工程专业管理知识培训

第一部分工程管理专业知识培训预计损益表目录一、物业共用部位预计损益表1、承重结构特点：建筑结构目前多采用剪力墙结构和框架结构，承重墙在建筑平面图上采用实心线标注，家居装修过程中不得改动、开凿承重墙。管理：•每年目视检查1次；•检查裂缝，是否有贯穿整个墙面且穿到背面，是否有方向、有规则的裂缝，如有应请专业机构检测一、物业共用部位2、天面特点：天面隔热层老式建筑多采用水泥板架空层，新式建筑天面隔热采取首先铺设隔热材料再使用瓷片或者水泥进行封闭的方式。管理：•每周检查1次每2年维护1次•以目视、小锤敲击检查；•目视检查隔热层，应无破损处•对分格缝用沥青或其它密封材料勾缝处理；•对裂缝的瓷片更换；一、物业共用部位预计损益表3、外墙面特点：外墙面装饰一般采用外墙漆、外墙喷塑、铝扣板、外墙瓷片、玻璃幕墙这几种方式。管理：•每月目视检查1次；•面砖外墙每2年（北方每年）清洗1次；•外墙涂料每2年（北方每年）清洗1次，每8年粉刷1遍；•玻璃幕墙每年清洗不少于2次；•及时对裂缝修补，空鼓面砖更换，渗水补漏；第五章共用部位的管理一、物业共用部位预计损益表案例分析：（纠正预防）某住宅小区由于建造时间较早，目前入住已经20多年，建筑物外墙面存在大面积脱漆、破损现象，管理处工程主管在工程检查表中，对外墙面一项判定一直都是“X”，连续几个月重复判定。通过对管理处内审，管理处已解决此问题，制定外墙面整改计划。专业主管在对同一项进行检查判定时，不能连续2次判定为“X”。当首次发现不合格现象时，应当对此问题进行原因分析，制定纠正预防措施。专业主管再次检查此项时，判定是否按整改计划，按整改计划执行的判定为”N”,直至整改完毕。4、内墙面特点：内墙面装饰一般采用瓷片、大理石、涂料、墙纸等几种方式。管理：•每季度检查1次；•涂料内墙每5年粉刷1遍；•涂料饰面破损应及时修补、粉刷；第五章共用部位的管理一、物业共用部位案例分析：（监视测量）某住宅小区建筑内墙面较多位置存在脱灰、涂鸦等问题，管理处工程主管在工程检查表中对此项目一直判定为A，在内审过程中，向管理处工程主管了解到，他认为这些都不是问题，内墙面的情况是正常的。管理处工程主管对C版服务规范和管理求不熟悉，导致对现场进行检查判定时，失去标准，只是按自己的思路去进行检查。专业主管在进行监视测量时，一定要严格按照管理处C版体系文件进行检查，检查标准要统一。这样才能发现问题，解决问题，达到持续改进的目的。预计损益表5、顶棚特点：顶棚一般采用阳光板、钢化夹胶玻璃、铝塑板来制作，住宅楼层内阳台顶棚一般采用钢化夹胶玻璃来制作。管理：•每月目视检查1次；•及时对破损处修补，装修吊顶加固、调整；•每年对可粉刷部分应重新粉刷。第五章共用部位的管理一、物业共用部位6、地面走廊特点：地面一般采用水泥、瓷砖、大理石、地胶、地毯进行装饰，地下室地面一般采用水泥地面（可刷地面漆），设备房地面一般铺设瓷砖。管理：•每季度检查1次。•及时对瓷砖缝用相应材料勾缝，更换空鼓、破损瓷砖；•及时对水泥地面起砂、裂缝修补。第五章共用部位的管理一、物业共用部位预计损益表8、门窗特点：住宅房屋窗户多采用平开窗，使用推拉窗的外面必须安装防护栏。管理：•每季度检查1次；•瀑雨、台风过后应全面检查1次；•以目视、手动检查。第五章共用部位的管理一、物业共用部位二、物业共用设施预计损益表1、管渠（网）特点：深圳市建筑污水和雨水的排放是分流的，小区地面分别有污水管道和雨水管道，小区在办理排污证时必须要做到地面排水管道雨污分流。管理：•每半年检测一次地下管网漏水情况；•各类阀门应每季度目视、手动检查一次，应开闭灵活、无漏水、外观整洁，对缺失部件配齐；•生活水池、水箱应每年清洗2次，并取得水质检验合格报告；•检查井盖，应每月目视检查1次，应有雨、污标识，雨水、污水应不得混排。二、物业共用设施•每年维护1次；–对阀门进行清洁，对阀杆螺纹及转动部位加润滑油脂，如填料失效应更换填料，除锈刷漆；–管道功能颜色粉刷1遍，地上管道油漆1遍；–排水管渠疏通、清淤，各类管网、检查井盖除锈刷漆；–对管网的吊架、支架紧固；•及时对化粪池清淘。第六章共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表2、广场、道路特点：小区内的道路要做到人车分流，在适当位置要修建无障碍通道。管理：•在适当位置设置宣传栏、休闲椅等；•在适当的位置设置户外垃圾装置，并应当符合环保要求•每季度检查1次；•目视检查宣传栏、休闲椅及户外垃圾装置的应当完好、整洁。•每2年维护1次；•对瓷砖缝用相应材料勾缝，更换空鼓、破损瓷砖；•主路路牙每2年涮漆1遍；•对水泥地面起砂、裂缝修补；第六章共用设施的管理二、物业共用设施3、围栏、大门特点：住宅小区多采用封闭式管理模式，在小区大门位置开设小门，并安装门禁装置，围栏多采用铁制品。管理：•每季度目视检查1次；•检查是否生锈、掉漆情况。•每年维护1次；•铁制品应对脱焊处焊接，全面除锈、刷漆；•木制品应打磨，刷桐油；•对固定部件紧固。第六章共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表4、园林小品特点：随着业主对居住环境要求的不断提高，新开发小区都会设计部分园林小品，多采用雕塑、造型等艺术产品。管理：•主要小品应当设置故事情节等等温馨提示标识；•易损小品应当设置警示标识。每月目视检查1次；•检查是裂损、掉漆情况；第六章共用设施的管理二、物业共用设施5、景观水系特点：住宅小区内大多景观水系一般只有在节假日时进行开放，平时非开放时间要做好水循环设备的维护保养。管理：•超过50㎝水深或地面高差超过50㎝的应设置防护装置，并应设置警示标识；•景观水系运行时间，应告知客户。每月目视检查1次；•检查循环水设施运行是否正常。第六章共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表6、垃圾站特点：小区内的垃圾站要做到日产日清，一般不设置垃圾压缩设备。管理：•应在合适位置设置标识；•非清理时间应处于封闭状态。•每月检查1次；•以目视、手动检查。第六章共用设施的管理二、物业共用设施7、健身器材特点：健身器材基本上每个小区都具备，要定期保养维护，警示标示和注意事项要完整，防止业主发生意外。管理：•每月检查1次；•用扳手、螺丝刀紧固螺栓、螺钉1次。•应当标明使用说明；•应当设置安全注意事项及警示标识。第六章共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表案例分析：（监视测量）某小区内健身器材较多，并且使用时间已到五年，是由街道办委托专业公司进行安装的。部分健身器材已经损坏不能使用，管理处由于缺少零配件无法进行维修。专业主管在检查表中对此项判定为N不相关，认为健身器材不属于工程管理范围之内。小区内健身器材虽然不是小区原设计的配套设施，属于后期增加的，但仍然是小区工程管理范围内的设施设备。再没有制定整改计划之前，此项目在检查中不能判定为N，管理处应当与原安装厂家联系，寻找配套维修配件，制定维修计划。8、游泳池特点：小区内的游泳池一般进行外包经营，小区物业要按政府要求对游泳池进行监督管理。管理：•在入口处应设置游泳须知、收费标准、经营许可证；•按政府主管部门要求设置救生设施；•救生员应持证上岗，并按政府主管部门要求配置人数；•每日检测泳池余氯及PH值，余氯应≥1.0mg/L,PH值应在6.5~8.5范围内；•应当设置警示标识、水深标识。•在使用期内应每日目视检查1次；•检查各类提示、警示标识、救生设施是否完好；•每年使用前维护1次；•对游泳池场所地面、泳池底面、四壁渗漏处维修，破损瓷片更换；•对提示、警示标识维护，更换。第六章共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表9、网球、羽毛球场管理：•在入口处应当设置营业时间、收费标准等标识。•每月目视检查1次；•检查场所标识是否缺失损坏；•检查地面涂料是否起皮，标识线是否清晰，球网是否完好。第六章共用设施的管理二、物业共用设施10、停车场管理：•按政府主管部门要求明示经营许可证、收费标准；•按政府主管部门要求设置交通标识及装置等；•在车场出入口应设置防撞装置。每月目视检查1次；•检查交通标识、反光镜是否缺失、损坏；•检查读卡器功能，要求能够正确读卡，车辆入场日期、时间准确；•检测自动栏栅升降功能；•检查车道线、车位线是否清晰；•检查停车场内有无乱堆放物品。•每年维护1次；•墙面、地面参照内墙面、地面维护；•对车位线、车道线、对车栏修补；•对交通标识、装置进行紧固。第六章共用设施的管理二、物业共用设施11、室外木制品、小品管理：•每半年维护1次；•木制品刷桐油（在天气干燥季节）；•小品除锈、修补、油漆。第六章共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表12、标识系统特点：小区内标识应当按照物业公司VI系统，进行统一制作。管理：•每月目视检查1次，•维修工作场所应设置警示标识；•应当没有锈蚀或油漆脱落现象；•标识物应当没有缺损，安装牢固。第六章共用设施的管理二、物业共用设施三、物业共用设备预计损益表1、变压器特点：变压器分为油式变压器和干式变压器，目前干式变压器使用比较广泛。管理：•涉及最低基本用电计费的，应充分考虑经济运行模式；•非用电高峰期应每日巡查至少2次，高峰期应当每两小时一次；•巡查时应记录数据，且应符合设备说明书要求；•变压器三相温度，理想温度为75℃~120℃；•变压器三相电压变动范围应在额定电压±5%范围以内；•变压器低压侧电流应在变压器额定电流范围内；•变压器室环境温度应低于40℃，现场环境应当洁净；•运行声音应无异响。三、物业共用设备每半年检查1次•干式变压器：•检查外壳、垫片、瓷套有无破损、放电痕迹，电缆及母线有无变形现象，有破损的应更换；•检查紧固引线端子、销子、接地的螺栓、进出母线螺栓，有变形应更换；•用压缩空气清洁筒壁。•每年3月用2500V的摇表测量高压对底压、高压对底压和地、低压对高压和地的绝缘电阻，绝缘电阻值均应符合R≥200MΩ的范围（应以30℃的状态为参考标准）。第七章共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2、配电房操作工具：配电房现场应当配置绝缘手套、绝缘靴、绝缘棒、接地电缆四种操作工具。三、物业共用设备3、低压柜管理：•每半年检查1次；•检查配电柜外观，应当完好、洁净整齐、编号清晰；•配电柜的固定及接地应牢固可靠；•柜内电器组件质量应良好，外观无破损全，排列整齐，固定牢靠，密封良好；•检查主回路的铜鼻子，接触应牢固可靠，无开裂，且颜色正常，无变色；•功率补偿柜，电容的补偿功率因素在0.95以上；电容器无膨胀、变色现象；•检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，且接地装置应良好；•配电柜的接线端子应与导线的截面匹配，禁止使用小端子配大截面的导线；•检查母线有无变形现象；•用吹风机、毛刷、干毛巾清洁灰尘；•每年用摇表测量1次绝缘电阻，应符合断路器的绝缘电阻R≥10MΩ，母排相间、对地绝缘电阻R≥10MΩ；•电气仪表应每年校验1次。第七章共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表•非用电高峰期应每日巡查至少2次，高峰期应当每两小时一次；•巡查应记录三相电流，并应在额定值范围内；三相电压应在380±5％V范围内；•分合闸指示灯应指示正确；•配电室环境温度应低于40℃，现场环境应当洁净。第七章共用设备的管理三、物业共用设备4、低压开关柜：普通低压开关柜内一般安装有空气开关和感应线圈，水泵、电动机等设备的控制柜内一般安装有空气开关、中间继电器、热继电器等元器件。三、物业共用设备预计损益表5、发电机组管理：•发电机随时处于自动/手动良好的备用状态；•运行期间应配置专职人员值守；•每日巡查1次，每半月运转1次，试运行时间不少于10分钟；•蓄电池电压指示应在24VDC以上；•输出开关应处于合闸状态；机油油质清澈，液位在高低位之间靠近高位；•水箱水位低于水箱盖平面2~4cm；运行期间应参照基本参数检查发电机运行状况；•运行期间应检查燃油、冷却液和润滑油有无渗漏及燃油消耗状况；•运行期间应检查机组排废气状况（排烟颜色应为淡青色）；聆听发电机运行时的机械部位，应无异常声响；•发电机组运行期间，值班人员应当密切注视各仪表读数、柴油机工作状况及柴油的油位并及时充足提供柴油；•每次运行结