政策培训

抓学习促收人政策培训税政科2013年11月•今年以来，我市地税固定税源不足，组织收入形势异常严峻，为确保收入计划目标的实现，市局制定了二十条促收入措施。其中涉及税收政策及税种管理。•下面，按照市局安排，我就相关税收政策及加强管理，促进组织收入工作与同事们共同学习和探讨。p一、房产税、土地使用税管理•今年我局开展了以地控税税源核查工作，目前市局正在通过以地控税系统对两税征收情况进行比对分析，比对结果将很快下发，各单位要对下发的疑点清册认真核实并对比对欠缴、通过税源核查核查出的漏欠税款加大清收力度清缴入库。结合本次税源核查以及日常掌握的政策执行情况，在抓收入中应重点注意以下政策的落实：•1、城乡结合部的应税土地是否按政策征收到位。重点是使用集体土地是否征收土地使用税。财税[2006]56号)规定：在土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳土地使用税。•2、征用土地未开发建设及正在建设按规定应征收土地使用税。•政策规定：中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。要注意房地产开发企业商品房开发用地的税收征管•3、严格审核物流企业大宗商品仓储设施用地（财税[2012]13号）和农产品批发市场、农贸市场（财税（2012）68号）房产税和城镇土地使用税减免（1）对未履行减免备案程序的不得减免房产税和城镇土地使用税减免。（2）严格核实是否符合减免条件，不符合条件的不得减免。各单位要实地对已享受优惠政策的企业进行检查，不符条件的一律恢复征税，追缴已减免税款•4、地价、设备价款应计入房产原值征收房产税。国税发[2005]173号规定：自2011年1月1日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均包含地价，包括为取得土地使用支付的价款、开发土地发生的成本费用。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。国税发[2005]173号规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值计征房产税。•5、具备房屋功能的地下建筑应征收房产税。财税[2005]181号、陕财税[2006]8号规定：自2006年1月1日起，在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。1.工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值。2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70％作为应税房产原值。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。•对于地价、设备价款应计入房产原值征收房产税、具备房屋功能的地下建筑应征收房产税的管理，必须深入企业，加强核查，通过实地核实、查看固定资产明细账，核实企业是否将地价、设备价款计入房产原值申报缴纳房产税。具备房屋功能的地下建筑是否申报缴纳房产税。二、房屋租赁税收管理•房屋租赁涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税（企业所得税）、印花税、房产税、城镇土地使用税。在房屋租赁税收管理重点放在行政事业单位、个人商用房出租的税收管理上。•（一）行政、事业单位房屋出租税收政策：（1）营业税：营业税条例第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。（2）土地使用税：土地使用税条例第六条下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；•陕西土地使用税实施办法第七条对下列土地暂免征收土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；办法第八条本办法第七条规定的国家机关、人民团体、军队自用的土地是指这些单位的办公用地和公务用地；事业单位的自用土地，是指这些单位的业务用地；上述单位的营业用地，非本身业务活动的生产经营用地（包括工商企业生产）及其它用地（包括上述单位的生活区用地）不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。•3、房产税。房产税条例第五条下列房产免纳房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；细则第六条上述免税房产是指单位的办公用房和公务用房。•（二）个人房屋出租税收政策：•正确理解财税[2008]24号《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》•1、对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。•2、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。•3、对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。•上述规定中减征、免征的是“个人出租住房”，而对个人出租商用房是没有减免政策的。•对于个人在临街建设住房时，一楼建成门面房自用经营或出租，不能执行上述政策。三、建筑工程项目税收•主要要注重工程项目应缴纳的各小税种管理•1、资源税。工程所用沙石应缴纳资源税，每立方米0.6元。在管理中可根据工程建设每平方米耗用沙石比例进行测算，核定征收。•2、印花税，有合同的按合同价计算征收，无合同的按工程总价计算征收。按印花税条例规定，合同持有各方都必须缴纳印花税。重点：行政事业单位工程项目涉农、涉水工程项目是否双方缴纳印花税。•3、建筑施工企业跨地区经营企业所得税•国税函[2010]156号规定：建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。•项目部仅指建筑企业跨省、自治区、直辖市和计划单列市设立的不具有二级分支机构条件的项目部，且也不属于二级或二级以下分支机构直接管理的项目经理部四、房地产税收管理•重点抓好计税营业额的确定，私人开发建房、小产权房出售建安营业税、销售不动产营业税的征收管理。•一、注意房地产开发企业收取的代收费用是否申报缴纳营业税。•《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费一律缴纳营业税。•代收费用除了的契税、印花税、维修基金（国税发[2004]69号文件）除外。其他一律缴纳营业税•（二）按揭贷款部分是否申报缴纳营业税《营业税暂行条例》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。国税发[2009]31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。企业代收费用要查看企业其他应付款帐户，从中发现疑点，按揭贷款要查看销售合同、通过银行查询发现疑点。（三）加强私人建房、小产权房税收管理。•1、私人建房、小产权房销售税收管理。•（1）营业税暂行条例实施细则第五条第二款规定“单位或者个人自建建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，应征收建安营业税。•（2）销售不动产营业税。财税（1999）210号规定，个人自建住房销售时免征营业税。此条规定限定个人自建住房，对于个人开发住房或小产权房销售，按规定应征收销售不动产营业税。•加强私人建房、小产权房税收管理。•一是加强与乡镇、办事处、国土、住建等部门合作，发挥综合治税的的合力，多方采集工程项目信息，对已完工和在建项目进行调查摸底，做到心中有数。通过社区控管、夯实“先税后证”控管措施抓好私人建房、小产权房税收征管。•二是实行项目税源管理。确定专人负责该行业的税收管理，通过实地调查，掌握私人建房、小产权房的数量、规模、合作建设形式、工程进度和售房进度等相关信息，对工程项目实行台帐管理，对已完工项目按规定及时进行税收结算。•三是采取核定的方式进行征收。鉴于纳税人财务核算现状，该对小产权房的建筑成本和房屋销售价格参照市场同类行情实行核定征收。在当前工作任务重、人员力量不足的情况下，各单位要充分发挥单位老同志的作用，组成专项核查组，在获取相关部门信息的基础上，对有建设项目的区域实地进行核查清收。四、土地增值税预征、清算管理•（一）预征管理•安康市土地增值税现行预征率为：•（1）普通住宅：市区为1.5%，其他县为1%。•（2）非普通住宅（除别墅外）：市区为2%。其他县为1.5%。•（3）别墅、写字楼、营业用房等:市区为为3%。其他县为2.5%。•普通住宅的标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。•土地增值税预征管理的重点•1、核实计税收入。土地增值税预征的计税收入与营业税计税收入相同。必须做到与营业税同步征收。•2、严格审核企业是否按不同类型商品房的预征率分别计算申报缴纳土地增值税。对企业销售的不同类型商品房不能准确划分的，依据高预征率计算，预征土地增值税。•各单位要对房地产企业土地增值税预缴情况进行一次检查，没有按政策规定分项计算预缴的，要查补清收。•（二）清算管理•1、清算对象应符合的条件一是纳税人应进行清算的项目应符合的条件：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目应符合的条件。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。•2、清算程序•符合文件规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，据实填写《土地增值税清算申请表》并报送相关资料。对符合要求进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定需要进行清算的项目，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续并报送相关资料。•3、核定征收•对纳税人有下列情行之一的税务机关可按规定实行核定征收。（1）应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的：（4）符合清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。•核定征收率•国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第四条规定：对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。我省未制定核定征收率，统一执行5%的核定征收率•各单位要按照市局下达的清算计划和工作要求，切实抓好清算工作。