房地产投资分析2

房地产投资经济分析深圳大学管理学院崔世娟2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第二章房地产投资三要素分析第一节概述房地产投资的影响因素–投资者本身影响因素–投资对象本身影响因素–投资环境影响因素2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资者本身的影响因素1、资金实力2、投资经验3、经营管理水平4、投资意向5、其他因素2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资对象本身的影响因素1、地理位置2、地质条件3、地块形状4、规划条件5、房屋结构类型6、房屋装修水平7、房屋设备水平8、房屋施工质量9、房屋用途10、楼层朝向11、房屋完损程度12、土地面积和建筑面积等2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资环境的影响因素1、政治限制2、社会文化要求3、经济繁荣程度4、市场供求状况5、金融货币投放6、重大项目建设7、自然环境8、人口变化9、配套条件10、物价水平11、工资收入12、消费水平13、科技发展14、其他因素2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资三要素–投资时机：投资最佳时间和出售最佳时间–投资地段：地理位置，社会位置–投资质量：房地产本身质量和管理服务质量房地产投资其他要素市场选择、经营形式的选择、投资物业的类别选择三要素分析的必要性2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第二节投资时机分析房地产寿命周期与房地产投资时机–每一阶段都需要资金给投资者提供投资机会–每一阶段的成果都可进入市场使机会增加–每一阶段的市场供求状况不同，投资者的基本判断不同交易频繁–城市人口的增加，社会的发展增加机会2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资意向与投资时机–投资意向：对投资对象的潜在意识和认识–投资意向是追求短期收益：选择容易转手的房地产项目–投资意向是追求长期收益：选择有升值潜力的房地产项目2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产开发价值与房地产投资时机–房地产开发价值：投资后的价值判断–房地产评估价：按一定估价方法估计的房地产市场价值–房地产成交价：买卖双方实际交易价格–开发价值、评估价与成交价的关系例结论2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan结论一般：开发价值成交价评估价(开发价值—评估价）越大，投资时机越吸引人，易形成投资。（开发价值—成交价）越大，收益越大，成功机会大。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资的最佳持有期–最佳持有期：在一段若干年的时期当中，以这段最佳持有期为时限，某位投资者收回投资并再投资，他的收益将会比他以任何其他持有期为时限，在同样的产业上收回投资并再投资所得的收益要大一些。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan设：–Zi--时限为i年的持有资产所获得的收益–Wi--持有期为i年，在时限n年内再投资，n年后的复利收益。–1)1(iniiZW2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–例1：求一份投资计划的最佳持有期年收益复利收益iZi(%)Wi(%)12345146011015017092.52242442141702000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–例2：比较两种投资计划年计划1计划2iZi(%)Wi(%)Zi(%)Wi(%)1234546097.511011521.72242111531158509011212546.91761941561252000房管本科用CopyRight®CuiShijuan把握房地产投资时机的要点–加强预测–创造性思维–扬长避短–不求全责备–审时度势，灵活机动–有决断魄力–发挥智囊作用–分清主次，抓住重点2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第三节房地产投资地段分析地段影响因素分析市场供求行情地块的自然条件地块的社会条件地块的环境条件地块周围的经济条件政策限制人口因素城市规划因素心理影响国际关系2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资地段选择的重点1、选择有升值潜力的土地未开发土地：价格低，配套费用高已开发土地：价格高，升值空间不大开发中土地：价格适中，升值空间大2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan2、地段选择的理论和经验–上风口发展理论–高走理论–近水发展理论–沿边发展理论3、纵览全局选择投资地段4、积极稳妥，感冒地段风险2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第四节房地产投资质量分析投资质量影响因素分析–影响房地产本身质量的因素用户质量要求周围房地产质量水平周围档次高高周围档次低低2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产类型要求解困房低；别墅高投资者的资金限制–影响房地产管理服务水平的因素投资者的经营方针用户的支付能力房地产本身质量效益大小2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资者与用户不同的质量观点–质量目标：用户愿意买，投资者对回报满意的质量水平房地产质量目标的确定–质量与价格、成本、利润之间的关系利润函数曲线价格—成本函数曲线价格—质量函数曲线价格—-)(-)(-)(xgxCxP2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan0,),,()3(0)()(,)(,0)()()(),()(,(2)0)(0)(,0)(,00)(),()(,(1)014444444444111111CPgdxdCdxdPCPxxxxgxPxCxxCxPxgxCxPxxxgxPxCxxgxCxPxx即常量，，2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan高质量房地产要求薄利多销）（最佳质量水平即即),(),(6max,)(,,)5(0,),,()4(400100040xxxxxxxxgdxdCdxdPCPxxCPgdxdCdxdPCPxxx