房地产经济-地产战略培训讲义

房地产经济中国房地产经历的阶段•第一阶段解放初期：恢复期（抗战、内战）•第二阶段大跃进时期：重点发展工业，城市得到发展•第三阶段文革十年：停滞期（出现城市乡村化）•第四阶段78年至今：拆城阶段新的三座大山•教育连非洲的乌干达都不如•医疗世界191个国家地区排名倒第四•住房人均面积高于日本三句话概括：•学费把孩子的父母逼疯！•药费使有病的人提前送终！•房价将你的腰包全部掏空！目前房地产现状•中国房地产市场如同一个大“服装店”•店里有80%的人“光着身子”（无房者）要买衣服•可店里的衣服标价都是几千元或上万元一件•80%的人买不到几十元或几百元一件的衣服房地产市场的构成主体•企业：房地产商，房屋的建造者。•政府：土地的供给者•居民：住房的需求者•银行：资金的提供者房地产商的角色•与其他企业相同——利己主义者，追求利润最大化。•房子卖给有钱人或“富人”•在现实中国，垄断的土地市场、垄断的开发市场，最终是垄断的房屋价格（高房价）。政府本来的角色•是为执行公共事务并向社会提供并增加福利而成立•政府提供的房屋（低价房、廉租房）具有“准公共产品”特点，适当定价收费（或只收成本）。•80%的人就需要政府提供这类“廉价衣服”•只要政府拿出优惠或免费土地统一规划建房，定向出售，80%的人居者有其屋。成功的经验•北欧国家：瑞典、挪威。•中国香港、新加坡每年都有大量的政府提供的福利房、廉住房上市。•美国：纽约的哈姆勒、芝加哥的罗伯特泰勒。•这些国家和地区是世界最稳定的地区，是和谐社会的典范关于GDP•GDP是现时考核地方官员政绩的重要指标•政府的财政收入来源于GDP•土地收入是地方政府财政收入的主要部分房地产的此起彼伏•上海的高房价并没有因05年以来的宏观调控而“打回原型”，即回到02、03年四、五千元每平方米。•北京今年以来房价快速“飙升”•广州后来者居上•就连革命老区遵义也上涨了千元高房价的危害•加速“贫富”两极分化，损害和谐社会氛围。•资源过分开发、消耗提前“透支”，贻害无穷•目前与美国上个世纪的“大危机、大萧条”前的境况，有相似的一幕，应引以为戒！解决的措施•用非市场的手段向这80%的住房需求者提供“准公共产品”：低价房（经济适用房）、廉租房。•改变目前财政支出、分配中的畸形现象：2005年全国财政收入3万亿，用于公共产品的支出不到6000亿；而各级政府公车私用消耗2000亿；用于公款吃、喝、旅游支出6000亿。解决的办法（一）办法一：改变目前对地方官员的考核办法，淡化GDP。应将其任职期间营建低价房（经济适用房）、廉租房数量纳入考核指标。解决的办法（二）办法二：改变目前土地收入作为地方政府财政收入的重要来源这一座做法。国家应该像成立社保基金一样，建立一个全国的“土地基金会”。这样，土地拍卖收入与地方政府利益切断。我们欣喜地看到：深圳市已开始将市民的“幸福感”纳入对官员的考核指标。如果这个城市有70-80%的人买不起房，这些市民肯定感到不幸福，市长有“下课”的可能。法国作家罗曼罗兰说过：幸福是人的灵魂散发出的一种香味！70-80%的人因买不起房而感到不幸福，那散发的可能是“臭味”，只有20-30%的人过着有房住的“香喷喷”的生活，这正常吗？几件大事影响着中国的经济•2006年开始实施的“十一”五规划•2007-2008党政换届（从中央到地方）•2008年奥运会五年后的中国房地产将显现如下画面1.高档社区依然存在（高价房）：满足富裕阶层居住，占10%。投资、投机气氛平淡。2.中档价位住宅区将从目前高价房中分离，比例有所增加，占20%。3.低价房（经济适用房）在每个城市里大面积出现，占50%。4.廉价出租公寓提供给无购买力者，占20%对现存80%的无房者应怀有“感恩的心”•我们的改革开放这20年取得的成就，是由这部分人辛勤创造出来的。•我们的外贸上千亿的顺差，以及国家上万亿的外汇储备，也是由这部分人不怕脏、累、辛苦的工作所累积。•这些人中，大部分拿的是低工资，甚至有的充当着全球最廉价的劳动力，为国家在世界经济舞台创造出了经济奇迹！