德思勤内部培训资料建筑基础知识

——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1建筑基础知识(德思勤培训课程号0020)2008年6月26日——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2房地产从业人员在入门时，应该学习和掌握的建筑基础知识（房地产专业常识）——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3建筑定义：建筑物和构筑物的总称。是人工创造的空间环境，是人们劳动创造的不动资产。供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅、学校、办公楼、影剧院、体育馆、工厂的车间等，人们习惯上也将建筑物称为建筑。而人们不在其中生产、生活的建筑，则称为“构筑物”，如水坝、水塔、蓄水池、烟囱等。建筑:“凝固的音乐”、“立体的画”——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4建筑“三要素”一、建筑功能建筑的功能是指建筑的用途，建筑的目的是获取符合使用要求的有效空间。建筑应满足人体尺度和人体活动所需的空间尺度。建筑应满足人的生理要求。如良好的朝向、保温隔热、隔声、防潮、防水、采光、通风条件等。建筑应满足不同类别的建筑具有不同使用特点要求。例如交通建筑要求人流线路流畅，观演建筑要求有良好的视听环境，工业建筑必须符合生产工艺流程的要求等。二、物质技术条件建筑物质技术条件是建造房屋的手段。材料技术---物质基础结构技术---构成建筑空间的骨架施工技术---实现建筑生产的过程和方法设备技术---改善建筑环境的技术条件——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5三、建筑形象建筑形象是功能和技术的综合反映。建筑的体型，内外部空间的组合立面构图，细部与重点装饰处理材料的质感与色彩、光影变化时代性，地域性，民族性的特征CCTV新大楼上海中心建筑是艺术与技术的结晶——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6中国传统的建筑以砖木结构建筑为主。西方的传统建筑以砖石结构建筑为主。中国传统建筑北京四合院英国传统建筑古堡、学校——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7现代的建筑以钢筋混凝土结构、钢结构为主。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8一、房地产常识二、建筑、结构及构造三、建筑识图——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page91．商品房建设过程2．房地产销售五证3．开工条件4．预售条件5．入伙条件6．商品房建设与房地产营销的关系一、房地产常识——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10一、房地产常识房地产为房产与地产的合称，属不动产。（1）商品房：可以在市场上转让的房屋。有产权保障，可自由出租、抵押。（2）集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金而建造的房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，单个业主没有单独的产权证。（3）安居房﹙经济适用房）：是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅﹙其实行的是土地无偿划拔，住户只拥有该土地的使用权，如需转让交易，须办理商品房房地产证，则要另外出资补交地价）。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page111．商品房建设过程1）建筑方案设计2）扩大初步设计3）施工图设计1）基础工程报建2）主体工程报建3）室外工程报建1）基础工程施工2）主体工程施工3）装饰工程施工4）室外工程施工a）土建工程b）安装工程c）煤气、通讯工程D）人防、消防工程交付使用立项设计报建施工验收——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12立项2003年，因国务院机构调整，国务院体改办和国家计委被撤销，有关职能并入国家发改委开发商国土规划局发改委（原：计划局）取得土地审核用地是否符合城市规划审核项目总投资审核项目投资计划招标拍卖挂牌《土地使用权出让合同书》《建设用地规划许可证》大《房地产证》《固定资产投资许可证》——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13设计设计单位按照《规划设计要点》进行设计审核是否符合规划、规范和环境是否符合消防是否符合人防方案设计初步设计施工图设计《建设工程规划许可证》规划局消防局人防办——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14施工开发商开工申请建设局审核资金是否落实审查施工企业资质施工单位监理单位地价已经付清资金已经落实《施工许可证》施工企业已落实进场执行施工图将蓝图变现实——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15验收建设工程主体验收按施工企业自评、设计认可、监理核定、业主验收、政府监督的程序进行。由建设单位负责组织实施建设工程主体验收工作，区建设工程质量监督站对建设工程主体验收实施监督，该工程的施工、监理、设计、勘察等单位参加。规划、消防、人防、环保、电梯、燃气、白蚁预防等部门建设、勘察、设计、施工、监理部门建设局隐蔽工程随时验收主体工程封顶验收专项工程分步验收竣工验收最后进行监督、备案主体工程竣工验收合格分项工程竣工验收合格建筑工程竣工验收报告《工程竣工验收备案证明书》——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16交付使用广东预售条件：形象进度达到七层以下（含七层）项目，应已完成结构工程并封顶；七层以上项目，应已完成三分之二（且不少于七层）的结构工程。期房现房国土资源和房地产管理局开发商交付使用符合预售条件预售许可证销售许可证《房地产买卖合同》《房地产证》住宅质量保证书住宅使用说明书——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page172．房地产销售五证国土资源局发改委（原:计划局）规划局建设局房产管理局1.土地使用权证2.建设用地规划许可证3.建筑工程规划许可证4.施工许可证5.预售许可证——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page183．开工条件三通一平：通水、通电、通路、场地平整七通一平：供水、供电、供气、排水、排污、通讯、道路、场地平整《施工许可证》国务院办公厅国办发[2007]64号通知，严格规范投资项目新开工条件，从2008年起，各类投资项目开工建设必须符合下列条件：（一）符合国家产业政策、发展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。（二）已经完成审批、核准或备案手续。实行审批制的政府投资项目已经批准可行性研究报告，其中需审批初步设计及概算的项目已经批准初步设计及概算；实行核准制的企业投资项目，已经核准项目申请报告；实行备案制的企业投资项目，已经完成备案手续。（三）规划区内的项目选址和布局必须符合城乡规划，并依照城乡规划法的有关规定办理相关规划许可手续。（四）需要申请使用土地的项目必须依法取得用地批准手续，并已经签订国有土地有偿使用合同或取得国有土地划拨决定书。其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性投资项目，应当依法以招标、拍卖或挂牌出让方式取得土地。（五）已经按照建设项目环境影响评价分类管理、分级审批的规定完成环境影响评价审批。（六）已经按照规定完成固定资产投资项目节能评估和审查。（七）建筑工程开工前，建设单位依照建筑法的有关规定，已经取得施工许可证或者开工报告，并采取保证建设项目工程质量安全的具体措施。（八）符合国家法律法规的其他相关要求。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page194．预售条件已取得房地产开发资质证书、营业执照；已交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；已确定施工进度和竣工交付使用时间；七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的主体工程须建到三分之二以上工程结构（楼层）；已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；确定按揭银行；确定物业管理公司；明确今后的物业管理费用；确定认购书、房地产买卖合同式样（并报有关部门管理部门备案）；销售价格制定，已经上传国土局公示网站；已由工商物价局备案；已取得房地产预售许可证书；样板房、现场包装、楼书等推广物料。必要条件充分条件——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page205．入伙条件商品房在取得“一证三书”后的楼宇，即可交付使用。一证：房地产建设项目《工程竣工验收备案证明书》（或分期验收合格书）三书：住宅质量保证书住宅使用说明书商品房入伙通知书——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page21商品房建设过程立项设计报建施工2/3结构验收置地建筑工程施工可行性研究前期策划报告营销策略报告销售执行报告入伙房地产营销过程销售执行方案图设计初步设计施工图设计基础工程报建主体工程报建室外工程报建消防/人防报建煤气/通讯报建供电/给排水报建基础施工招、挂、拍项目定位物业发展建议建筑设计任务书“设计方案”审图户型评价修改意见户型图效果图模型熟悉户型叙盘词6．商品房建设与房地产营销的关系——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page221．建筑分类2．建筑结构及组成3．高层建筑结构形式4．建筑构造二、建筑、结构及构造——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page231．建筑分类（1）按照使用性质分类（2）按建筑层数或高度分类（3）按照建筑承重结构与使用材料分类——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page24（1）按照使用性质分类根据建筑物的使用性质，可将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。工业建筑和农业建筑为生产性建筑。一、居住建筑可分为住宅和集体宿舍两类。住宅习惯上不很严格地分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍主要有单身职工宿舍和学生宿舍。二、公共建筑是指办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等。三、工业建筑是指工业厂房、仓库等。四、农业建筑是指种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。其它：军事建筑、科研建筑……——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page25分类建筑类别建筑物举例居住建筑住宅建筑住宅、公寓、老年人住宅等宿舍建筑职工宿舍、职工公寓、学生宿舍、学生公寓等教育建筑托儿所、幼儿园、中小学校、高等院校、职业学校等办公建筑各级党委、政府办公楼、企业、事业、团体办公楼等科研建筑实验楼、科研楼、设计楼等文化建筑剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅等公共建筑商业建筑百货公司、超级市场、菜市场、旅馆、餐馆、饮食店、洗浴中心、美容中心等服务建筑银行、邮电、电信、会议中心、殡仪馆等体育建筑体育场、体育馆、游泳馆、健身房等医疗建