XXXX0515_湖北中原_武汉房地产市场4月月报

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2015本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。政策利好持续，成交维持高位——2015年4月武汉房地产市场月报湖北中原资源中心研究部WuHan.5.2015Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,20154月市场概述土地市场远城区发力，住宅市场总体平稳，楼市前景依旧被看好宏观政策：央行宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点宏观经济：整体经济指标持续下滑，宽松宏观政策出台的概率增加全国市场：宅地成交量继续低位徘徊标杆房企：购地瞄向一线城市，融资金额平稳武汉土地：远城区占多数，成交总额同比大幅增加武汉住宅：受政策利好因素影响，开发商推盘更加积极开盘概况：优质项目积极入市加推，开盘去化环比基本持平Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2015全国房地产市场Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2015宏观经济与政策Part1.1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,20154月政策摘要2015-4-11云南发布“滇八条”，支持鼓励合理的住房消费；加大金融对房地产的支持力度；充分发挥住房公积金的支持作用。2015-4-9上海4月15日起，2人以上家庭住房公积金最高贷款额度达到120万元，较调整之前提高了40万元。2015-4-2温州即日起到今年12月31日，对首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定补助。2015-4本月上海、深圳、南京、宁波等全国诸多地区放宽住房公积金政策，包括提高贷款额度上限等举措。2015-4-21国土部数据显示，一季度全国房地产用地供应2.47万公顷，同比下降38.7%。土地出让面积大幅度减少直接影响财政收入。2015-4-19央行宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，是自2008年11月后第二次出现过的最大降幅。2015-4-15统计局公布一季度国民经济数据，开年经济下行压力不减。一季度国内生产总值同比增长7.0%。2015-4-24央行数据显示，3月末，房地产贷款余额同比增长19.4%，增速比上年末高0.5个百分点，房地产贷款稳步增长。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2015大幅降准间接利好楼市去库存基调不变（一）政策内容4月19日晚，央行突然宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，成为今年以来的第二次降准，也是自2008年11月后第二次出现过的最大降幅。政策解读当前我国经济面临错综复杂的国际形势，此次降准旨在应对国内经济下行压力加大的问题。今年我国一季度GDP同比增长7.0%，这是继2009年一季度由于全球金融危机，GDP增速曾跌破7.0%之后所创下的近六年新低。同时，从社会融资规模来看，一季度社融增量比去年同期减少8949亿元。此次降准之后，大型金融机构的人民币存款准备金率为18.5%，较2008年末连续三次降准后的存准率仍高出3个百分点，存准率依然处于高位。为对冲外汇占款少增影响，并确保金融机构对实体经济支持，预计今年还将再度出现降准调整。图：存款准备金率走势与外汇占款余额增量（2001.01—2015.04）数据来源：中国人民银行Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2015大幅降准间接利好楼市去库存基调不变（二）中原观点此次降准后所释放的货币流动性，配合去年末以来的两次降息，将助推更多低成本资金流入市场，增强金融机构对稳增长、调结构的支持力度，无疑有利于整体市场预期的改善。然而，降准对房地产行业的刺激作用或将有限。尽管当前楼市销售回暖之势已十分明显，但全国市场普遍性的供过于求的局面依然存在，因此，去库存依然是多数城市和房企的当务之急。全国统计数据也显示，前3月房地产投资增速跌至个位数，创下2009年7月以来新低，房屋新开工增速持续14个月处于负增长区间，房地产市场的全面复苏仍需时日。图：全国GDP走势（2000Q1—2015Q1）图：全国房地产开发和销售情况（2010.02—2015.03）数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2015房地产贷款增幅新高市场融资环境好转4月24日，央行公布《一季度金融机构贷款投向统计报告》，在稳定住房消费的政策支持背景下，房地产贷款稳步增长。3月末，房地产贷款余额同比增长19.4%，增速比上年末高0.5个百分点。其中，个人购房贷款余额同比增长17.6%，增速比上年末高0.1个百分点。1-3月份房地产贷款同比多增1963亿元，个人购房贷款同比多增790亿元。从房地产贷款的历史数据走势来看，2012年一季度房地产贷款余额同比增速阶段性见底，仅为10.1%，伴随着2012年上半年前后的三次降准，房地产贷款增速开始持续走高，且今年一季度增速达到近四年的以来最高位。这表明，房地产市场的融资环境已经明显好转。图：房地产贷款及个人购房贷款走势（2011Q2—2015Q1）数据来源：中国人民银行Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2015各地住房公积金政策放宽3月20日住建部：全国加强住房公积金管理会议3月30日人民银行：进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用3月至4月全国诸多省份或城市明确调整住房公积金贷款政策：提高贷款额度或降低首付比例上海《关于调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知》（详情见下表）Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2015宏观市场Part1.2Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2015说明：数据来源：中原依靠自身研究网络及公开渠道进行的数据监测和统计。数据说明：本报告中40个大中城市的划分标准如下一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：天津、重庆、成都、杭州、南京、武汉、大连、无锡、宁波、苏州、厦门、长春、济南、南昌、合肥、福州、长沙、昆明、中山、东莞、佛山、西安；三四线城市：温州、石家庄、贵阳、南宁、海口、扬州、惠州、泉州、常州、洛阳、唐山、安庆、泸州、襄阳本报告中十家标杆房企名单如下保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2015宅地成交量创新低40城市土地市场供求情况4月，全国40个大中城市宅地合计供应约633公顷，环比上升57%，同比下降22%，供应低迷态势有所缓解。当前部分城市包括房企去库存压力不减，制约了地方的推地节奏。4月，全国40个大中城市宅地合计成交约243公顷，环比下降45%，同比下降70%。单月土地成交量创历史新低，土地市场严重低迷。随着4月土地供应的增加，5月土地市场成交有望低位复苏。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2015一线城市溢价率走高40城市土地市场供求情况4月，一线城市楼面地价维持高位水平，达到13340元/平。二线城市楼面地价环比上涨14%，三四线城市则环比下跌35%。一线楼市的快速升温也带动了土地市场的回暖。溢价率方面，一二线城市溢价率均有所上升，40城市整体溢价水平在19%。其中，一线城市溢价率最高，达到38%。碧桂园首次进驻上海取得的上海嘉定项目溢价率达到62%。三四线城市则溢价率仅为0.75%，可见房企抢地热情较低。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2015商品住宅供求双双上扬40城市新房供求情况4月，商品住宅供应量大幅增加，环比上升57%，一线、二线及三四线城市增幅分别为168%、42%、76%。但供应水平依然不如去年同期，同比下降31%。可见市场仍以去库存为主。成交方面，4月商品住宅市场表现活跃，成交面积环比上升13%，同比上升20%。其中一线城市表现突出，环比及同比增幅均超过四成。然而，三四线城市环比下降14%，同比微升5%。“330新政”对市场的刺激作用显著，尤其是基本面良好的一二线城市。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2015一线城市：京沪穗上升深回落Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2015二线城市：宁苏锡走高汉微降Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2015标杆房企动态Part1.3Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2015标杆房企依然看好一线4月，十大标杆房企合计权益购地金额依旧低位徘徊，环比上升两成，但同比减少约六成。仅有金地以及万科两家房企4月新增购地，今年以来，绿城以及雅居乐尚未在公开渠道监测有新增购地。4月，上海嘉定徐行成交一宗宅地，溢价率达到62%，这是千亿级房企碧桂园进驻上海的首个项目。另一宗北京海淀中关村成交地块楼面价达到43000元/平方米，几乎相当于区域内目前普通商品房的售价。标杆性房企对一线城市的未来前景依然保持集体乐观。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2015标杆房企融资走势平稳4月，十大标杆房企融资金额约为92亿元，环比减少13%。近三个月，标杆房企融资金额走势整体平稳。其中，华润作为借款人就总数为78亿港元定期贷款融资与多家银行联合订立了一份贷款融资协议，该贷款融资自首次提款日期起计为期四年。金地完成30亿元中期票据的发行。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2015标杆房企推盘量井喷4月，十家标杆房企在40个重点城市的推盘量大幅飙升，环比翻一番，且各线城市均有大幅增长。“五一”前一周，中原监测的22个重点城市新房推售套数井喷，接近去年单周推售量的峰值水平，这为“五一”市场提供了充足的房源。且从各地重点项目推盘认购率情况来看，4月认购率走势逐步上升，最后一周达到55%。深圳4月推盘认购率高达90%，市场火爆程度可见一斑。注：推售项目范围为40个重点城市。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,20154月项目开盘认购率情况（1/2）城市开盘项目个数推盘套数认购套数开盘认购率深圳244012362390%福州455440573%中山393067272%厦门91589114772%惠州9111375768%南京325140314561%苏州8162996259%南宁81847108859%武汉142592148157%南昌122099105150%珠海11140069750%数据来源：中原集团研究中心Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,20154月项目开盘认购率情况（2/2）城市开盘项目个数推盘套数认购套数开盘认购率广州12157477849%长沙11159774847%西安482336244%重庆264621181939%无锡11101436136%成都399477334535%海口484628434%常州887928332%宁波10108730228%长春14198452026%大连583415018%数据来源：中原集团研究中心Codeofthisreport|23©CopyrightCentalin