[房地产]中林项目入市研判(ppt 40页)(1)

来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载中林项目入市研判来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载推导思路客户构成市场前提项目理解现状趋势现状趋势概况机会比较优劣策略思考项目价格与完销期来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块市场分析来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载世博会功能区金桥出口加工区张江功能区滨江发展轴联洋东城华城三林人民广场9公里陆家嘴9公里张江工业园11公里世博会功能区金桥出口加工区张江功能区陆家嘴功能区滨江发展轴三林世博生活能区联洋东城三林华城张江功能区三林板块——区位优势明显，成为市级人口导入区区域位置：中林项目所在地为大三林板块，大三林板块位于浦东西南地区，是目前浦东地区最大的常规居住区之一。其北面紧邻2010年世博会功能区，东北面是北蔡六里生活区，南依外环线，西靠卢浦大桥延伸出的济阳路与上南板块。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载卢浦大桥轨道交通6号线轨道交通7号线轨道交通8号线西藏路隧道上中路隧道及中环线打浦桥隧道徐浦大桥与外环线三鲁公路轨道交通11号线（规划）三林板块交通条件日益完善，居住价值不断提升右图中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自浦西卢湾、黄浦的客户轨道8号线（07年通车）：将为区域导入来自市中心区域客户轨道6、7号线（08-09年通车）：将为区域导入金桥、六里地区的客户三鲁公路（06年底通车）：将为区域导入来自浦江镇地区的客户中环线及上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自徐汇和闵行的客户作为人口导入区，项目所在地的西三林区域拥有8条以上公交线路，涉及6、8，11号线三条轨道交通，其本身位于外环与中环之间，随着这些规划路线的逐渐落实，其作为居住区的便利性与可达性日渐提高。本案来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块的划分西三林东三林世博规划区北三林区隔界线：以川杨河与杨高南路为界，将大三林板块分为：北三林、东三林与西三林三个细分板块。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块供应分布外环线川杨河衡辰三林苑7641元在售257套杨高南路上南路11月底网上成交数据汇总中房金谊河畔8030元在售116套恒大国际公寓10746元(装修)在售78套中房樱桃苑9414元(装修)在售278套尚东国际公寓10000元洋房13500元在售90套环球中央花园8364元在售184套金地未来域9503(装修)在售31套万科新里程公寓9030元在售18套本案来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块——三大区域，三大价格体系北三林价格最高，毛坯房价格为10000-11000元/平方米。东三林处于中等，毛坯房价格为8400-9500元/平方米。西三林价格最低，毛坯房价格为7400-8400元/平方米西三林东三林北三林价格态势：北“高”，东“中”，西“低”来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块供应充足，大盘供应成为主角项目名称供应物态在售面积（M2）在售套数（套）占总套数比例（%）环球中央花园公寓25882.5918419%尚东国际混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未来域公寓3946313%万科新里程公寓31230%樱桃苑公寓34518.9627818%衡辰三林苑公寓3353125726%恒大国际公寓公寓4391.89788%金谊河畔公寓13830.9411612%合计117400.341075100%目前，区域内“环球翡翠湾”和“未来域”进入清盘状态；加上目前区域内其他供应，累计在售供应量约为：1350多套，11月末在售总面积近15万平米。加上后续推量，预计2006年底三林板块在售面积将达到18万平米。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块价格趋势平稳是主基调整个三林板块中，，除了万科新里程，大多数项目价格走势都很平稳。恒大国际公寓和尚东国际名园的价格在10500—11000之间，属于高端，而中房樱桃苑和未来域虽然徘徊于9300－9500元区间，但撇去其装修成本，毛坯价格应当在8200元左右，反而低于东三林区域的新里程与环球中央花园。2006年三林板块监测项目价格走势6000700080009000100001100012000环球中央78027588765877788213841183498449839185988344未来域91029281946693229216933595389067917695239503樱桃苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰三林苑77757558739674087584763376337641恒大国际公寓1054710643111251073710985万科新里程9061尚东国际9990105191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块价格趋势从06年的板块均价走势看，板块成交均价是上扬的，但是其市场背景却是成交量的下滑。2006年1月－11月三林板块毛坯住宅成交均价走势917188918841879286338004894982038012793780117000750080008500900095001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月区域内由于万科新里程，以及尚东国际这样的高单价毛坯公寓的产品出现，毛坯住宅的价格走势稳步上升。5.956.755.941.71.962.282.313.141.588277874089339598951294289520930991170123456783月4月5月6月7月8月9月10月11月7500800085009000950010000成交面积价格来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块成交呈现递减趋势2006年三林板块监测项目成交套数0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00环球中央花园4729526446141729243123未来域42247012324165352316416樱桃苑1551012735113128585114衡辰三林苑1217211510172220恒大国际公寓5385675732万科新里程41尚东国际46271月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月与价格节节攀升相反，经过年初至5月的小阳春，宏观调控后的板块成交量却一直处于下滑状态来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块成交趋势05、06年月度成交面积走势024682005年2.370.310.270.364.341.310.764.653.202.952.884.592006年5.182.285.946.755.941.71.962.282.313.141.5831月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月与05年相比，06年8月以前板块的商品住宅成交量都超过去年同期，甚至个别月份可以说是远远超过。但是，进入8月之后，板块内基本上只有在有新里程成交的10月略微超过去年同期。进入11月后，成交量更迅速萎靡。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块07年供应量大，未来竞争激烈预计尚东、新里程和樱桃苑等项目可能的推量，以及三林镇南面中房项目－金谊河畔必定在明年大举入市（一期住宅面积14万平方米），我们认为：07年，排除配套房项目后，商品住宅的新增供应量约37.5万平方米，加上06年存量，合计约为55.5万平方米。时间项目在售与预计推案规模（万平方米）预计2006年底存量182007年金谊河畔14尚东国际10万科新里程9浦发博园3樱桃苑0.5环球中央花园12007年合计37.506-07年合计55.5来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载市场预判整体市场成交量看淡价格低迷买家谨慎惜买板块市场成交量不会萎缩板块市场供应量大增新盘价格压力大07年三林板块供应量大，竞争激烈，在售项目价格上涨阻力明显，需谨慎人口持续导入配套逐渐成熟规划逐步落实消费者信心下降开发商资金压力大政策的持续性投资客离场金谊河畔低价入市尚东国际成交缓慢新里程持续推量来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块客户构成来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载区域客户三林地区两大主力客群北下客户黄浦、卢湾、徐汇黄浦江沿岸以及浦东北部客户（主要分为新上海人与老上海人）三林地区区域客户以改善型客户为主，子女分家等。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载三林板块三大区域特征北三林最临近市中心与世博规划，但区域内楼盘品质一般，主要以区位优势吸引客户。东三林发展较快，楼盘品质较高，主要以项目品质吸引客户，新上海人比例较大。西三林发展较晚，与北三林相比区位有劣势，与同纬度的东三林相比楼盘品质有差距，成为品质较低的地区。西三林东三林北三林来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载北三林—以恒大国际公寓为例客源分析1、从居住地看：客源主要分布在周边，尤其是昌里地区的客户占到近五成，如加上三林地区客源，则总数约6成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、杨思等地。3、从户籍来看：超过9成为上海人。4、家庭年收入：10－20万占五成左右。5、年龄：30－45岁为绝对主力。高档产品中端产品低端产品大户型去化更快产品人群富人金领白领灰领蓝领本区域的白领人群为主，以改善居住为主要目的，购买房型偏大来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载东三林—以万科新里程为例客源分析1、从居住地看：客源分布较分散，其中三林北部的客源最多，约2成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、卢湾南部等地。3、从户籍来看：与恒大不同，超过6成为新上海人，家庭结构较简单。4、家庭年收入：7－20万占七成左右。5、年龄：25－40岁为绝对主力。高档产品中端产品低端产品主力户型90－120产品人群富人金领白领灰领蓝领新上海人占6成，中产阶层为主，区域情结淡薄，超过6成5为首次置业，将生活方式排列第一顺位考虑来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载西三林—以樱桃苑为例客源分析1、从居住地看：客源中超过5成来自黄浦、卢湾和徐汇南部等浦西沿江地区，另外浦东新区中三林以北客源也较多，相反本地客源相对较少，仅接近2成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作；3、从户籍来看：老上海人占7成，属于对三林地区的动迁配套形象并不敏感的部分人群。4、家庭年收入：10－20万占七成左右。5、年龄：30－45岁为绝对主力。高档产品中端产品低端产品装修户型102－110产品人群富人金领白领灰领蓝领老上海人占7成，中产阶层为主，改善型需求，首先围绕总价和工作区域考虑，同时兼顾小区功能。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载北三林东三林西三林主力客群主力客群主力客群依靠区位优势过滤客户依靠产品品质过滤客户产生本区域主力客户主力客群北下成为主流，三大区域层层过滤，西三林客户层次有限来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载新上海人老上海人区域客户注重生活品质注重性价比主力客群万科新里程尚东国际樱桃苑金谊河畔产品对位客户与产品对位关系北下客户第一阵营（毛坯房均价9000以上）第二阵营（毛坯房均价8400以下）恒大国际（尾盘）本项目所处阵营客户核心特征：注重性价比客户价值取向形成阵营目前北三林板块供应稀少，预计明年的供应量也有限。而万科新里程与尚东国际作为区域内的两个大盘，后续供应量巨大，对于西三林地区而言，明年将成为最大的一张客户过滤网。万科新里程尚东国际万科新里程与尚东国际，非本项目的竞品，而是第二阵营的客户过滤网。第二阵营主力客户经过过滤后，此类客户对总价的承受能力有限，注重性价比是该类客户的核心特征，这类客户对总价的敏感度相当高。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载07年，在