房地产税务稽查培训

房地产税务稽查培训一、房地产税收政策――结合稽查要点六个文件：内资三个、外资三个第一部分：收入部分政策及稽查要点（一）预售收入（二）销售收入（三）租赁收入1.先租后售2.预租收入（四）视同销售收入第二部分：成本及费用政策及稽查要点（一）扣除原则（二）十四个扣除项目稽查要点二、省局对若干争议问题的明确（一）补偿费（二）拆迁补偿费抵顶房款（三）减免的土地出让金（四）跨期成本和费用（暂估成本的处理）（五）三年以上应付款项的处理――国税发〔2004〕82号文件中已经指出来了。三、实战指南（一）收入项目（二）成本项目四、税务处理（一）以前年度亏损的弥补（二）当年亏损的弥补（三）虚报亏损的处理根据我的稽查实践，将企业偷漏税手法分为三类。（一）明目张胆型：比如该企业预售收入就放在账上，就是不按照税收政策规定进行纳税。自恃自己有关系，明目张胆的少缴税款。应该说，对于此类企业我们的对策就是重拳出击，体现我们检查的力度。这种类型的偷税手段，我认为叫抢税可能更合适一些。（二）疏忽大意型：由于房地产企业所得税政策非常复杂，一些房地产企业确实对政策搞不清楚，致使少缴税款。我们的对策是首先我们将房地产税收政策弄懂搞透，将疏忽大意型少缴税款全部查清。一般来说，以上两种手法多体现在房地产企业的收入上。（三）精心策划型：比较难办的是这种类型，我们将通过一定的稽查技巧，也一定能够查清楚。为了偷税，不惜采取两套账，构建关联交易，接受虚开发票，甚至进行资金回流的方法。应该说随着我们稽查手段的进步，以及对房地产税收管理的逐步加强，部分房地产企业的作案手法已经越来越隐蔽。精心策划性是典型的偷税手法，体现了偷的特点。为了将以上三种类型的偷漏税行为全部查清，圆满完成本次税收检查任务。今天的培训，我们要学习三个内容：一是弄清政策。二是检查基本方法。三是，结合前期检查的经验案例，我们提示大约20个检查要点。一、房地产税收政策房地产业面临的现状1.世人都认为是暴利行业。---从成都房地产老板的故事讲起。2.中央不断加大调控力度，出台多项措施，抓出多名贪官，仍然抑制不住飞扬的价格。3.国家税务总局配合国务院宏观调控，在税收上不断加大控管力度。（一）房地产税收政策―6个主要文件（内资三个、外资三个）房地产企业所得税政策的变迁194年税改—2003年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。某市的实际情况：管理243户房地产企业，有收入的只有19户，亏损面达到91％，共申报1239万收入，其中居然有1050万申报的是减免税收入。2国家税务总局认识到以上几点后，于2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。383号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。我们本次检查的年度为2005年至2006年，适用的政策为国税发〔2003〕83号文件，从2006年开始执行31号文件。但是31号文件有一个特点是对以往的经济业务具有部分追溯权，大部分的规定是同83号文件是一致的，但是规定的更为详细，因此讲解政策，我们以31号文件为基础来讲解，其中同83号文件、外资142号文件的区别，将在讲解中为大家指出。（二）文件讲解―――31号文件为基础对于任何企业来说，所得税主要是有收入和成本、费用两大部分来构成。房地产企业的收入项目：预售收入和销售收入、租赁收入、视同销售收入。收入分为三大块：1.完工前的预售收入2.完工后的销售收入3.租赁收入4.视同销售收入在开发产品完工前，是对预售收入进行征税，开发产品完工后则是对销售收入征税。这是同一般企业不同的最大特色，因此我们要详细讲解，这两种收入的含义及征收原则。一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。要点：房地产开发企业开发的产品耗费资金极大，其资金链来源主要是一靠银行贷款，二靠预售收入（卖楼花），因此预售方式是房地产开发企业主要的销售方式。预售收入从会计上分析属“预收账款”性质，遵循权责发生制的税收一般性原则，对于预收收入是不征收税款的。而由于房地产企业的经营特点，加之目前完工标准的不确定性，如果不将预售收入纳入征税范围，开发商可能采取种种办法，留尾巴工程，来推迟完工时间，使大量收入滞留在“预收账款”中，国家征不到税款。鉴于这种情况，国家税务总局于2003年制定了国税发[2003]83号文件，部分应用了收入上的收付实现制，确立了对预售收入征税的原则。一、31号文件第一条第一款原文如下：理解31号文件第一条第一款，主要理解以下6项要点。（一）未完工开发产品的理解----所有在产品1．什么是未完工产品？未完工开发产品可以理解为工业企业的在产品，其成本分摊等均同在产品成本处理有相似之处。同一般工商企业不同的是，一般工商企业在产品还没有卖，是不涉及税务问题的。而房地产2．31号文件中的在产品，不仅仅指商品房，而是包括了商业住房、配套设施、会所、售楼处等等所有的开发建筑物。以前有人误解为只有商品房的预售收入才缴纳企业所得税，31号文件进一步明确了预售收入缴纳企业所得税的范围为所有的开发产品。（二）预售收入-----收付实现制1.预售收入一般在会计上纪录在预收账款。同其他工商企业相比，对预收账款征税是房地产企业的重要特色。2.预售方式是房地产开发企业重要的销售方式，在税务上理解本条主要把握，无论是否取得“预售许可证”，只要在完工前取得的收入,均按照预售收入缴纳企业所得税。例如，某企业没有取得预售许可证，该企业老板偷偷的预售房子，将款项放在自己的个人账户上，仍然是预售收入的性质。（三）预计计税毛利率----毛利不是营业利润31号文件首次提出了预计计税毛利率的概念，以同83号文件中的“营业利润率”来对应。在会计上营业利润=收入-成本-税金及附加-期间费用，而毛利=收入-成本。31号文件提出了毛利率概念，即明确根据毛利率计算出的毛利，允许扣减营业税金及附加和期间费用。本条是为了解决83号文件表述不必清的争议，而设立的，也就是说可以扣减期间费用、营业税金及附加。（四）扣除期间费用和营业税金及附加-----同完工产品一并扣除，不需要进行分配。本条主要注意两点：一是房地产开发企业的财务费用同一般企业的财务费用不同，在开发产品完工之前，银行贷款利息是计入其“在产品”（未完工开发产品）的，因此一般来说期间费用中应当不包括利息支出；二是房地产开发企业预售收入所缴纳的营业税，也是允许在税前扣除的。实际上在实务中，没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用和营业税金及附加，这两项费用，均可以在当年度扣除，而所得税又是按年度纳税的税种，因此没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用。在预售结算缴纳的营业税金及附加也是可以扣除的。这一点要明确。（五）当期应纳税所得额------暗藏杀机（）31号文件将预售收入按照毛利率计算出的毛利减去期间费用、税金及附加后的数额，表述为应纳税所得额，在征管上具有很重大的意义。虽寥寥数字，却是暗藏杀机，蓄势待发。1.内资企业是实际征收的概念，虽然我们习惯上说预征税款，但是实际上属于“实际征收，并不是预征”2.没有多退少补的过程，同涉外企业不同，涉外企业是纯粹的预征，要进行多退少补。因此同外商投资企业有质的区别。外资企业是这样，预售收入直接乘以预征率，缴纳税款。在清算的时候，多退少补。3.本次检查中要注意是否有退税现象发生。如果有退税属于政策运用错误。（六）计税成本-----有待制定具体标准31号文件多次提到了“计税成本”的概念，房地产企业的成本核算相对于一般工业企业来说，非常复杂，因此对于成本的税前扣除，就成为企业所得税关注的焦点。本条款规定，开发产品的应纳税所得额，虽然没有多退少补的概念，确是要进行调整的，即是“调增调减”的感念。对于预售收入应纳说所得额的调整时间，31号文确定为“结算计税成本后”，即开发产品完工后，进行调整。（七）预售收入发现途径1.注意查看：应收账款―――应缴营业税科目。根据调查，由于办理房产证需要提供地税的发票，地税对于房地产企业的营业税管理相对较严，企业缴纳了营业税，却不申报所得税的情况较多。在我们以前检查的一个案例，比较极端：某外商投资企业几年间缴纳营业税5个多亿，对国税却进行零申报。2.查“预收账款”科目。预售收入应该计入预收账款科目，一些企业其实也很简单，预收账款上明明有收入，所得税就是不申报。这种现象也比较多。可以查看期初数和期末数的变化情况。3.查“其他应付款”的二级科目，例如“房款”、“定金”、“订金”等，这些都属于预收收入，前面我们说了，预售收入包括一切款项。可以查看资产负债表期初数和期末数的变化情况。4.注意查看，房地产企业是否支付给中介的费用。如果有支付给中介的费用，则应该是有预售收入，要进一步追查。5.到银行调查取证，查看全部银行账号。一般来说你只要将全部银行账号摆在开发企业财务经理面前，她就比较害怕了。查看“银行对账单”，以前我们很少到银行进行调查取证，现在这已经是税务机关的常规武器了。（八）房地产企业预售收入“预计计税毛利率”（营业利润率）的确定。无论在83号文件中，还是在31号文件中，对于地级市都市不低于15％。问：15%是高还是低呢？1.不高。首先房地产企业15％是毛利率，包含了税金和期间费用。营业税金及附加是固定的，为5.5％，而期间费用，根据调查一般为8％左右。15％－13.5％，国家预征时只是按照1.5％的利润来征税。我们一个普通的认识，房地产企业属于暴利行业或者说高利行业，利润率应该不止1.5％，所以房地产企业反映这个比率高，是没有道理的。2.是不是低了？也不能这么说，毕竟是对预售收入的征税，而对于其他工商企业来说，预售收入是不征税的。而且将来开发产品完工后，还要进行调整。二、完工开发产品的税务处理―――销售收入（一）开发产品完工的标志―――三个条件。1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。应该说，开发产品完工标志的确立是31号文件的最大亮点。如果完工标志没有刚性标准，开发企业就会存在两种倾向：第一，04年和05年开发企业可能有免税的可能，那么就会提前确认收入。第二，大多数开发企业，因为其实际毛利率大于15％，因此故意的不转预售收入，将收入沉淀在预售环节，从而少缴税款。可能房屋早已经入住，就是不做竣工清算。这是房地产企业的主要漏洞。注意这三个标准是只要符合一个条件的，就视为开发产品已经完工，而不是并列条件。（三）开发产品完工后销售收入的处理。1.将预售收入确认为销售收入。2.结转对应的计税成本。3.将实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额计入完工年度的应纳税所得额。如何实现呢？就正常的将收入计入销售收入，成本计入营业成本，这样在申报表中自然就会有了实际销售毛利，将以前确认的预售收入毛利计入调减项目，这样其差额就会自动计入了应纳税所得额。（四）稽查人员入户检查时应该掌握开发企业的九项基本情况。31号文件中规定了税务鉴定报告的内容，实际上减轻了税务人员的负担，由于我们检查的视04年、05年税收情况，当时没有税务鉴定报告制度，因此我们自己要掌握一下九项基本情况。1.开发项目的地理位置及概况、2.占地面积、3.开发用途、4.初始开发时间、5.完工时间、6.可售面积及已售面积、7.预售收入及其毛利额、8.实际销售收入及其毛利额、9.开