房地产开发流程[内部培训资料]

Shark·Eric2010开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。对房地产项目开发一般应遵循下列程序：一、项目开发前期调研程序二、项目立项过程程序三、土地使用权的取得程序四、征地拆迁程序五、项目规划程序六、工程建设程序七、经营程序一、概述项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）二、实施程序（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处（2）申报资料：①书面申请②提供资金落实证明③土地使用权证明④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审意见；c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项目的招标总体方案；⑤公司的资质证明。1.工程建设项目立项审批（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。二、实施程序（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。1.工程建设项目立项审批二、实施程序（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处（2）申报资料：①书面申请；②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。2.建设项目年度投资计划审批（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。二、实施程序1.工程建设项目立项审批一、概述—用地取得方式开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。在现阶段根据城市房地产管理法的有关规定,用地的取得方式有三种：一、通过国家出让方式获得（即土地一级市场取得）；二、通过转让方式获得（即土地二级市场取得）；三、通过与当前的土地的使用者合作等方式（即土地三级市场取得）。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。一、概述—征地拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。根据国土资源部第11号令，经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。一、概述—拆迁二、实施程序（1）承办部门：所属地区国土资源局（2）申报资料：①用地申请；②计委批复的当年投资计划；③建设用地规划许可证；④建设用地规划意见；⑤用地范围图；⑥土地权属证明；⑦工程项目总平面图。1.国有土地使用权划拨手续的办理二、实施程序（3）申办程序：①审核有关申报资料（2个工作日）；②现场勘测定界（10个工作日）；③制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；④缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；⑤依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。1.国有土地使用权划拨手续的办理二、实施程序（4）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。（5）应注意的事项，划拨土地的范围仅限于：①.国家机关用地和军事用地；②.城市基础设施用地和公益事业用地；③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。1.国有土地使用权划拨手续的办理二、实施程序国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为：所属地区土地收购储备中心。现分述如下：①国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。所属地区国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经济南市政府批准后，向社会公开发布。2.国有土地使用权出让手续的办理二、实施程序②所属地区土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。2.国有土地使用权出让手续的办理③所属地区土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。以下为具体操作程序二、实施程序招标拍卖挂牌公告包括下列内容：⑴出让人的名称和地址；⑵出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；⑶投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；⑷索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；⑸招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；⑹确定中标人、竞得人的标准和方法；⑺投标、竞买保证金；所属地区土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。2.国有土地使用权出让手续的办理招标拍卖挂牌公告二、实施程序①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。④招标人根据评标结果，确定中标人。2.国有土地使用权出让手续的办理投标、开标程序二、实施程序①主持人点算竞买人；②主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；④主持人报出起叫价；⑤竞买人举牌应价或者报价；⑥主持人确认该应价后继续竞价；⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。2.国有土地使用权出让手续的办理拍卖会程序二、实施程序①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；②符合条件的竞买人填写报价单报价；③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；④出让人继续接受新的报价；⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌时间不少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。2.国有土地使用权出让手续的办理挂牌程序二、实施程序①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。2.国有土地使用权出让手续的办理挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：二、实施程序以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。2.国有土地使用权出让手续的办理成交确认书二、实施程序中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。收费标准：所属地区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准。2.国有土地使用权出让手续的办理成交确认书二、实施程序（1）承办部门：所属地区土资源局（2）申报资料：A.土地登记需要的资料①计划立项批文；②建设用地规划许可证和用地意见；③土地登记申请书；④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；⑤土地登记审批表；⑥土地登记卡。3.土地确权登记手续的办理二、实施程序B.土地转让登记需要的资料①国有土地使用权转让申请审批表；②出让人土地使用权证书；③土地使用权评估报告；④土地转让协议；⑤转让双方法人证明；⑥出让人原出让批文；⑦出让方土地登记申请3.土地确权登记手续的办理二、实施程序（3）申办程序：①申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。③审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。3.土地确权登记手续的办理二、实施程序（3）申办程序：①申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。③审核：市局对土地登