房地产投资风险与防范的分析和研究

房地产投资风险与防范的分析和研究作者：刘斌，王冲作者单位：刘斌(江西科技师范学院)，王冲(江西省医药设计院)刊名：商场现代化英文刊名：MARKETMODERNIZATION年，卷(期)：2009，(1)被引用次数：0次参考文献(4条)1.韩春民建设单位在工程项目中的风险管理[期刊论文]-建筑经济2006(10)2.蒋先玲房地产投资教程20053.藤清安.李传裕房地产投资风险分析硬管理2004(04)4.叶剑平房地产估价2002相似文献(10条)1.学位论文朱玉迎房地产投资项目风险研究2004本论文研究的主要目的是为了揭示房地产项目投资的风险，并寻求防范这些风险的方法与措施。主要采取了案例研究的方法，列举了“成都道”这个具体的案例，对“成都道”项目的投资成本、投资资金、投资的回收以及项目的敏感性进行了分析，针对每一项具体项目所蕴藏的不确定性进行了揭示，逐步发现了项目运作过程中的风险所在。本项目中存在有拆迁风险、土地政策风险、前期资金到位风险、配套费及税费风险、房屋开发费用风险、投资资金风险、信贷政策风险、销售回款风险、房地产市场风险、政策风险、区域竞争风险、项目本身风险、开发成本变动风险、销售价格变动风险等诸多风险。本文对以上风险按其特性进行了有机的分类，基本确定了四类风险，分别为政策风险、项目自身风险、市场环境风险以及不可预见风险，并进一步对这四类风险按其可控与否进行了再分类，又可分为两大类，一类为可控风险，这一类风险主要指项目自身风险，另一类为不可控风险，包括政策风险、市场环境风险以及不可预见风险。并提出针对不同类型的风险，应采取不同的防范措施，将风险控制在可控制的范围内，以实现预期的投资收益。针对政策风险与项目自身风险，应采用充分学习与研究国家相关政策，密切关注政策的变化与趋势，在项目决策时深入考虑政策对项目的影响，将可有效的减低政策风险对项目的影响。并提出房地产行业应该在市场上寻找战略伙伴，采取战略联盟的形式以壮大企业的实力，形成更强的竞争优势，以抵御政策风险的影响。针对市场环境风险与不可预测风险，本文提出开发商应对房地产行业进行研究，从项目的初期、开发阶段、销售阶段、售后的客户管理等几方面进行研究，充分衡量房地产的市场风险，以便科学决策，防范风险。2.学位论文董岩房地产投资风险管理研究2003该文首先指出,既然风险是指由于人的有限理性和经济运行的不确定性,而致使决策引起的可能后果与预定目标发生偏离,从而招致额外损失或获得超额收益的可能性,那么风险也就必然具有客观性、不确定性、可测性、潜在性行为相关性和双重性诸多特征.关于风险效应,通常包括激励效应和约束效应两种.对于房地产投资来说,其风险特征和效应也同样如此.当然,受房地产投资的资本需求性、房地产投资活动的相关性、房地产投资周期的长久性、房地产投资的不可移动性以及房地产市场发育的不成熟等的影响,中国房地产投资的风险还有着诸多特点.另外,在可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段,房地产投资风险的特征也有所差别.在明确房地产投资风险特征及其效应的基础上,该文将房地产风险管理的目标综合概括为:(1)维持生存;(2)安定局面:(3)降低成本,提高利润;(4)稳定或提高收入;(5)避免经营中断;(6)不断发展壮大;(7)树立信誉,扩大影响:(8)应付特殊变故等八个方面.对于房地产风险管理的原则,该文认为应该有:(1)消除或尽量减少引起损失的条件和活动:(2)当风险不能消除或降至可承受的水平时,应购买可补偿巨额损失的商业保险,对那些与公司经营或财务状况无重大关系的风险,应根据如何对公司最有利,决定投保或自己承担.房地产风险管理的首要工作,是通过风险识别,确定影响房地产风险的主要因素和房地产风险的大致类型.风险识别过程通常可以分成确认不确定性的客观存在、建立初始数据库、确立各种风险事件并推测其结果、制定风险预测图以及进行风险分类等步骤.风险识别的基本方法,大致包括流程图法、财务报表分析法、专家调查法、分解法.通过识别,房地产投资风险的构成因素一般来讲包括自然风险、经济风险、政治风险技术风险、内部决策和管理风险、社会风险以及国际风险等.另外,由于不同的房地产市场又具有各自的个性,致使不同的房地产市场中的风险因素及其影响程度也是不相同的.在确定主要的风险因素之后,房地产投资风险管理的第二个基本环节便是对风险的估计、预测和评价.其中,风险估计是指对风险发生的概率及其影响程度做出定量的估计,并且确定某些风险因素的变化幅度和范围,其通常采用不确定性分析方法,包括敏感性分析法、盈亏平衡分析法和概率分析法.风险预测是指对风险的状态、影响因素和变化趋势做出分析与推断,对此作者以为采用灰色马尔可夫预测法最为适宜.风险评价,是对风险的大小和影响程度做出评价.鉴于房地产投资是一个多风险、多目标的决策问题,因此该文认为应该采用多目标决策分析的原理和方法,全面考虑房地产项目风险投资的经济效益和风险大小,综合评价各项指标,才能做到减少失误,决策正确.房地产投资风险管理的最后一个重要环节,是对房地产投资风险的防范.由于风险具有特定的根源、风险具有普遍特征、风险概率具有互斥特征、风险损失可通过概率测算、风险具有可转移性、风险可以被分隔等以及有些风险具有可开发性,因此,风险防范是可能的.关于房地产风险防范的手段,归纳起来主要有两种最基本的手段:一是采取风险控制措施来降低企业的预期损失或使这种损失更具有可测性,从而改变风险,这种手段包括风险回避、损失控制、风险分隔及风险转移等;二是采用财务措施处理业已发生的损失,包括购买保险、风险自留和自我保险等.就中国当前房地产业而言,风险防范还应特别注意选择好投资地区、选择好投资方式、选择好投资开发地段以及选择好房地产投资类型等项工作.3.学位论文沈晓艳房地产投资风险分析与防范2006随着我国国民经济的持续健康发展，房地产业得到了快速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，加上房地产本身具有投入高、周期长、收益性大等特点，近年来，房地产业持续出现了投资过热的迹象，部分地区还出现了泡沫，给房地产投资者带来了巨大的风险损失。因此对当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。本文首先讨论了房地产及房地产投资的含义和特征；其次论述了房地产投资风险的概念、基本特征并根据房地产投资风险的来源，分别从政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险和国际风险六个方面对房地产投资风险进行了分析；继而引入了房地产投资风险识别的概念和方法并对其优缺点进行了比较；最后，提出了相应的风险转移和控制的有效方法以增强房地产开发商防范风险的能力，提高房地产开发商的竞争力。4.期刊论文万俊.邓蓉晖房地产投资风险控制初探-学术交流2001,(3)房地产投资应以风险管理为基础,要对房地产投资风险控制进行界定,房地产投资风险控制具有三个具体措施--风险回避、风险预防和风险抑制及其特点和适用性,其在房地产开发实践中应有具体应用.5.学位论文徐刚房地产投资风险分析与模糊决策评价问题研究2005房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业。房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是在我国现阶段房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用、和市场资料不足，给房地产开发而带来了更大的风险性，房地产市场的特征决定了房地产投资存在着巨大的风险。房地产的投资不同于一般产品的投资，如果没有对房地产市场存在的风险进行透彻的分析就盲目投资，则企业失败就是必然的结局，若没有对房地产投资存在的各种风险进行有效的管理，则潜在的风险就会变成导致投资失误的首要因素。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产市场也随之逐步健全和不断完善，房地产业在国民经济中的地位也日益引起人们的重视，国内外投资商涉足房地产投资领域也越来越多，然而，市场经济同时也是一种风险经济，房地产投资风险与决策的理论探索与实践应用已成为一个重点问题而引起国内外有关专家和房地产投资者的重视。本文在详细论述了房地产投资，分析了房地产投资风险因素，模糊综合评价的方法可针对房地产原始信息的不确定性，将其转换为模糊变量，利用模糊评价模型进行评价得出的定量结果，对房地产投资决策有较高的参考价值。6.会议论文蔡玉兰浅谈房地产投资的风险识别与规避2003投资者在选择投资机会的过程中收益并非是惟一的评判标准,还有许多其他因素影响着投资决策,风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素.通过识别房地产投资的系统风险和个别风险,浅谈利用投资组合理论巧妙规避房地产市场风险.7.学位论文黄锐论房地产投资风险宏观经济调控下房地产投资风险分析1996投资房地产是一个风险事业,尤其在宏观经济调控下,投资者面临巨大的投资风险.该文从分析风险的影响因素入手,通过考察不同物业类型及房地产开发自身的风险特征,探讨定量风险评估方法的选择与应用以及风险分析与投资决策之间的相互关系,得出指导投资行为、规避风险的一般方法与结论.8.学位论文张海兵房地产投资风险管理研究2004房地产投资具有高风险的特性.对于进行房地产投资开发的企业来说,风险管理是房地产投资过程中重要的经营管理活动,是决定房地产投资成败的关键因素.随着中国房地产行业的进一步完善和发展,房地产投资企业也开始步入了规范化的运作,迫切需要采用科学的管理方法对房地产投资过程中的风险进行科学的分析和防范.该文根据风险管理的过程从风险的识别、风险的分类、风险的评价、风险的规避这四个环节对房地产投资风险分析进行了系统的研究和论述.对房地产开发中的风险、不确定性因素进行了定性分析和定量分析,为房地产投资者提供了科学的决策依据.首先,本文研究了各种风险识别方法,确定了该文采用的适合房地产业的风险识别方法,并结合房地产投资的实际,按照房地产投资开发的全过程,确定出投资开发过程所表现出的各种具体风险.然后,该文在分析各种分析方法的基础上,为房地产投资风险的科学管理建立了一套风险定量评价系统.该系统是在现有的风险评价方法的基础上,设计了一套较为系统、合理的风险评价指标体系.该文建立的风险因素评价体系是作者对现有风险评价方法的一种改进和发展.它较已有风险因素评价体系的创新处在于:设计出了适合层次分析法的风险指标体系,用层次分析方法确定整个评价指标的权重,从而确定出对目标风险影响较大的几类风险因素,使风险评价更加客观地反映真实的风险状况.同时该风险评价体系还是一个开放的系统,可根据实际风险状况不断加入新的风险变量,其实用价值较高.最后,该文在风险评价的基础上,研究了适合房地产投资风险的风险规避策略,从而针对在房地产开发过程中所面临的五种主要的风险,探讨了其风险规避方法.9.会议论文刘伟杰.路朝卿.范耀光基于信息熵的房地产投资风险评价未确知测度模型及应用2008房地产投资活动受到诸多风险因素的影响,对风险预期估计的不足会导致开发商蒙受巨大的损失.本文按照未确知数学的理论和方法,并运用信息熵理论确定评价指标权重,构造了房地产风险评价模型,对房地产投资风险进行综合评价,以期能够减少投资的盲目性.10.学位论文刘海林房地产投资风险决策与规避策略研究2005随着中国当前国民经济持续健康发展、城市化进程加快，中国房地产业迅速发展起来，房地产市场规模不断扩大。房地产正日益成为一种重要的投资工具。但是，房地产业也是一项典型的高风险行业。中国房地产业的领军人物深圳万科董事长王石说：“房地产企业做大以后，规避风险就成为其首要任务。利润是附带的产品。”房地产投资者在获得丰厚投资收益的同时，也往往面临着巨大的风险。当前，在中国市场化水平不高的房地产市场中，各种不确定因素，如宏观经济政策、银行利率、土地供应、投资者心理预期等等无时无处不在，使得房地产这一投资品既是金矿