房地产发展趋势与投资机会分析

房地产发展趋势与投资机会分析住房和城乡建设部政策研究中心副主任研究员秦虹一、当前房地产市场表现-20-10010203040502月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007商品房销售增速2008商品房销售增速2009商品房销售增速全国商品房销售面积（万平方米）01000020000300004000050000600007000080000900002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006200720082009房地产投资增速明显回升05101520253035402008.022008.042008.062008.082008.102008.122009.032009.052009.072009.09全国房地产开发投资完成比上年同期增长（%）开发企业缩量保价态势有所改变-50.0-40.0-30.0-20.0-10.00.010.020.030.040.02008.022008.032008.042008.052008.062008.072008.082008.092008.102008.112008.122009.022009.032009.042009.052009.062009.072009.08土地购置面积增速(%)完成土地开发面积增速(%)全国房地产投资增速(%)房屋施工面积增速(%)新开工面积增速(%)政策效应明显加大保障房投资建设政策市场调节政策针对开发企业：－信贷支持：宽额度、减成本、扩内容－直接融资政策－降低资本金比例针对用户：－支持居民购房：金融支持、减税支持当前房地产信贷风险小2009.6个贷余额3.8万亿元，占10.5％2009.6开发贷款余额2.3万亿元，占6.5％房地产不良贷款率逐季降低，风险相对可控0.01.02.03.04.05.06.02008年3季度2008年4季度2009年1季度结构性问题需关注上半年，东部地区销售增速最快（达1.9亿平方米，增速40％）投资增速最慢（8667亿元，增速8.6％）；全国40个重点城市投资增速低于全国平均水平（7.6％），销售增速快于全国（40％）由于住房资源占有不平衡，投资性风险需重视。基本需求仍处于相对稳定阶段，市场起伏变化主要受外围因素影响大企业、大项目占尽市场和政策优势市场需求增长的重心开始向二三四线城市偏移，中西部地区投资增长速度加快，稳健发展是关键城市发展处于量与质共同提升期，仍是房地产业繁荣的最为关键的支撑因素房地产业的支柱产业地位还将持续二、从当前市场表现看产业发展趋势1、基本需求相对稳定商品房销售面积（亿平方米）0246810200020012002200320042005200620072008商品房销售面积（亿平方米）今年销售增速和结构说明什么？全国商品房销售面积增速(%)-30-20-10010203040502007.022007.042007.062007.082007.102007.122008.032008.052008.072008.092008.112009.022009.042009.062009.08影响市场波动的外围因素影响明显房地产波动受房地产金融资产属性所致，出现避险、保值、投资、投机需求，所以受预期影响大。如通胀通缩变化；如流动性宽紧；如资本市场的涨跌；如宏观经济景气变化。房地产行业对货币政策极为敏感信贷政策影响房地产景气变化-40-200204060802004.022004.062004.102005.032005.072005.112006.042006.082006.122007.052007.092008.022008.062008.102009.03889092949698100102104106108国内银行贷款增速预收款及定金增速国房景气指数2、大企业和大项目优势明显项目个数占比9%91%销售2万平方米以上项目销售2万平方米以下项目销售面积占比69%31%销售2万平方米以上项目销售2万平方米以下项目扣除无销售面积的项目后占比17%83%销售2万平方米以上项目销售2万平方米以下项目3、中西部地区投资增速较快－稳健节奏-10010203040502008.82008.92008.102008.112008.122009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.8东部地区中部地区西部地区4、城市发展是房地产业的重要支撑城市建成区面积增长变化图01000020000300004000011981199120012008天蓝地绿灯亮水清路通城市内公园面积和投资增长0500001000001500002000002500001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0100200300400500600700公园面积（公顷）园林投资（亿元）城市（际）轨道交通超常发展5、房地产业支柱产业地位仍将持续与当前影响国民经济发展的关键环节有关与当前全面建设小康社会发展阶段有关与当前城镇化快速进程有关定位：举足轻重、至关重要、重要作用2006年以来房地产投资增速与工业增加值增速房地产与家俱消费关联度高商品房销售面积与家俱类销售额0123456789200020012002200320042005200620070100200300400500商品房销售面积（亿平方米）家俱类销售额（亿元）谢谢!