【房地产】合富：研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位告

谨呈：研祥集团研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告2009.8.122本案目录Part1｜市场篇Part2｜项目地块分析part3｜项目发展方向思考part4｜项目物业发展建议part5｜项目经济测算3Part1｜市场篇一、西安市经济基础二、西安市写字楼经济基础三、西安市写字楼市场分析四、西安写字楼现状分析五、市场给予本案的启示寻找易于成功的写字楼产品4一、西安市经济基础Part1｜市场篇5宏观经济环境城市人口GDP人均可支配收入固定资产投资位次（位）12403917数值837（万人）2190（亿元）15207（元）1906（亿元）图表2008年西安与全国70城市指标比照资料来源：西安房地产信息网数据研究中心庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极，西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。GDP反映出区域的经济表现和财力情况，西安市07年在70城市GDP总量排名中处于28位，经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后。人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标，常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人均可支配收入排名处于39位。固定资产投资拉动房地产行业作用明显，西安市2008年全国70城市中排名第17位，城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。6西安市经济环境西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心资料来源：西安市统计年鉴进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13％的高增长率;固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。7•西安的经济总量•仅为北京的五分之一•深圳的三分之一西安市总体经济水平与其它省会城市相比处于落后水平。西安市经济环境100621302875697219252635984286219002000400060008000100001200014000北京上海广州深圳哈尔滨武汉青岛西安单位：亿元2007年西安与其他城市年GDP总值比较8西安市经济环境西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。西安市人均可支配收入处于二线城市中较末位置，远低于一线城市。西安市近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，反映出市场上升空间较大。资料来源：国家统计局网站西安市2003-2008年人均可支配收入变化趋势0200040006000800010000120001400016000200320042005200620072008年份收入人均可支配收入城市上海北京广州深圳哈尔滨武汉西安青岛人均可支配收入2525724725253172018716558170001520720464资料来源：西安市统计局网站图表我重点城市人均可支配收入比较单位：万元9二、西安市写字楼经济基础Part1｜市场篇10西安市经济支撑产业资料来源：西安市统计年鉴二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰；五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；高新技术产业现代装备制造业文化产业旅游产业主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房批地自建主要批地自建，少量租赁或购买商品房租赁或购买商品房现代服务业基本在营业场馆办公五大支撑产业办公用房解决途径西安市经济支撑产业深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为：0.1%：48.9%：51.0%西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为：4.7%：45.1%：52.2%西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。12三、西安市写字楼市场分析西安写字楼销售状况分析区域分布及区域特点西安市写字楼分类Part1｜市场篇131、西安写字楼竣工量、销售量分析西安写字楼销售状况分析01000020000300004000050000600007000080000900007.17.27.37.48.18.28.38.49.19.2销售面积季度西安市07-09年分季度写字楼销售面积西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈，05-08年销售面积围绕在23万平方米左右波动。从竣工面积和销售面积的关系来看，02-07年销售面积均小于竣工面积，显示出写字楼有效需求不足。09年同期相比08年销量又有所减少。销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足。142、西安写字楼价格走势西安写字楼销售状况分析西安市写字楼价格自00年以来，在波动找那个不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/平方米左右。西安市写字楼销售金额自07年四季度以来，持续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌。西安市07-09年份季度写字楼销售金额050001000015000200002500030000350004000045000500007.17.27.37.48.18.28.38.49.19.2季度销售金额西安市09年分月写字楼销售价格532866255655010002000300040005000600070009.39.49.5月份销售价格15西安写字楼销售状况分析3、西安写字楼空置情况经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万。西安市06-09年分季度写字楼物业开发情况0200004000060000800001000001200001400006.16.26.36.47.17.27.37.48.18.28.38.49.19.2季度平方米施工面积竣工面积新开工面积西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供给量，2005年—2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5-3万平方米左右。16城内：钟楼、和平路、西大街西高新：高新路、科技路、唐延路、南二环西段城北：未央大道城南、城东、城西：除南二环沿线外，其它分布较为零散西高新和南二环版块城北版块城内版块西安写字楼区域分布及区域特点17城内：目前城区内已形成三个集中的写字楼街区：钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、新城国际、皇城国际大厦等构成；和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心等组成；西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。西安写字楼区域分布及区域特点18城南：写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写字楼不感兴趣的个体经营者。西安写字楼区域分布及区域特点19城北：目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都，第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。城东：城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。城西：城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。西安写字楼区域分布及区域特点20高新区：目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象；唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区；南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。西安写字楼区域分布及区域特点21四、高新区写字楼现状分析Part1｜市场篇高新区写字楼发展简介高新区写字楼分类高新区写字楼销售状况高新区写字楼租赁状况高新区写字楼客群结构高新区写字楼案例分析22西高新：1991年3月经国务院批准成立1991-2002年属一次创业时期：1991年6月，高新区启动了一期建设；1993年11月，接管并启动建设电子工业园；1996年4月，启动了高新区二期建设；2000年4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园）2003年高新区进入了二次创业的新阶段一期二期新区高新区写字楼发展简介231、高新区写字楼项目分布高新区写字楼发展简介组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环附近）综合型写字楼集中区组团B：办公集中区（唐延路沿线）公寓型写字楼集中区组团C：尚未成型ABC管委会旧址管委会现址管委会新址高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园，形成开阔洁净的宜居环境。以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成项目周边政经焦点。24高新区写字楼产品形态多元化产品类型产品特点集中区域代表项目综合写字楼1.建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙；2.楼层高，间隔比较大；3.一般有中央空调、智能化配套完善；4.管理费高，一般10-19元/平米集中分布在高新路、科技路、南二环成熟商务路段；高新国际西港国际公寓写字楼1.70年使用权，宜商宜住2.户式中央空调3.户型较小多200平米下4.管理费用低，一般1-2.5元/平米主要集中在高新路、唐延路；凯创国际独栋写字楼1.低容积率，高50%绿化率；2.户式中央空调，室内设置游戏室、会议室、休息室，无电梯，不超过3层。秦唐12栋企业一号公园高新区写字楼分类25高新区产品形态多元化产品类型产品特点集中区域代表项目商住楼1.70年使用权，宜商宜住2.基本采用住宅供暖方式；3.户型较小多在200平米以下；4.管理费用低，住宅物业费水平，1.5元/平米以下；5.租金水平低，20元/平米左右；分布较散凯丽大厦电子城BC软件公寓；软件园内写字间1.西安早期的写字间；2.租金水平很低，在15——25元/平米；3.管理费用低，1元/平米左右；主要集中在电子城软件园、高新二路软件孵化园、电子工业园等电子城软件园；软件孵化园；高新区写字楼分类261、高新区写字楼成交情况高新区写字楼销售状况分析写字楼06年市场成交萎缩，07年受到整个房地产市场的大涨的影响，以及与住宅价格倒挂的出现，投资购买者增多，致使成交量得到进一步提升，08年遭遇经济危机，成交量有所下滑。高新区写字楼成交量近年来呈现震荡走势，成交比重也较小。272、高新区写字楼销售情况综合型写字楼售价集中于6500-8500元/平方米，公寓型写字楼售价集中于4800-6000元/平方米，去货速度普遍较慢；项目名称售价(元/平方米)销售率销售周期综合型写字楼高新国际商务中心750025%4年西部国际广场700035%5年高科广场650090%7年西港国际大厦855056.25%3年旺座国际城617280%1年半公寓型写字楼class501222.28%2年粤汉国际48799.80%2年绿地SOHO同盟5185一期：100%二期70%一期1年半二期1年银河新坐标567062.59%2年高新区写字楼销售状况分析28项目总建筑面积(㎡)租金(元/㎡月)出租率火炬大厦120003060-70%城建大厦67802560-70%亚美大厦350004070-80%E洋国际15