XXXX年3月江苏海安房地产市场月报_32

2011年3月海安房地产市场月报——市场部目录contents第一篇宏观市场概述PART1政策法规概览PART2本区域要闻PART3全国市场成交概况PART4各方点评PART5奇正观点第二篇区域房地产市场分析PART1区域土地市场分析PART2区域商品房市场分析第三篇区域竞争个案动态PART1沿海项目竞争个案月度动向PART2名佳项目竞争个案月度动向PART3间接项目竞争个案月度动向第四篇月度市场小结第一篇宏观市场概述PART1政策法规概览PART2本区域要闻PART3全国市场成交概况PART4各方点评PART5奇正观点第一篇宏观市场概述PART1政策法规概览信息标题内容摘要信息来源与日期大限将近各地房价控制目标密集出台截止3月27日，距离各地政府公布2011年房价控制目标的最后时限还有4天，已公布了控制目标的多为二三线城市，京、沪、广、深四个一线城市则还没有动静。观点地产网3月27日央行年内第三次上调存款准备率升至20%中国人民银行18日宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。新浪网3月25日发改委发布商品房销售明码标价规定通知3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该《规定》自2011年5月1日起施行。腾讯网3月16日第一篇宏观市场概述PART2本区域要闻信息标题内容摘要信息来源与日期“523”成市级服务业集聚区日前，市发改委批复，海安县523文化产业园被评为市级现代服务业集聚区，这是全市、全省唯一的一家以文化创意产业为主题的市级现代服务业集聚区，也是省、市发改委大力鼓励扶持发展的服务业新兴业态集聚区。海安523文化产业园建于2009年10月，总体规划用地1500亩，计划总投资50亿元，分五期开发建设，总建筑面积约166万平米，目标已建成集教育、生产、销售、休闲旅游、人文居住、景观艺术为一体的文化产业基地。海安楼市网3月8日南通市区今年住房价格涨幅不得高于9%根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付等能力，确定今年市区新建普通商品住房价格涨幅控制在9％以内。南通网3月31日金石.蓝郡全城公开金石.蓝郡为海安金石置业有限公司扛鼎打造的鸿入篇巨作，项目总建筑面积近27万平方米，14座典型高层犹如璀钻皇冠点缀着罕有的144户叠加多层，高贵气质锋芒显露；地中海风情的建筑风格，天人合一的设计理念，将社区建筑、景观、人文完美融合，让人仿佛置身于浪漫的地中海小镇，更让业主拥有“大隐于市”的智者风范。海安楼市网3月20日第一篇宏观市场概述PART3全国市场成交概况根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2月城市与上月持平，16个城市环比下跌，涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：3月十大城市平均价格为15782元/平米，环比上涨0.29%。具体来看，除了上海环比下跌0.02%外，其他9个城市价格环比上涨，涨幅皆在1%以内。第一篇宏观市场概述PART4各方机构点评机构名称点评内容摘要世联伴随着2011年“国八条”的出台，政策趋紧信号继续加强，投资客比例出现了比较明显的下降，2011年2月至今，投资比例首次跌破20%。通过分析，世联研究发现投资客比例是决定房地产价格走势的重要要素，其可以解释房价变动的66.7%。投资需求比例与七十个大中城市房屋销售价格环比指数的相关系数高达0.82(越接近1意味着越相关)，这说明如果投资客比例持续下降，房价一般处于下行区间，而投资客比例持续上升，则房价一般处于快速上涨通道。因而，面对坚挺的房价，2011年初政府针对投资客的限购、限贷政策来得如此凶猛也不足为奇。合富辉煌限购新政下，全国各地楼市将分化发展，一线城市豪宅/高端市场短期内会受到较大冲击但中高端/中端市场仍具支撑；二、三线城市受限购影响相对较轻；部分发达城市周边城市或外围区域将迎来新的发展机会。中原地产鉴于2011年1月底中央出台住宅“限购”调控政策，各地商办楼市场走势相对较好，有望迎来一定的投资机遇。受春节长假的影响，2011年2月国内四大重点城市写字楼销售市场跌至2009年以来最低位；租赁市场相对保持平稳。期间五大重点城市甲级写字楼租金全面回升，其中深圳成租金上涨“领头羊”。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，鉴于2011年1月底中央出台住宅“限购”调控政策，各地商办楼市场走势相对较好，有望迎来一定的投资机遇。第一篇宏观市场概述PART5奇正观点强力调控严控投机紧缩房贷准备金率的不断上调也使得银行信贷规模减少，开发商资金链开始紧张，逼迫开发商快速出货回笼资金，加速供给。同时，贷款利率的上调使得置业者购房成本增加，抑制了部分需求。“限购令”出台，各二三线城市纷纷响应，使部分已出台城市成交受阻。同时部分一线城市房价控制目标的出台，表面了政府对调控房价的信心，但由于统计口径偏差及高端物业限购，房价调控更多表现在表面层面。南通市区限价目标出台，限价控制在9%以内。若南通市政府严格贯彻执行中央出台的指令，海安也有可能出台类似的限价政策，这必然对市场产生较大的冲击。第二篇区域市场分析PART1土地市场分析PART2商品房市场分析第二篇区域市场分析PART1土地市场分析编号成交时间土地位置土地面积（㎡）土地用途容积率成交价（万元）2011-713月4日县城黄海路、漕平河交汇处西南侧13092商业≤2.028212011-413月7日孙庄镇孙庄村18组（孙庄国土所区域）2332.6商住≤2.22902011-0313月7日孙庄镇孙庄村中心组2367.9商住≤2.05342011-513月9日县城黄海东路、通榆路交汇处东南侧29403.6商住≤3.216280海安本月非住宅用地成交一览表海安本月共土地成交47861.1平米，其中两块为县城商住用地，共计42495.6平米，成交均价4494.8元/㎡.第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析区域主要在售项目信息汇总表项目名称所属板块规划总户数本期可售总户数本月成交户数本月成交面积（㎡）本月成交总额（万元）本月成交均价累计成交总额（万元）剩余可售户数海安大世界城中300415617.553399605115142.2109江海清水园城中374131691.09892.55277.432060766海州阳光城城西258121718.01896.852201341361金水湾公馆城南102172658.711659.26240.725328.145华新一品城南2120832496331.8633595305.0934661327奥华国际装饰城城东164384461.6314633279.291463126中洋高尔夫公寓城南1072102327.861680.57219.2229565.6880海安3月存量面积集中在160㎡以上的大户型，且多为高端品质楼盘，总价高，客户群体有限，去化速率较慢。第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析海安市场近五月成交量40952582353630702004006008001000成交套数40952582353630711月12月1月2月3月本月海安住宅市场成交307套，环比2月下降42.7%。成交量有大幅度下滑，主要原因为：（1）目前市场供给量较小，大存量多为大户型高总价高端楼盘，去化速度慢。（2）南通限购令颁布的不确定性影响到部分投资性需求。（3）“国八条”出台，政策性文件的连续颁布，使得市场观望氛围浓厚。海安住宅成交分析第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析海安住宅3月个案价格分析7093.696358538053005700608043004700390040004100010002000300040005000600070008000中洋.高尔夫公寓金水湾公馆华新一品七星国际城江海.清水园海洲阳光城沿海大市场C区海州新城水岸名城东城国际沿海MOHO公寓■高层产品■多层产品从单价可以看出单价呈现三梯队，第一梯队为高档楼盘以中洋高尔夫公寓、金水湾为代表，单价区间在6000元/㎡以上,第二梯队以华新一品、清水园为代表中高档楼盘，单价区间5000~6000元/㎡,第三梯队为中档和中低档梯队为代表，单价区间5000元/㎡以下。从价格和去化表现可以看出，市场对价格敏感度正在下降，高端楼盘近期市场去化表现较好，表明市场对高品质楼盘的需求正在逐渐增强。第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析城北板块均价：4000元/平米城西板块均价：4500元/平米城南板块均价：5700元/平米中心板块均价：6000元/平米城东板块均价：4300元/平米从数据来看，城中板块的均价已突破六千，下半年东大街海天国际、信拓东港国际等品质楼盘入市，板块价格还有上行趋势。城北板块的均价为目前海安最低，开发量较小，未来开发的价格发挥空间较大；城西板块目前开发量较小，但土地放量较大，受城中及城南板块的价格影响，住宅价格也有比较大的增幅。城南板块为目前政府重点打造的居住区板块，随着政府南移后，其房价及土地开发量也一路飙升，随着2010年末和2011年初的一波集中放量，均价递增；城东板块一直以其价格优势而较为火热，随着火车站扩建的消息逐步放出，加之城中城南板块均价的不断拉升，该板块亦将成为未来市场的热点；海安3月住宅板块价格分析第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析海安各板块成交比例城中25%城南20%城西19%城东36%本月海安板块成交城东板块成交明显增加，其主要放量集中在七星国际城和沿海大市场；城东板块发展潜力开始受到市场的认可。其次是城中板块成交以海安大世界广场为首，房源依旧稀缺。城西板块成交量以海州新城/阳光城为主力，多为小盘学区房存量房的释放。城南板块放量集中在中洋高尔夫公寓和金水湾公馆两个高端楼盘上，目前价格引领全县房地产市场。从板块成交的结构可以看出，持续走高的房价已经对市场形成了较大的挤压，各中低档楼盘、城乡结合部地段楼盘因为价格优势、成交量开始放大。海安住宅3月板块成交分析第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析本月海安住宅市场成交307套，环比1月下降42.7%。本月是春节过后的第一个月，由于返乡潮的退去，各案场来访量均有不同程度的下降。市场供应量急剧萎缩，造成价格小幅上涨；目前主要存量集中在高端品质大盘及城乡结合部小盘上；在海安县城范围内，4000元/平米的以下房源已基本消失。海安从实际走访个案现场情况来看，市场以刚需为主，目前调控对成交的影响力甚微；未来市场将有东大街海天国际、信拓东港国际、朗地天澜湾、金石蓝郡、万豪国际等一大批品质楼盘入市，从而进一步带动区域价格的上涨。目前多城市二三线城市纷纷出台的了限购令，打击投资性需求。南通政府限价政策已出，限价仅限于市区，若南通市政府严格贯彻执行中央出台的指令，海安也有可能出台类似的限价政策，必然对市场产生较大的冲击。第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析代表项目价格情况（元/M2）近期动态情况恒天新世界一层：28000~39000元/平米二层：12000~16000元/平米三层：7000元/平米因部分商铺未交房，目前项目的入驻率为30%，销售率50%安达步行街曙光路一二连卖19000元/平米宁海路一二连卖20000元/平米内街出租率70%，二层商铺出租率10%，3层出租60%。沿街出租情况良好，出现转让现象，转让费5万~8万。贵都瑞城一层西侧商铺单价28500元/平方;北侧商铺单价区间18000元/平方--26000元/平方贵都瑞城商铺约有3000平米的体量，目前销售剩4、5套，西侧朝永安路方向的商铺较贵，最高达2900元/平米。业态由业主自主经营，1月14日刚刚交房。