房地产投资结构问题研究(doc19)

房地产投资结构问题研究5房地产投资结构综述5.1房地产投资结构内涵狭义的房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，如为提高房地产使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上水、电、卫生、消防等设备。广义的房地产除了上述内容外，还包括地面水、地下水和地下埋藏矿产等自然资源及其领空。房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。房地产投资具有：投资成本高、投资回收期长、投资风险性大、投资收益性好等特点。按房地产投资的经济内容可把房地产投资的类型分为：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资、房地产管理和服务投资；按房地产投资的领域不同可把房地产投资的类型分为：商业房地产投资、工业房地产投资和住宅房地产投资。其中商业房地产投资在房地产投资中所占比重最大，其投资回报率也最高，往往是房地产投资的重要目标。由于工业用房适用性差，技术性强，工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。在我国，由于长期以来实行福利型住房制度，由国家投资建房，抑制了其他房地产投资来源，导致了我国住房供求的紧张状态，住房问题已成为我国亟待解决的社会问题。为解决住宅供不应求的矛盾，目前乃至今后一段时间内，我国住宅房地产投资仍然是较为突出的投资热点。5.2中国房地产投资结构的特征及成因5.2.1中国房地产投资结构的特征（1）房地产投资在中国东部与中、西部地区之间存在显著差异，而在中、西部地区之间差异不大这种状况，与中国整个经济社会发展状况(包括GDP、全社会固定资产投资所反映的状况)，从整体上说是相吻合的，这种地区间的差异是很显著的。只不过，房地产投资与全社会固定资产投资、GDP相比，在地区间的差距更大，更为突出。且在中国已经对经济结构、产业结构进行多年调整的情况下，这种差异并没有发生明显的变化。（2）从房地产本身的产业结构、产品结构的调整来看，几年来已取得一定的进展。就东部地区而言，房地产投资投向“办公楼”、“商用”上的比重明显得到降低，在中、西部地区，投向“住宅”、“办公楼”、“商用”上的比重，都有一定程度的增加；而从房地产投资的经济成分来看，外商、港澳台与联营经济的80%-90%投向了东部地区，然而，值得可喜的是私营经济与股份制经济的投资比重在西部地区分别占了22.76%与17.78%。（3）从房地产投资的效益看，东部地区的商品房销售收入与房地产经营总收人明显地高于中、西部地区，基本保持在80%以上，各地区的投人产出比基本相一致；但是1996、1997年东、中、西部地区的营业利润呈现出下滑趋势，且1997年东部地区的营业利润仅为28.12亿元，中、西部地区营业利润均为负值。（4）影响房地产投资的经济、社会因素，在地区之间既呈现出共性，又存在差别。从总体而言，人均可支配收人、全社会固定资产投资、总人口、GDP对房地产投资存在着一种综合的相关关系；然而，对东部与中部地区，影响房地产投资较为突出的因素是全社会固定资产投资；而对西部地区来说，上述四个因素均对房地产投资有明显的影响，其中GDP的作用最大，其次依次为全社会固定资产投资、总人口与人均可支配收人。5.2.2中国房地产投资结构特征的成因（1）由于历史与自然条件的原因，中国的东、中、西部地区，在经济与社会的发展进度上长期存在着较大的差异。改革开放的20多年中，为了使中国的经济、社会取得明显的进步，无论从政策导向与实际运作中，都必然会将有限的资源优先配置到基础设施、自然环境、人力资源相对较好的东部地区，房地产投资作为拉动中国经济的支柱性产业，其优选的地区同样必然是东部沿海地区，而不可能投向交通、通讯不发达，生态环境恶劣的中、西部地区，同样东部地区也成为外商、港澳台以及联营经济投资的首选地区。（2）中国政府自九十年代中期以来，加大了对中、西部地区的投人，该地区的GDP、全社会固定资产投资得到了明显的增长。但是，中、西部地区优先发展的是基础设施、交通、通讯、农业、文化教育等，因而，该地区GDP、全社会固定资产投资增长，主要是由于上述产业的发展所作的贡献。西部地区的城市化进程，除了少数城市，如重庆、四川的成都、陕西的西安、云南的昆明、新疆的乌鲁木齐，总体上处于滞后状态，与城市化进程齐步的房地产业发展的进程，必然处于落后状态，因此，在西部地区房地产投资、全社会固定资产投资、GDP所占比重的依次顺序正好与东部地区相反。（3）1996、1997年房地产投资总量比1994年分别下降6.7%和7.8%，而商品房屋销售收人分别增加24.7%和42.7%，房地产经营总收人分别增加20.6%和35.9%。然而营业利润发生了明显的下滑，这种状况与经济转型时期整个中国的经济状况是相吻合的，特别是与中国国有企业亏损的原因相一致，加之，东南亚金融危机的影响，使房地产业雪上加霜，1997年全国无论东、中、西部地区普遍出现的经营亏损也就不足为奇。（4）从影响房地产投资的经济、社会因素所呈现的特征中，我们可以看出，这正是处于经济转型时期的中国房地产投资的某些特征。在东部地区，由于市场经济发展以及房改政策推进速度的加快，影响房地产投资的主要因素，已由象征计划经济为主导时期的“全社会固定资产投资”、“总人口”等因素，改变为象征市场经济为主导时代的“人均可支配收人”、“全社会固定资产投资”等因素；同样是“全社会固定资产投资”这个因素，在经济转型时期，其内容已发生了实质性的变化，例如，在这个时期，银行信贷在贷款投向上已由向房地产开发商贷款为主，开始转向为城市居民购买房产进行贷款；而在西部地区，由于经济发展相对迟缓，经济转型的速度远不如东部地区，影响房地产投资发展的主要因素首先是GDP，即首先靠经济发展速度，其次才是全社会固定资产投资、总人口、人均可支配收人等因素。而全社会固定资产投资的增加，意味着西部地区基础设施、交通、通讯、农业等投人的增加，反过来是对房地产投资发展的制约。5.3研究房地产投资结构问题的意义意义在于一：有关人士认为，为使房价不再高涨，应加大房地产开发用地的投放，缓解房地产用地紧张的矛盾，同时规范土地招标拍卖挂牌出让制度，防止土地价格飙升。要正确使用经济适用房这一手段，有效地抑制市场房价。进一步规范房地产市场，对房地产企业只收定金、不签购房合同的现象加大查处力度，减少炒楼现象，杜绝契税流失，使房地产业健康地发展。二：日前，英国经济评论家马丁·沃尔夫撰文指出了中国目前最重大的问题不是经济过热，而是投资效率的低下。“投资是否得到了合理分配才是我们需要回答的问题。”因此，房地产企业组合“优势行业”进行业外发展，推行投资多元化战略是一个颇有意义的命题。“从近几年投资情况看，房地产投资比重始终保持在55%以上，这一趋势与发展高新技术产业、现代制造业的产业结构调整方向不尽匹配。尤其是在房地产业后劲受到影响的情况下，要保持全市经济的持续稳定增长，优化产业结构，就必须加大投资结构调整力度，提高产业投资比重。”6徐州市房地产投资结构概述6.1影响徐州市房地产开发的因素分析专家分析指出，徐州经济的持续快速发展，是徐州市房地产市场繁荣的主要动因。以汽车、住房为代表的新一轮消费热点的形成等对房地产有明显的促进作用。除了经济因素外，影响房地产开发的主要因素还有政策和市场需求因素。与此同时，徐州所开发的商品房结构有待调整。调查显示，当前已有一年以上空置商品房中，别墅及高档公寓所占比例逐渐升高。尽管如此，企业开发此类房屋热情依然不减。形成鲜明对比的是，经济适用房少有空置，但针对中低收入的经济适用房开发仍少。其次，房地产开发企业自有资金仍然不足，融资渠道依然单一。银行资金仍然是主要的资金来源。虽然去年企业自有资金占总资金来源的比例相比上年有所上升，但房地产企业对银行资金依赖程度依然较大。有人认为，在引发投资变化的各种因素中产业政策是最重要的。综合近来一系列的房地产产业调整政策，房地产开发的门槛不断提高，企业的自有资金不含经济适用房项目由20%以上提高到35%以上，北京市实施的项目开盘需先付40%土地出让金政策也在加高项目开发门槛，人们普遍预测：8月31日北京土地公开交易落实后，虽会增加开发土地的供应量，但仍无法满足开发市场的需求，至少在相当一段时间内土地成本对开发商来说还是相当高的，在这些产业政策下自然会引起投资结构的一些调整。另据分析，北京房地产市场的一些不确定因素也在加大，“8·31”已经造成了巨大的土地突击审批，如数缴纳由此产生的土地出让金将挤光开发商手中的现金；另外开发企业除缴纳土地出让金之外，还需集中大量现金，用来支付土地的征地、拆迁等成本，以及后续的各项开发费用。这将使得开发商负债率上升、现金流下降，并可能带来资金链断裂的风险。新规定要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，这将迫使开发商集中开工，加大市场供应量，加剧市场竞争，最终冲击房价。人大土地管理系教研室对现在房地产企业的压力用一对辩证关系做出了解释：土地是房地产企业核心竞争力之一，但是随着国家对土地控制的加强和土地市场的规范化，原有开发企业资金流动的出口不再向原来那样宽泛，一定程度被限制了，而另一方面，以前不敢进入房地产的企业现在由于土地市场的规范敢于进入了，对行外资本来说资金流入的进口却放大了，两相作用，老牌开发企业的压力可想而知。同为长三角区域重要城市之一，与苏南的南京、苏州、无锡相比，徐州的房地产市场则稍显滞后。近日中国地产投资网就城市地产的发展现状和定位问题，组织考察团对徐州房地产市场进行了综合考察。考察团认为，徐州土地价格相对较低，房价也有很大的上升空间，应该成为下一轮的开发热点区域。据了解，2003年，徐州市新建商品房每平方米平均价格由2002年的1389.6元上涨到1737元。“徐房指数”最新数据也表明，2004年一季度徐州市住宅均值上涨到每平方米1877元，比去年第四季度上涨了8.06%。但与无锡每平方米3000多元平均价格以及南京更为火爆的价位相比，相对滞后的徐州房地产市场较大的增值空间将是吸引外地大型企业入驻的重要砝码。有分析人士认为，便利的交通、广阔的发展前景为徐州房地产市场迎来了发展契机，也正被投资者所看好。考察团成员也反映，作为长三角的重要组成部分，江苏特别是苏南几个大中城市如苏州、无锡、昆山、南京等地，由于外资开发企业和炒房者的频繁介入，房价已上升到一定空间，再介入的话已具有一定的风险，但苏南部分刚刚启动的中小城市和苏北徐州、连云港等地，不但土地价格相对较低，与经济实力相比，房价也有很大的上升空间，应该成为下一轮的开发热点区域。6.2徐州市房地产投资结构存在的问题近年来，徐州经济在较高平台上持续快速增长，运行质量进一步提高。经济效益明显提高，销售收入和盈利水平再创新高，呈现快速增长。改革开放向纵深推进。企业改革取得新突破。加快实施体制和机制创新，企业改制工作全面推进。外向型经济全方位扩大开放，呈现良好发展态势，这对徐州房地产是一个很好的推动力。随着徐州人口的第二次进入高峰以来，徐州房产的状况呈快速增长态势，但发展不平衡，主要是由于徐州国民经济和社会发展中存在经济结构性矛盾和经济体制深层次问题比较突出，经济运行的内生机制尚未真正形成；微观主体活力不强，社会有效需求仍然不足，经济开放度偏低，县域经济发展滞后，县镇财政困难；就业和再就业压力较大，社会保障体系不够完善，下岗失业人员和部分农民生活还比较困难，等等。徐州房地产开发投资去年起开始出现并呈现不断发展的态势。据调查显示，徐州市企业土地存量及占用耕地去年均在减少，而企业用于土地购置的投资也在减少。逾六成五的企业认为，本地区本年度房地产开发投资规模适中，超过六成二的企业认为徐州地区稍微存在房地产开发过热现象。其中存在的主要问题有：一是房价持续上涨。由于近年来徐州市房地产土地投放量减少，市区土地大幅上涨，房价上涨势头难以遏制，同时带动了市区周边县区房价的上涨。二是住宅套型面积过大。该市面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏，市区新推出的楼盘几乎都是高层