价楼盘原因对整体市场影响杭州德信北海公园天鸿香榭里•整体市场高库存＋高潜在供应量•板块竞品多，楼盘无明显竞争优势•中小型开发商资金压力大，为加快资金周转•其他区域降价项目不多，但购房者观望加重•2月杭州土地市场热度下降，溢价率基本在10%以下常州雅居乐星河湾•整体市场存量压力巨大•区域市场竞争激烈•本身定价偏高•同板块竞品楼盘的降价•周边及其他城市并未出现大幅降价楼盘•对市场心理预期产生影响总结：高库存、竞争多，是降价根本原因当地观望情绪蔓延区域项目名称产品户型售价变化销售变化荔湾龙津华府160㎡四房集中3.3-4w（降幅8%-12%）两天售出10多套海珠力迅时光里70㎡二房，92-112㎡三房，128-131㎡四房集中2.8-3.2w（降幅6%-10%）不到一个月，40多套余货售罄番禺敏捷华美国际37-89㎡平层公寓53-100㎡LOFT公寓平层集中1.1W毛坯LOFT集中1.3W毛坯（降幅13-21%）1月中至2月7日成交360多套广州：个别楼盘调价，幅度10%左右广州近期市场出现降价，但仅限于个别楼盘，甚至部分户型近期价格下调项目情况成交面积（万㎡）北京上海广州深圳天津济南南京长沙合肥南昌武汉郑州西安成都贵阳昆明乌鲁木齐海口佛山东莞中山珠海江门889128271043912654219921130109539715838851196109688410185943138087559103081432013年全国住宅成交面积增长较大，但城市分化2013年，全国住宅销售11.57亿平方米，同比增长17.5%商品住宅成交面积城市分化四大一线城市中北京、广州受到高端楼盘限制网签等影响，全年成交面积萎缩，其中北京降幅最大；上海成交面积则增长接近4成，深圳亦有2成增长二三线南昌、贵阳成交面积略有下降，其他城市普遍较大增长一线省会2008年6.22009年9.42010年10.42011年11.02012年11.12013年13.1销售均价388246955034537957916237070006000500040003000200010000商品房销售面积亿平方米14121086422008-2013年全国商品房成交走势图珠三角其他20%数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心11年10月11年1月11年2月11年3月11年4月11年5月11年6月11年7月11年8月11年9月11年11月11年12月12年10月12年11月12年12月13年10月13年11月13年12月12年1月12年2月12年3月12年4月12年5月12年6月12年7月12年8月12年9月13年1月13年2月13年3月13年4月13年5月13年6月13年7月13年8月13年9月14年1月2,80022个重点城市商品住宅月度供应成交面积走势图新增供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）2,6002,4002,2002,0001,8001,6001,4001,2001,0008006004002000合富辉煌集团市场研究部监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、南昌、郑州成都、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、海口、佛山、东莞、中山、江门2013年四季度供应量大增，成交高位回落，市场压力增加全国重点城市2013年9月、11月、12月商品住宅供应量均大幅增加，远超同期市场成交面积2013年全年成交量基本维持在历史高位，月度成交至11月三中全会前持续走高，但三中全会后部分城市房地产调控加码，成交量逐步回落，2014年1月成交量下降除受到调控升级影响外，春节假期亦是重要因素供应放量，成交高位回落10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年1月11年2月11年3月11年4月11年5月11年6月11年7月11年8月11年9月11年10月11年11月11年12月12年1月12年2月12年3月12年4月12年5月12年6月12年7月12年8月12年9月12年10月12年11