房地产开发年报培训

房地产开发年报培训培训内容一、填报原则、范围二、今年年报和明年定报填报时间和要求三、今年年报和明年定报制度变化四、指标解释及填报注意点（分报表）一、填报原则与范围统计原则：法人经营地♥按办公地报送。♥产业活动单位归属法人单位报送♣多个办公地以总部为准♠我市单位在京外注册法人单位，在京外统•101法人单位基本情况表（原db101）•X103财务状况表•X202-1资金及土地情况表•房地产开发项目套表201-5与201-9开发项目情况（原X201表）X202投资完成情况及续表（原X202及X202续表）房地产开发企业2007年年报填报：房地产开发企业2008年定报填报：•房地产开发项目套表：201-5与201-9开发项目情况X202投资及完成情况表•X202-1资金及土地情况表•X203财务状况表投入产出调查•填报范围与房地产开发范围一样•按项目填报，必须以年报一致•3月15日前上报二、填报时间及要求房地产开发年报表号201-5201-9X202及续表X202-1企业网报时间2007年12月27日——2008年1月8日房地产开发定报表号201-5201-9X202及续表X202-1企业网报当月27日——月后2日上报内容•年（定）报上报纸介质报表一份，打印版，加盖企业公章和单位负责人签名，年报在1月8日前，定报月后15日前送达统计局211房间；•企业在报送年（定）报的同时，上报简要文字说明，重点反映企业改制、生产经营与效益、重点工程等情况，以及存在的问题；•企业打印纸介质报表留存一份•企业必须建立台账三、制度变化201-5中“项目主要用途”P38将原“04宾馆、饭店、旅店”选项删除，并入“03商业、服务业等经营性用房”201-9中“住宅套型个数”将原“一类二类三类四类其他”指标替换为“一居、二居、三居、其他”X202表中删除“商品房建设投资”将原“商品房（不含拆迁回迁）建设投资”115指标删除X202表中添加“140平方米以上住房投资”X202（续表）添加“140平方米以上住房”一系列指标X202（续表）删除“现房、期房平均销售价格”两指标将原“现房平均销售价格”、“期房平均销售价格”指标删除X202（续表）原补充资料也列入表中，但平台上显示灰色不能填报X202-1表修改土地购置指标将原“从一级土地市场购置取得土地”、“从其他渠道取得土地”更换为“通过出让、划拨、转让和其他方式获得土地”四、指标解释及填报注意点各报表之间关系本年有项目单纯土地开发正在开发建设包括正在做前期开发已经竣工仅剩销售只要有项目，就得填201-5和201-9X202（投资表）X202-1（资金来源表）X202（投资表）X202续表（面积表）X202-1（资金来源表）X202续表（面积表）按单位填报（一）201-5与201-9表房地产开发项目情况♪项目用途♪地理位置♪开工竣工交付时间♪规划面积、容积率、绿化率♪物业♠停车位项目编码（03）9位法人代码+3位编码(001,002…)°项目主要用途（05）：以项目立项为根据若进行单纯土地一级开发，则在201-5中主要用途填写“17单纯土地开发”项目所在地地段（07）：《房地产开发制度》第115页查询°°°项目开工时间（08）第一次开始施工的年月破土开槽或打桩最前期准备，如地质勘探，施工队临时道路修建等都不算项目开工复工项目仍然按第一次正式开工时间填报，而非复工时间°项目竣工时间（09）取得四方验收单或竣工验收备案表时间以项目最后单体建筑竣工时间为准尚未竣工报预期竣工时间项目交付时间（10）以第一套建筑单体交付时间为准尚未交付报预期交付时间项目占地面积（11）与项目建筑面积（12）红线以内取自《土地使用权证》或《建筑工程规划许可证》♣单纯土地开发不用填12指标容积率=地上总建筑面积/规划建设用地面积地下经营面积不纳入计算容积率•物业收费（15）填入最高数•交通状况（17）由于二期平台问题，远郊区县填写“轨道交通沿线”°（二）X202及续表房地产开发项目投资完成情况P70计划总投资（101）指项目全部建成计划需要的总投资。有总体设计：按设计概算或预算无总体设计：按报告期施工工程计划总投资合计数报。°自项目开始至期末累计完成投资（103）应包括：项目开始至今已建成投产投资停、缓建的完成投资拆除、报废的投资新转入的“在建工程”以前完成的投资应扣除转出的“在建工程”累计完成投资°自年初累计完成投资（107）年报：2007年1月1日——12月31日取自开发项目设计概算内的所有投资用于房屋建设、土地购置、土地开发、公益性建筑、基础设施、配套工程等投资°自年初累计完成投资（107）其中项：非商品房建设及配套工程投资基础设施投资按构成分=建筑+安装+设备+其他费用按房屋用途及面积分=住宅+写字楼+商业楼+其他自年初累计完成投资非商品房建设及配套工程投资（102）非商品房建设投资：包括：拆迁还建、统建代建等配套工程投资：为供出租、出售的配套服务设施红线以内的道路、绿地等投资基础设施投资（130）规划红线以外的大市政建设包括道路、地下管线、煤水电气热等房地产开发公司做固定资产投资项目中用于市政、电信、交通、水利、环保等建设投资，如交通枢纽、公园……填报基础设施投资指标基础设施投资配套工程投资非商品房建设投资（回迁楼）住宅绿化、道路幼儿园108建筑工程包括房屋建造工程，市政配套工程，土地开发工程。必须通过兴工动料，开始施工实现取自监理公司监理报告，或者施工单位施工进度单（小项目）°108建筑工程工程款与工作量的区别工程款：公司通过财务拨给该项目的费用，与建筑工程没有直接关系工作量：监理报告°116土地开发投资土地七通一平完成的投资额生地熟地(市场上通过招、拍、挂形式获得的土地都是熟地)单纯土地交易活动不作为土地开发投资住宅、写字楼、商业楼土地开发投资额应分摊入其他109安装工程指安装“设备工器具”的安装费用不包括设备本身的价值取自《设备购置安装合同》一般门窗、管线、厨房、厕所管道等不应包括在“安装工程”内，应填入“建筑工程”。110设备工器具购置电梯等设备需要安装的设备：从设备开始安装算起不要安装的设备：运达经验收合格算起取自《设备购置安装合同》如果运输途中发生运费、保管费等费用，填报在“设备工器具购置”指标中。特殊情况：如果该工程的概预算书中将设备放入建筑工程不是放入设备部分，则设备工器具的价值应填在“建筑工程”而不填写在“设备工器具购置”中！安装工程与设备工器具购置注意核实性审核关系：设备工器具购置应＞安装工程必审类：安装工程＞0,则设备工器具购置应＞0112其他费用P71不是指经营中财务上的“其他费用”指土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费、各种前期费用等。广告费、售楼处建造费用等销售费用不计入填报依据：财务开发成本明细帐“其他费用”需要单列出土地购置费拆迁补偿费城市基础设施建设费贷款利息勘察设计费制度P71指在一级市场通过各种方式（主要划拨、出让等方式）取得土地使用权而支付的费用（扣除拆迁补偿费）。不包括转让方式划拨——竣工后计入新增固定资产出让——竣工后不计入新增固定资产(大部分属于此种情况)根据合同，按当期实际发生额计入投资。一般一次性付清，如分期付则分期计114土地购置费°126拆迁补偿费土地一级开发时为拆迁所支付的补偿款118住宅包括：普通住房、公寓别墅、经济适用房职工家属宿舍和集体宿舍等不包括：住宅楼中人防用、不住人的地下室住宅投资≥普通住房+公寓别墅+经济适用房90平方米及以下住房140平方米以上住房划定面积时现房以销售合同中实测建筑面积为准。期房以预售合同中规划建筑面积为准。121写字楼企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房123其他中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆配套设施、公益性建筑等人防、不住人的地下室等128本年新增固定资产报告期内新增的，已经完成建造和开发并交付使用的房屋和土地开发面积价值指房地产开发公司开发经营的最终成果为社会提供的固定资产不反映企业本身固定资产的增加128本年新增固定资产注：反映社会固定资产增加，而非企业例如：划拨和出让土地购置费是否计入？必须竣工后，划拨类计入。划拨：永久性拨给企业√出让：若干年后收回。×社会固定资产没有新增本年新增固定资产≥房屋竣工价值房屋竣工价值其他费用达到固定资产价值的设备本年新增固定资产（三）X202续表房地产开发项目投资完成情况施工面积，新开工面积竣工面积，不可销售面积竣工套数，竣工价值出租面积销售面积，销售额，销售套数空置面积补充资料报告期内施工的全部房屋建筑面积施工面积=本期新开工面积+上年开工跨入本期继续施工面积+本期复工面积（本期竣工和本期施工后又停缓建面积包括在内）取自《施工许可证》或《规划许可证》中的建筑面积601房屋施工面积期房销售面积现房销售面积空置面积出租面积不可销售面积竣工面积竣工面积的去向上年度已预售604不可销售面积是竣工面积的其中项1、用于拆迁还建、统建代建的竣工面积2、学校、幼儿园、派出所、居委会等公益性设施建筑面积。3、人防地下室、自用房、抵债房605住宅竣工套数以设计图纸为准606房屋竣工价值按房屋设计和预算规定内容填报包括：①竣工房屋本身建造价值②列入建筑工程预算的设备购置和安装费用（属于建筑工程）不包括：土地购置、一级开发、拆迁补偿等前期费用（112）和设备工器具购置（110）一般不包括精装费用，购置家具等后期费用609房屋出租面积取自当年签订的或者当年有效的房屋出租合同建筑面积若合同中填写使用面积，则换算°建筑面积=使用面积×1.33取自当年签订的《商品房买卖合同》《商品房预售合同》建筑面积销售面积=现房+期房不包括：拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、自用及周转房等面积°（属于竣工面积中的不可销售面积）610商品房销售面积（不含回迁）613商品房销售额报告期内出售商品房屋合同总价款取自当年签订的《商品房买卖合同》《商品房预售合同》注°：即使分期付款，也以合同上的全价款填报。612期房销售面积615期房销售额注：竣工后不再转现不包括：已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套、自用及周转房注意区分不可销售面积和空置面积623商品房空置面积①②③报告期末，已经竣工的还没有销售或出租的建筑面积。可以跨年度累计。（四）X202-1表房地产开发企业资金到位及土地情况按单位填报填报单位：万元注意取数时要与财务上的“千元”进行换算填表范围：自年初累计完成投资0，则301+3200，且≥∑117必须填报X202-1自年初累计完成投资=0，则301+320=0是否填表视土地情况定只要有购置土地面积则一定要填201-5表401〉0，则土地开发投资116〉0320本年各项应付未付款本报告期，即自年初至今实际发生数，而不是累计数。取自财务相关科目跨表审核：本年各项应付未付款（拖欠款）应＜各项目本年完成投资之和401完成开发土地面积完成七通一平等前期开发工程，变成熟地完成开发后一次性计入，可以跨年度而不是按进度计跨表审核：有完成开发土地面积，那么必定有土地开发投资。402待开发土地（生地）面积已经获得土地使用权，但是还没有开发与“完成开发土地面积”口径相同°出让、划拨、转让或其他方式取得土地面积和成交价款协议出让招、拍、挂出让企业获得土地方式划拨出让转让其他“成交价款”按照合同数一次性填报虽然地价和议价为0，但是需要支付一些其他费用出让、划拨、转让或其他方式取得土地成交价款以合同数为准划拨方式获得土地一般也要缴纳拆迁补偿款与X202表中“土地购置费”区别1、填报进度“土地购置费”按照实付款进度填报，且土地购置费不包括拆迁补偿费。“成交价款”按照合同数一次性填报2、转让获得土地不用填报“土地购置费”