XXXX年11月江西赣州市宏观环境及房地产市场研究_34PPT

赣州市宏观环境及房地产市场调研简报2010年12月一、赣州市宏观环境调查（一）赣州概况（二）经济运行二、赣州市房地产市场调查（二）2010上半年及第三季度房地产市场运行概况（一）国土及一级市场简况目录一、赣州市宏观环境调查赣州市地处赣江上游，又称赣南，东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两地区，位于东径113゜54’——116゜38’，北纬24゜29’——27゜09’之间。全市总面积39379.64平方公里，占江西总面积的23.6%，为江西省最大的行政区，，约占全省总面积的四分之一全市与外省相邻的边际县11个，乡镇72个。地域处于中亚热带南缘，属典型的亚热带湿润季风气候。1、赣州地理位置：（一）赣州概况赣州市辖1个市辖区、15个县，代管2个县级市：章贡区，南康市、瑞金市，赣县、信丰县、大余县、上犹县、崇义县、安远县、龙南县、定南县、全南县、兴国县、宁都县、于都县、会昌县、寻乌县、石城县。共有7个街道、138个镇、145个乡，290个居委会、3453个行政村。全市总面积39379.64平方千米，总人口845.69万人，其中市辖区56.91万人(非农业人口36.19万人)。市人民政府驻章贡区。2、赣州行政区域划分：3、城市总体规划目标：近期；2006——2010年；总人口达到92万，城镇化率在76%，城区用地70万平方公里远期：2011——2020年；总人口达到140万，城镇化率在83%，城区用地140万平方公里远景：2030年左右，三个阶段完成。赣州市城市总体规划于2004年启动，整体规划将分为：最终形成海峡西岸经济区、泛珠三角区域内重要的商贸集散中心和重要通道。建设成为综合实力雄厚，有较强辐射力和吸引力，社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的江西南部区域性中心城市。形成以有色金属产品（钨、稀土）精深加工为龙头的高新技术产业基地，建设世界钨都。依托良好的山水环境和千年宋城的文化底蕴，创建环境优美、适宜创业居住的山水生态城市。4、区域规划及功能定位：区域规划将依据地域地形特性，以“南进、西拓、东延、北控”的城区发展空间为方向，形成“一脊两带、三心六片”的规划结构。即以中心城区为中轴线核心区带动边缘区域西城、水西湖边、沙河、沙石、潭东、七里共同构成的中心城边缘区。形成片区的组团效应，赋予各组团的不同功能定位，形成多元化可持续发展的城区规划发展空间。河套老城---历史文化名城，区域性文化、旅游中心；⑴中心城区—核心区域：章江新区---集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，赣州城市发展的核心区域创新区---以大学园区为主体的科教创新区、城市新的商业商务中心、区域物流中心、出口加工区。⑵、中心城区边缘区：西城片区--赣州城市重要的工业基地。重点发展高新技术产业；大力发展生产性服务业。水西湖边片区---发展技术密集型产业；主要接纳产业区就业人口和老城疏散人口；水西钴钼有色冶金基地---有色金属冶炼、精深加工基地水东片区---生态居住、文化旅游沙河片区---依托赣州火车站，形成工业、贸易、仓储和商住综合区，重点发展沙河机电产业集群峰山片区---生态旅游、生态居住赣州经济运行(2010年1月—10月）一、固定资产投资稳定较高增长，投资额已经超过2009年全年规模。1-10月，50万元以上项目固定资产投资增长32.7%，总额达到527.29亿元，已超过2009年全年投资规模（522.24亿元）。其中，城镇固定资产投资496.54亿元，增长34.0%。1-10月，规模以上工业实现增加值230.99亿元，增长21.62%，增幅同比加快2.0个百分点。其中，中央企业增加值12.08亿元，下降3.97%；地方企业增加值218.92亿元，增长23.67%。二、工业生产持续较快增长。（二）经济运行1-10月，社会消费品零售总额291.5亿元，为2009年全年规模（317.14亿元）的92%；增长18.6%，同比提高0.1个百分点。其中，城镇市场零售额234.57亿元，增长19.3%；农村市场零售额596.94亿元，增长16.0%。1-10月，进出口总额12.78亿美元，增长49.08%，增幅同比提高54.68个百分点。出口总额10.23亿美元，超过2009年全年（9.74亿）规模，为全年计划目标的97.2%；增长51.68%，同比提高51.76个百分点。三、市场消费持续活跃。四、对外贸易强劲增长，出口额超过2009年规模。利用外资进一步增长。1-10月，新批外商投资项目150个，增长27.12%，同比提高21.76个百分点；合同利用外资7.34亿美元，增长9.22%，同比提高2.0个百分点；实际利用外资6.19亿美元，增长17.79%，同比提高14.98个百分点。引进内资保持稳定。1-10月，全市内资签约项目341个，合同引资306.18亿元，增长15.86%；实际引进内资221.42亿元，增长11.65%，同比提高4.42个百分点。其中，5000万元以上工业项目实际进资155.58亿元，增长15.14%，同比提高8.29个百分点。五、招商引资稳定推进，利用内外资进一步增长。1-10月，财政总收入为114亿元，超过2009年全年规模（111.29亿元）；增长30.6%，同比提高24.9个百分点。地方财政收入为71.97亿元，超过2009年全年（68.09亿元）规模，为全年计划目标的95.2%；增长34.9%，同比提高17.1个百分点。1-10月，财政支出162.36亿元，增长29.1%。财政支出向重点领域倾斜，1-10月，社会保障和就业支出增长27.0%，医疗卫生支出增长70.4%，环境保护支出增长41.3%，商业服务业等事务支出增长164.4%，住房保障支出增长4.15倍。六、财政收支较快增长，收入超过2009年全年规模。10月末，金融机构人民币存款余额1422.53亿元，比年初增加299.44亿元。其中，居民储蓄存款877.89亿元，增加142.19亿元；企业存款301.93亿元，增加64.81亿元。10月末，金融机构人民币贷款余额821.59亿元，比年初增加186.88亿元。其中，短期贷款278.65亿元，增加69.49亿元；中长期贷款527.69亿元，增加114.88亿元。10月末，存贷比达到57.76%，同比提高1.1个百分点。前10个月，新增贷款占新增存款之比达到62.4%。七、存贷款加快扩张，近2/3的新增存款用于贷款。（数据来源：赣州市统计局）上表的数据说明：赣州的经济趋向整体增长速度相对稳定，零售业的增长显示地方商业走向趋向利好，承接及区域辐射正不断呈良性扩展状态。主要经济指标增速进一步提高，出口和地方财政收入基本实现年度计划。稳定的财政收入，居民存款的增加都将对地方的繁荣及地产市场带来可持续运作的空间基础。带动的是地方经济发展的稳定，提升消费水平，形成良性的区域经济循环。经济环境评析——从以上经济运行指标得出，赣州市是一座现代工业新城，以发展规模工业为主第二产业主导着城市经济的发展。近年，规模工业的经济效应进一步加强，并带动了以工业辅助服务产业为主的第三产业的发展。对于投资运作来说，以工业经济为主导的赣州产业结构情况更利于区域经济的平稳发展和风险规避。赣州客家风情的人文历史，完善的交通网络，具有发展的规划布局，都将是区域经济发展的稳定构成引资的重要因素，当然这中间是离不开相关的政策扶持力度。仅针对区域的发展规模分析，赣州的区域整体发展走向是“时间换空间”同步也可以是用“空间换时间”的灵活发展战略，其将视区域的规划进程在不同的节点时间里做相应的调整。因此，资本的进入必须明确自身战略的需求，并以此作为思考点，方能规避日后市场出现的不定因素。宏观经济为房地产发展提供了稳定的发展环境。随着赣州市工业化进程的明显加快和社会投资规模的扩张，国民经济的健康发展，经济综合实力有所增强，赣州市的投资呈现出良好的局面。国民经济的持续稳定地发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环境。赣州城区片区的开发带动房地产投资。目前老城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向南移。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规划优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新城区和开发区带来无限的活力。宏观环境综述：二、赣州市房地产市场调查赣州地处丘陵的赣南区域。号称“八山半水一分田，半分道路和庄园”。赣州市人均耕地仅0.69亩，低于全国1.12亩、全省1.07亩的人均耕地水平，更是低于联合国粮农组织确定的世界人均0.8亩耕地的警戒线，赣州的土地现状是山多田少耕地后备资源不足，目前各种建设占地以在“半分道路和庄园”的使用面积上扩大了7倍。土地严重不足也是造就赣州土地价格飞涨的主要原因之一。1、赣州国土现状：（一）国土及一级市场简况在供地政策上，赣州对每一亩土地的投资强度有规定，每亩投入100万元以上的项目才可供批地。在产业政策上，商品房建设不允许低容积率的开发，严禁高尔夫球场、别墅的开发，严禁高污染、高耗能企业的用地。从最大程度上节约、集约利用土地赣州对房地产开发的土地投放量上，根据市场需求进行控制，实施“双限双竞争”的土地拍卖制度，在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标的方式，确定开发建设单位。对已经出让并闲置的土地进行治理，限期开发。由于赣州市出让地块均较小，因此在拍卖中通常以每平方价格计算土地成本。2、赣州国土资源管理：3、赣州市土地运行状况（一级市场）：2009年上半年，赣州市中心城区新建商品房成交42.12万平方米，与去年全年42.74万平方米的成交量几乎齐平，而与去年上半年17.6万平方米的成交量相比，则增长了150%左右。451.71,24%1454.53,76%商住及综合工业及仓储9—10月份市场供给：9-10月份，赣州中心城区推出土地58宗，总面积达1270834.3㎡，折合1906.24亩。其中商住及综合用地451.71亩，占比24%；工业及仓储用地1454.53，占比76%。从供给量上看，9-10月保持了一个比较平稳的态势，其中9月份推出的地块集中于开发区；10月份的地块中，商住及综合用地集中于老城区。——————成交量（亩）环比成交金额（万元）环比成交均价（万元/亩）商住及综合194.2484.5%39369.7416.9%202.689月工业及仓储354.57-114.87%3431.73-99.28%9.6810月工业及仓储519.1946.43%5550.9661.7510.699-10月份成交：赣州中心城区土地成交26宗，成交量711627.58㎡,折合1067.44亩，占总推出量的56%。值得一提的是10月份没有商住及综合用地成交，而工业及仓储用地的成交量较大，达345755.05㎡，折合519.19亩。分类情况见下表：从上表可以看出：9月份商住及综合用地较上月有明显增长，成交金额略有下降，但是工业及仓储用地大幅萎缩，但是10月工业及仓储用地出现大幅反弹。由于9月与8月成交的商住及综合用地所在片区不同，成交均价仅供参考，楼面地价没有直接可比性。本月一级市场运转平稳，供需情况依然紧张。10月份商住及综合用地出现0成交。土地增值率居高不下，因此土地价格撑高。9-10月份土地成交量虽大，只是因为单块地体量大，从宗数上看，较8月份要低。近来土地成交有集中于开发区的趋势。市场综述2010年上半年赣州房地产市场回眸与展望：(一)、市场运行情况：今年一季度，市场刚性需求旺盛，但商品房供应不足，造成供需不平衡，影响商品房销售量。4月份起，国务院陆续出台房地产宏观调控政策组合拳后，再次将房地产市场推到了转折点，加剧了市场观望情绪和恐慌心理，开