您好,欢迎访问三七文档
房地产投资与评估浙江理工大学经济管理学院刘友平2010年2月第一章导论第一节房地产与房地产市场一、房地产的基本概念及特征(一)基本概念(二)基本特征不可移动性耐久性高价值性异质性二、房地产业房地产业是独立的产业部门,不同于建筑业,房地产业包括:1.房地产开发、建设、经营2.房地产买卖、租赁3.房地产抵押4.房地产典当5.房地产评估6.房地产置换7.房地产咨询8.物业管理9.房地产金融三、房地产市场(一)房地产市场的特征——非完全性1.完全竞争市场的特征交易者众多产品是同质的交易信息是完备的生产要素自由流动2.房地产市场的特征住房供应不充足,供应主体不是众多所有产品都是异质的(二)不完全竞争条件下的房地产价格1.基本概念和术语交易价格:买卖实际成交的价格最可能销售价格:对未来交易成交价格的一种可能性估计,是对该物业未来交易价格的一种预测。市场价值:通常被评估师采用,指在公允市场中该物业最可能的价格或具备的价值。投资价值:指投资者对物业未来利润的一种判断。2、需求与房地产价格PPQS短期供给曲线DD’PEP’ESS’长期供给曲线D’DP’EPE(区分真实需求和虚拟需求)第二节房地产投资概述一、房地产投资的含义(一)投资1、定义:企业和个人以获得未来利益为目的,投放一定的货币或实物,用以开发经营某项事业的行为。2、分类:实物投资:设备、土地、房屋等等;金融资产投资:股票、债券、期货等等;无形资产投资;商标、版权、专利等等。固定资产投资与流动资金投资直接投资与间接投资生产性投资与非生产性投资短期投资与长期投资(二)房地产投资房地产投资是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务活动中,以获得更大的收益的行为,房地产开发与经营的基础,结果是形成新的房地产使用价值。二、房地产投资种类(一)按对象划分土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资房地产中介服务投资物业管理服务投资(二)按建筑物类型分住宅投资(普通住宅、高档公寓、别墅)商业物业投资(含商场、购物中心、超市、批发时市场)工业厂房、仓库投资办公楼投资旅馆用房地产(酒店、宾馆、度假村、旅店)娱乐用房地产(游乐场、娱乐城、康乐中心)餐饮用房地产(酒楼、美食城、餐馆、快餐店)(三)按投资的形式分1、房地产直接投资房地产开发投资房地产置业投资2、房地产间接投资购买房地产上市公司股票购买房地产企业债券购买房地产信托基金购买住房抵押贷款证券三、房地产投资的特点投资量大,投资回收期长。投资的保值增值性投资不确定因素多,风险大投资技巧性强、运作复杂投资流动性差投资对象的固定性对专业知识和经验有一定的依赖性具有较高的财务杠杆•优点:(1)有形的投资(2)通货膨胀中的保值手段(3)易于融资性(4)投资回报高(5)收益的多重性•缺点:(1)投资量大,支出集中性强(2)投资合作性强(3)投资回收期长(4)投资风险大(5)投资技巧性强(6)投资流动性差(7)投资的固定性四、房地产项目投资的过程1、项目:在一定的约束条件下,具有明确目标的一次性任务或事项。2、项目的周期(项目寿命期):项目从开始到结束的寿命周期,是项目工作在时序上的安排.项目周期三大阶段:(1)投资前期:从项目设想到项目投资实施前的一段时期.市场调查、投资机会研究、项目建议投资方案策划、投资方案可行性研究项目评估、项目决策(2)投资实施期:从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期项目设计、施工建设(发包)管理设备采购、安装、竣工验收市场推广、市场营销(3)经营使用期:从项目交付使用到经济寿命终了(或实现投资回收)后的一段时期生产经营、设施管理租赁经营、物业管理营销促销DM-开发管理DevelopmentManagementPM–项目管理(建设管理)ProjectManajementFM–设施管理.物业管理FacilityManagement运营商FM开发商DMPM设计方PM承包商PM供应商PM投资商DMPMFM3、房地产项目阶段的划分准备设计施工项目实施期项目前期项目使用期4、房地产投资、开发的基本过程收集市场信息,进行综合分析项目初步概念构思、初步可行性研究取得土地使用权项目策划、规划设计项目详细可行性研究项目初步设计及施工图设计项目施工实施项目预售、销售项目经营管理第三节房地产投资分析的基本问题一、研究内容--5W1H问题1、Why--目的、目标分析2、What--投资类型、特征、质量3、Where--地点(地段分析)4、When--时间(时机分析)5、Who--人--(目标客户)6、How--方法—投资原则,投资收益,投资成本,利润、风险大小、风险措施等二、房地产投资的主要目标1、主要是获取利润,也获取无形收益、社会效益及环境效益。2、投资本金的安全性3、投资对象的变现性4、对通货膨胀的防护能力三、房地产投资分析研究目的1、归纳总结房地产投资规律2、分析研究房地产投资运作技巧3、为投资者指示投资方向、预算收益4、减少投资浪费增大投资效益5、减少投资风险,加强风险应对第二章房地产投资环境分析第一节房地产项目投资环境要素一、项目投资环境要素大致分类(一).投资环境:拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。1、投资环境要素的分类(1)按要素存在的物质形态分类:硬环境:影响项目投资的各种外部物质条件软环境:影响项目投资的各种社会经济文化条件。(2)按要素存在的范围分类:宏观投资环境:国家、地区投资环境中观投资环境:地区、行业投资环境微观投资环境:地块周边及地块投资环境(3)按要素的内容分类:政治环境社会环境法律环境文化环境经济环境自然环境基础设施环境二、房地产投资环境具体要素(一)政治环境1、社会秩序2、社会服务:硬件、态度、效率3、社会制度:决策民主性、管理透明度、行政效率及廉洁性等。(二)法律环境1、法律的稳定性2、法律的完备性3、法律的公正性(三)社会环境1、人口情况:人口总量、结构、增长率等2、价值观念(四)文化环境1、教育水准2、风俗习惯(五)经济环境1、宏观经济环境国民经济运行:GDP、通货膨胀等居民消费:居民收入、存款余额、居民消费结构经济政策:财政政策、货币金融政策、产业政策2、行业市场环境市场需求量市场供应量市场购买力市场价格及竞争情况3、企业财务环境资金:渠道、融资成本成本:税费利润:同类项目的社会平均利润4、资源经济环境人力资源土地资源原材料能源(六)自然环境位置便利性:离商业中心的距离、地块配套自然风光:山、河、湖、植被(七)基础设施1、道路及交通2、能源环境:天然气3、给排水管网4、通讯设施:电视、电话、宽带网5、电力设施:居民用电、工业用电第二节投资环境的评价方法一、冷热因素法(评价国际投资环境)(一)政策的稳定、连续性:冷、热(二)市场机会:冷、热(三)经济发展及成绩:冷、热(四)文化一体化:冷、热(五)法律公正、完备性:冷热(六)实质性障碍:冷、热(七)地理及文化差异:冷、热这是对某国或某地区粗略的投资环境评价,是一种基础性的投资环境分析方法。二、多因素等级尺度法主要用于国际投资环境分析,从8个方面评价某国或地区投资气候。每个因素划分成不同等级,赋予不同的分值,分别为0、2、4、6、8、10、12、14、16、18、20分。投资环境因素评分资本抽回限制程度0-12外资股权比例0-12对外商的管制程度0-12货币稳定性4-20政治稳定性0-12对关税保护的态度2-8当地资本的供应程度0-10近5年的通货膨胀率2-14三、多因素系统评价法1、多因素评估法从多个角度赋予环境因素指标不同的分值,然后按不同的权重累计分数。2、综合评价法通过建立环境因素的层次分析结构,确定同层环境因素的不同权重计算不同投资环境的分值,从而确定投资环境的优劣。四、关键因素评价法从影响投资环境的众多因素中,找出影响投资动机的关键因素,然后根据这些因素用因素分析法进行评价。第三章房地产市场分析第一节房地产市场调查一、房地产市场调查研究的误区轻视调研(市场太大了,做都做不过来,还调研干什么?)轻信调研(只要有调研,只要委托专业机构做调研,一切都万事大吉?)盲目调研(不考虑实际需要,在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研)二、信息收集的原则1、可靠性2、及时性3、系统性4、适用性5、经济性三、房地产市场调查阶段划分房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题,确定目标2.初步情况分析(非正式调查)3.制定调查方案、计划4.建立调查组织5.收集第二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈四、房地产市场调查程序五、市场信息来源1、政府部门各项政策法规、文件通知、统计资料定期发布的土地相关信息、房产信息、规划资料2、企业内部财务资料统计资料业务资料其他平时收集的资料、文件3、消费者消费者购买动机消费偏好消费态度4、竞争对手竞争对手楼盘资料竞争对手的发展战、各种策略5、咨询单位咨询公司营销策划公司市场调查公司6、媒体报纸网络专业杂志电视会展资料7、各种展示会、交易会六、房地产市场调查的主要内容(一)宏观经济环境调查1、宏观经济运行情况2、房地产相关政策法规3、居民消费情况(二)区域房地产环境调查1、区域及城市发展规划2、地方房地产政策3、城市或区域房地产需求4、各板块的供给情况5、房地产交易价格6、区域或城市产业布局、居民收入状况(三)房地产微观环境调查1、竞争对手情况调查2、消费者调查3、地块环境调查:交通设施、配套建设、自然环境、文化环境、社会治安状况、周边建筑物情况、未来规划。七、房地产市场调查的方法(一)访问法自拟调查提纲或调查问卷组织访谈:1、面谈调查2、电话调查3、问卷调查(二)观察法到售楼现场和施工现场进行观察、记录。(三)实验法将调查范围缩小到一个较小的范围进行实验后得出一定的结果,然后推广或应用。(四)二手文献调查法(五)普查与重点调查(六)随机抽样调查简单随机抽样:需掌握全部总体等距离随机抽样:须有全体总体的资料分层随机抽样:分群随机抽样:多阶段时应用(七)非随机抽样调查1、任意抽样:任选选择若干人进行抽样,由称偶遇抽样。2、主观抽样:又称判断抽样,市场调查者根据自己的主观判断进行抽样。3、定额抽样:又称配额抽样,将总体分成若干类别,按照一定比例在各类中分配样本单位数额,并且按照各类数额任意或者主观抽样。第二节房地产市场预测一、房地产投资市场预测的内容1、市场需求预测2、供给预测3、价格预测4、市场竞争预测5、突发事件影响预测二、房地产投资市场预测的方法1、德尔菲法2、专家座谈法2、时间序列法简单移动平均法加权移动平均法指数平滑法3、回归分析法一元线性回归多元线性回归三、房地产投资分析的种类1、定性分析2、定量分析:技术经济方法第四章不同类型房地产投资分析一、土地投资分析1、土地出让:招、拍、挂、协议2、土地储备:政府储备与企业储备3、土地整理与开发4、土地转让5、土地入股份投资二、住宅投资分析1、市场需求分析有效需求与潜在需求家庭规模、家庭收入生活方式消费偏好2、区位选择交通配套3、质量4、户型、规划三、商业用房投资分析1、地段2、商圈3、经营环境4、建筑规划、设计5、交通、人流量6、硬件设施四、写字楼市场分析1、地段选择2、写字楼经营环境3、建筑设计4、设备配置第五章房地产投资策略第一节投资时机一、客观时机1、经济周期2、股市行情3、国际形势4、城市规划5、利率、汇率6、国际贸易顺差7、通货膨胀8、消费者存款情况9、产业政策二、主观时机个人根据信息作出的判断:1、经济周期的萧条期2、通货膨胀来临之前3、房地产业的低谷期4、预期第二节投资地段选择一、地理位置1、交通条件:多样性、便捷性、可通达性2、离市
本文标题:房地产投资与评估
链接地址:https://www.777doc.com/doc-97476 .html