房地产开发投资项目案例分析

中国最大的地产资料下载基地租售房地产开发项目案例分析房地产投资项目可行性研究案例中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.1市场分析和需求预测××市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之一，市区人口约60万人，面积187平公里。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。××市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展，1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析根据《××市统计年鉴》（1998）显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3000户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.2建设指导思想根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.3建设内容和规模××小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方米，其中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工发售。××北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米；少量营业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.4规划选址××北小区位于××市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西宽约180米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为平坦。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.5规划与住宅布局由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依据小区道路的分隔与围全，小区分为4个组团，即南部的两个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团。以南部两个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有3个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入口处设置新置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为1：1.2。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.6小区绿化为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.7方案设想××北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等因素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户型结构的需要。方案设计的原则是：1．坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则；2．坚持“节地、节能、节材”的设计原则：尽量采取小面宽、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上、门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效的措施。中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.8实施进度计划及计算期计划2000年10月开始施工，建设工期为3年。项目计算期为6年。10.1.9用款计划用款计划见表10-1。中国最大的地产资料下载基地（万元）123土地费用420100%前期工程费28100%基础设施建设费10100%建筑安装工程费991710%33%57%公共配套设施建设费9663%33%4%开发间接费管理费用9933%33%33%销售费用9917%50%32%开发期税费36741%33%26%其他费用18355%33%12%不可预见费44933%33%3%表10-1用款计划表中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.10投资估算本项目总投资为12391万元，其中土地费用420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑工程工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用772万元组成。详见表10-2。中国最大的地产资料下载基地：万元中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.11资金筹措项目总投资12391万元。其中项目资本金3000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。详见表10-3。中国最大的地产资料下载基地：不含财务费用财务费用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782资金筹措1239119833824611923315578表10-3投资使用计划与资金筹措表单位：万元中国最大的地产资料下载基地：万元中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.12贷款条件年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。10.1.13税费率税费率见表10-4。中国最大的地产资料下载基地（按租金）12土地增值税30、40、50超率累进表10-4税费率表单位：%中国最大的地产资料下载基地．1租售房地产开发项目案例分析10.1.14销售与出租计划××小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第2年开始预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第4年为80%，以后各年均为100%。各类房屋销售计划见表10-5。中国最大的地产资料下载基地