房地产投资经济分析——房地产投资风险分析（PPT 49页）

房地产投资经济分析深圳大学管理学院崔世娟2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第四章房地产投资风险分析第一节概述一、房地产投资风险的阶段性–论证设计阶段的投资风险贷款额、贷款售价、市场需求、租金等仅是预测。可行性报告真实：预决策—决策—决策后2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–筹措资金阶段的投资风险自有资金大，风险小贷款落实：避免烂尾楼–项目建设阶段的投资风险承包商：按质、量完成；材料价格；房地产升值潜力；自然灾害等追求：期房与现房差价、项目经营利润、房地产升值潜力等。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–项目试营运阶段的投资风险出租率达到预期？控制营运成本？其他项目干扰？应该做的工作：加大宣传、扩大知名度、减小成本、缩短试营运时间等。–项目正常营运阶段的投资风险项目经营计划方案能否实现？–项目设备新阶段的投资风险技术要求复杂、投资数额放大、时间较长等2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–项目修复改造阶段的投资风险投资更高风险：投资费用是否少估？改造方向是否正确？是否会出现意外事故？–项目拆除阶段的投资风险土地再开发：类似于第一阶段风险收入：残值收入+土地再利用收入2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–结论房地产寿命周期的不同阶段，投资风险与报酬都不一样越接近地面阶段，风险越大在不同阶段投资，所需条件不同，投资方式不同，追求目标不同利润分布规律为：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan二、房地产投资风险的种类–商业风险：房地产不能成功运转的可能性；正常运行把握性小，风险大；支出＞收入，风险大；反之，风险小。–金融风险：资金市场利息的变化带来的房地产价值与支付利息的变化，与银行借款量成正比–购买力风险（由于通货膨胀）：回收期越长，风险越大。–变现风险：及时变现，降低销售价格；越专业化的房地，变现风险越大。–自然灾害、意外事故风险2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan三、房地产投资风险的评价（一）风险评价指标–营业率评价法营业率=年营业总费用/年计划总收入太高：管理不善，风险大；太低：成本费用估计不全，风险大。营业率：如公寓楼30％－40％最合适，否则风险较大。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–偿债收益比评价法：还款能力指标偿债收益比=年营业净收入/年偿债要求越大，风险越小；住宅：≥1.2–保本占用率评价法：保本占用率=年计划总支出/年计划总收入年计划总支出=年营业总费用+年偿债要求2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan保本占用率↑，风险↑；占用率↓风险↓。住宅：85—90%–“一、三”法则评价法：在投资风险为1的条件下，投资收益为3以上时，可以进行投资2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第二节房地产投资各类风险分析房地产投资商业风险分析房地产投资金融风险分析房地产投资购买力风险分析房地产投资变现风险分析房地产投资投资意外事故风险和自然灾害风险分析房地产投资主观风险分析2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资商业风险分析1、房地产投资商业风险的影响因素房地产类型：地产＞房地产；高档旅店＞普通住宅房地产管理水平：水平高，支出低，收益高；房地产市场的变化：经济发展状况：房地产政策改变：政治环境及其它：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资商业风险分析2、规避房地产投资商业风险的对策进行房地产类型组合投资选择投资者善长项目大规模投资，占领市场经济增长期间投资选择短平快项目仔细考虑维持管理费用2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资金融风险分析1、房地产投资金融风险的影响因素金融政策的调整：紧缩银根的影响银行贷款利率的变化：房地产价值的减低以及贷款利息的增加取消抵押品赎回权的威胁银行催还贷款的要求2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资金融风险分析2、房地产投资金融风险的对策研究国家金融政策在投资时，考虑利率变化的可能性：在签定合同时，可以选择固定利息率；在评价投资方案时，考虑利率的变化，作出防范；重视被拍卖的威胁：控制抵押贷款的数额；抵押合同的签署以及建立有限公司加强经济管理：提供房地产投资项目的盈利水平2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资购买力风险分析1、通货膨胀与购买力风险之间的关系2、通货膨胀对购买力的影响重视通货膨胀对房地产投资的影响争取较低的所得税税率选择好的地段将通货膨胀转嫁给别人2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资变现风险分析1、房地产投资变现风险的影响因素房地产的价值量：价值量大，不易变现房地产的建设程度：房地产的地段房地产的市场行情房地产的现金流量2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资变现风险分析2、规避房地产投资变现风险的对策对各种投资进行组合：选择变现能力好的投资，进行组合选择易出售的房地产投资选好地段保证有足够的长时间持货的能力操纵现金流量高质量投资管理2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资意外风险分析1、意外风险的影响因素地理位置房地产本身特性保险业发展水平抗灾救灾能力房地产管理水平2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资意外风险分析2、降低风险的对策加强管理、积极预防选择自然灾害小的地段积极投保2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资主观风险分析1、主观的影响因素知识因素能力方面品德因素2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资主观风险分析2、主观风险的防范与控制措施建立科学的用人体制加强信息分析和反馈，设立预警系统建立防范系统，进行监督高透明度的机制2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资风险的控制通过明智的投资选择减少风险：选择风险小的项目进行多种经营进行市场研究:地段、时间、质量通过物业管理控制风险：进行现金流的控制；风险转移：将风险转移给租户2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第三节传统的风险调整方法回收期调整法风险贴现率调整法等确定性调整法2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan回收期调整法–投资回收期=投资总额/年净现金流量当年净现金流量不等时，加总直至等于或大于投资总额。–风险调整：最小可接受的回收期来调整风险–基本观点：风险较大的投资项目必须比风险较小的投资项目具有一个较短的回收期。–缺点：精确度不够，调整数量带有主观性。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan回收期调整法如：某一仓库，购置时首期付款为80,000美元，其后5年内可以确保每年创净收益10,000美元。5年后将仓库售出，预期售价为100,000美元。持有期中每年收益由一资信评估无可挑剔的租户确保，该租户在租约上有5年签约期。5年后的仓库售价，将取决于该租户是否重新续定租约----这是一件不确定性很大的事件。假如租户不续约，那么售价将取决于投资者以同一租金费率寻找到一个同等租户的能力。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan风险贴现率调整法–计算：–贴现率i无风险贴现率：仅代表货币的净时间价值，如按中长期银行贷款利率，三年期国库券收益率等ntttiFNPV1)1(12000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–风险补偿贴现率：代表伴随风险和投资者对待风险的态度，如承受损失的能力，过去的风险经历，个人的心理偏好等。–投资者的风险态度与评估一致时，此方法有效。–确定一个恰当的风险补偿贴现率是困难的。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–风险系数设：无风险贴现率为5%，风险补偿贴现率为6%，则风险调整贴现率为11%。例：Excel时间越长，风险系数越大。缺点：对远期风险贴现过重2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan等确定性调整法–基本思路：决策者认为：未来收益的估计值100%确定的某一特定数的收益（无风险），即认为这两件事的效用一致。等确定性系数=等价的无风险现金流量/预期风险性现金流量2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan等确定性调整法–例：某一项目，预期3年内每年可产生净收益10,000美元。第3年年末将资产出售，预期销售净收入80,000美元。这笔收入能否实现，将依据于主要经济条件是否剧烈变动。如果预期的变动没有实现，这笔收入将少得多。投资者对待风险的态度可以如表所示：Excel2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan预期收益风险越大，等确定性系数越小。风险贴现率调整法与等确定性调整法的关系等确定性系数无风险贴现率风险调整贴现率tnttttntttikiFkFNPV11)1()1(12000房管本科用CopyRight®CuiShijuan–例：exceli=5.25%,NPV=85031k=9.98%,NPV=85015风险补偿贴现率=9.98%-5.25%=4.73%–缺点：等确定性系数确定较困难；不适合初步投资决策。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第四节现代风险测量技术引言风险:实际结果与预期结果之间发生变动的可能性、准确性,它是一种可测量的、偏离最可能结果的概率。这是一操作性很强的含义。有人认为：此种风险分析方法不适合被应用于房地产行业中。传统风险调整方法：依靠主观直觉，直觉是其基础。现代风险分析方法：需要一种语言，用数据表示风险2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan风险测量——概率大小风险与不确定性区别:决策情形分为三种：确定性、风险、不确定性确定性：决策只有一种结果；不确定性：各种可能结果的数目是不可知的；风险：各种可能结果发生的概率是已知的或可测的2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan风险测量——概率大小概率估计：各种潜在结果的概率，表示人们对各种事件是否会发生的信心大小。评估人员的主观估计——过去的研究经验、智慧。不管用何种估计，给每种潜在结果一种概率，就表示我们对此种事件是否会发生的信心大小。联合概率：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan例：某购物中心的评估人员，根据从好到坏的各种经济条件下的百分比租金率，分有竞争对象和无竞争对象两种情况，进行了年净现金流量的估测：是否有竟争对象？一般经营条件下的现金流量好中差无有＄250，000＄200，000＄150，000＄225，000＄175，000＄125，0002000房管本科用CopyRight®CuiShijuan评估人员给出多种事件的主观概率：经济环境概率好中等差0.20.60.2合计1.02000房管本科用CopyRight®CuiShijuan购物中心是否会被新建的概率:竞争性购物中心经济环境好中差∑建不建0.160.30.040.50.040.30.160.5合计0.20.60.21.02000房管本科用CopyRight®CuiShijuan3.风险测量的解释:概率分布:连续或离散期望值计算:例：Excel离散度测定:方差和标准差作为风险的测量手段.方差:标准差:例:ExcelniiiPCFCF1niiiPCFCFV12niiiPCFCF122000房管本科用CopyRight®CuiShijuan正态分布假设:(如图)例:SF==29,262US$F=187，500US$F落在{158238,216762}