建设用地预审、审查、报批培训班__(中国__海口)

2004年建设用地预审查报批培训班一.土地管理制度改革（一）土地管理法的修订（二）土地征收制度（三）我国土地管理制度变革及其深层矛盾二.国发[2004]28号文对严格土地管理的要求三.土地利用年度计划管理四.建设项目用地预审管理五.建设用地审查报批管理六.新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理序今年是我国国土资源管理新的制度年。《宪法修正案》对土地征用制度进行了完善，《土地管理法》正在加紧修改，引起各级政府、投资商和百姓关注的“土地新政”终于以国务院文件《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发28号文）出台。与此相配套，国土资源部已经并还将相继出台一系列具体实施办法。国土资源部日前向全国国土资源系统发出通知，就贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出八项具体要求。为了深入学习和贯彻国务院和部有关精神，我们及时举办了这次“2004年建设用地预审、审查、报批培训班”，一、土地管理制度改革（一）土地管理法的修订（二）土地征收制度（三）我国土地管理体制变革及其深层矛盾（一）土地管理法的修订全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定（２００４年８月２８日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过），决定对《中华人民共和国土地管理法》作如下修改：一、第二条第四款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”二、将第四十三条第二款、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十九条、第五十一条、第七十八条、第七十九条中的“征用”修改为“征收”。本决定自公布之日起施行。《中华人民共和国土地管理法》根据本决定作修改后，重新公布。（二）土地征收制度1、土地征收概述（1）宪法修正案对土地征收、土地征用的区分（2）宪法修正案对土地征收补偿条款的补充（二）土地征收制度2、我国土地征收制度概述（1）我国土地国家所有权和集体所有权的平等性（2）我国土地征收制度应遵循的基本原则——可持续发展原则（二）土地征收制度◆可持续发展的理念可持续发展概念的发展经历了以下几个阶段。①人和自然协调发展阶段②经济、社会和环境综合发展阶段③经济社会和人的全面发展阶段（二）土地征收制度3、我国的土地征收目的及缺陷（1）有关“公共利益”的范围规定得不够明确（2）现行规定与“公共利益”目的存在矛盾（3）缺乏土地征收目的合法性的审查机制（二）土地征收制度4、我国的土地征收程序（1）1998年《土地管理法》对土地征收程序的修改（2）土地征收程序与《土地管理法》相关程序的关系（3）我国土地征收程序的不足（二）土地征收制度5、土地征收补偿（1）各国（地区）关于土地征收补偿的规定◆补偿范围①土地补偿②地上物补偿③搬迁费④邻接地损失补偿⑤离职者或失业者补偿⑥间接可得利益损失补偿（二）土地征收制度◆补偿标准①市场价格②法定价格（2）我国土地征收补偿制度的不足◆补偿范围◆补偿标准◆土地增值◆补偿发放和补偿方式（三）我国土地管理体制变革及其深层矛盾1、保护耕地与建设用地2、中央政府与地方政府3、公共管理者与土地所有者4、条条与块块二、国发[2004]28号文对严格土地管理的有关要求（一）严格依法行政（二）实施土地规划管理（三）完善征地补偿（四）建立各级政府责权利制度三、土地利用年度计划管理（一）编制土地利用年度计划的编制原则：1、严格依据土地利用总体规划，控制建设用地总量，保护耕地；2、以土地供应引导需求，合理、有效利用土地；3、优先保证国家重点建设项目和基础设施项目用地；4、占用耕地与补充耕地相平衡；5、城镇用地增加与农村建设用地减少相挂钩；6、保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。三、土地利用年度计划管理（二）土地利用年度计划指标的主要内容1、农用地转用计划指标2、土地开发整理计划指标3、耕地保有量计划指标三、土地利用年度计划管理（三）土地利用年度计划指标的编制依据1、农用地转用计划指标依据国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、国家供地政策和土地利用的实际情况确定。2、土地开发整理计划指标依据土地利用总体规划、土地开发整理规划、建设占用耕地等耕地减少情况确定。3、耕地保有量计划指标依据国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标确定。三、土地利用年度计划管理（四）土地利用年度计划的编制程序1、需国务院及国家发展和改革等部门审批、核准的重点建设项目拟在计划年度内使用土地，涉及农用地转用的，由行业主管部门于上年九月二十五日前，按项目向国土资源部提出计划建议，同时抄送项目拟使用土地所在地的省、自治区、直辖市国土资源管理部门、发展和改革部门。2、县级以上地方人民政府国土资源管理部门会同有关部门，按照国家的统一部署，提出本地的土地利用年度计划建议，经同级人民政府审查后，报上一级人民政府国土资源管理部门。3、各省、自治区、直辖市的土地利用年度计划建议，应当于每年十月十日前报国土资源部，同时抄报国家发展和改革委员会。计划单列市、新疆生产建设兵团的土地利用年度计划建议在相关省、自治区的计划建议中单列。三、土地利用年度计划管理（四）土地利用年度计划的编制程序4、国土资源部会同国家发展和改革委员会，在各地和国务院有关部门提出的土地利用年度计划建议的基础上，编制全国土地利用年度计划草案，纳入年度国民经济和社会发展计划草案。5、国土资源部会同国家发展和改革委员会将土地利用年度计划草案上报国务院，经国务院审定后，下达各地参照执行。待全国人大审议通过国民经济和社会发展计划草案后，按全国人大批准的计划正式执行。6、全国土地利用年度计划下达到省、自治区、直辖市以及计划单列市、新疆生产建设兵团其中：农用地转用计划指标只下达城镇村（包括独立工矿区）建设占用和由省审批农用地转用的建设项目占用农用地的计划指标。国务院及国家发展和改革等部门批准、核准，并由国务院审批农用地转用的重点建设项目占用农用地计划指标不下达地方，在建设项目用地审批时使用。三、土地利用年度计划管理（四）土地利用年度计划的编制程序7、地方人民政府国土资源管理部门可以将上级下达的土地利用计划指标分解，经同级人民政府批准后下达。省级人民政府国土资源管理部门在分解下达计划时，应当将国务院批准土地利用总体规划的城市的农用地转用计划指标单独列出，并报国土资源部备案。8、能源、交通、水利等独立选址的重点建设项目占用农用地可以预留少量的机动指标，用于不可预见的重点急需项目。三、土地利用年度计划管理（五）土地利用年度计划的效力1、农用地转用计划指标实行指令性管理，不得突破。2、土地开发整理补充耕地应当符合土地开发整理计划确定的指标。3、耕地保有量计划指标用于耕地保护责任目标的检查和考核。三、土地利用年度计划管理（六）土地利用年度计划的执行1、土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。2、县级以上地方人民政府国土资源管理部门应当实行土地利用年度计划台帐管理，对计划执行情况进行登记、统计。3、上级国土资源管理部门对下级土地利用年度计划执行情况进行考核。4、土地利用年度计划执行情况考核结果作为编制下一年度计划的依据。5、省级节余的农用地转用计划指标，经国土资源部核准后，允许在规划期内结转使用。四、建设项目用地预审管理建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。（一）建设项目用地预审的原则1、符合土地利用总体规划；2、保护耕地，特别是基本农田；3、合理和集约利用土地；4、符合国家供地政策。四、建设项目用地预审管理（二）建设项目用地预审的程序（见附图）（三）建设单位申请预审，应当提交下列材料1、建设项目用地预审申请表；（见附表）2、预审的申请报告3、需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。四、建设项目用地预审管理（四）受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：1、初审意见；2、标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件；3、属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。四、建设项目用地预审管理（五）建设项目用地预审的主要内容1、建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；2、建设项目是否符合国家供地政策；3、建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；4、占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；5、属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。四、建设项目用地预审管理（六）建设项目用地预审的时限1、符合本办法第七条规定的预审申请和第八条规定的初审转报件，国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。2、国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。四、建设项目用地预审管理（七）建设项目用地预审的效力1、预审意见应当包括对规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。2、预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，预审意见提出的用地标准和总规模等方面的要求，建设项目初步设计阶段应当充分考虑。建设用地单位应当认真落实预审意见，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。3、建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。4、核准或者批准建设项目前，应当按规定完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。五、建设用地审查报批管理建设用地审批是指依照法定程序，依据土地利用总体规划和土地利用年度计划，将农用地和未利用地转为建设用地的审批过程。（一）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的审批程序（二）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的审批程序（三）建设用地审查报批的审查要求五、建设用地审查报批管理（三）建设用地审查报批的审查要求1.农转用方案和补充耕地方案符合下列条件:（1）符合土地利用总体规划；（2）确属必需占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；（3）占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求；（4）单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。五、建设用地审查报批管理（三）建设用地审查报批的审查要求2.征用土地方案符合下列条件：（1）被征用土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的，（2）被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定的；（3）被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行。五、建设用地审查报批管理（三）建设用地审查报批的审查要求3.供地方案符合下列条件:（1）符合国家的土地供应政策；（2）申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；（3）符合法定的划拨用地条件；（4）以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定；（5）必须符合规划、界址清楚、面积准确。六、新增建设用地有偿使用费征收使用管理（一）征收管理（二）清欠工作（三）缴库方式（四）监督管理（五）收缴标准、依据和时限（见附表）附件附件一：国务院关于深化改革严格土地管理的决定附件二：关于贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知附件三：土地利用年度计划管理办法附件四：建设项目用地预审管理办法附件五：关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知附件六：关于加强农村宅基地管理的意见附件七：关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见附件八：关于完善征地补偿