房地产金融与投资讲义华东师范大学管善来第3章

房地产金融与投资第三章房地产投资环境和市场分析管善来目录第一部分概述第二部分基础理论第三部分重点理论第四部分案例分析第一章房地产投资与投资风险第二章房地产项目开发程序与管理第三章房地产投资环境和市场分析第一章现金流与资金的时间价值第二章房地产开发项目可行性研究第一章房地产投资估算与融资第二章财务评价第三章不确定性与风险分析第四章投资决策分析第一章房地产金融与项目融资第二章各类型的房地产开发项目案例分析第一部分房地产投资概述第一章房地产投资与投资风险第二章房地产项目开发程序与管理第三章房地产投资环境和市场分析第一部分房地产投资概述第三章房地产投资环境和市场分析【内容框架】第一节房地产市场概述第二节房地产市场结构与指标第三节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的运行规律第五节房地产市场的政府干预第三章房地产投资环境和市场分析第一节房地产市场概述1.房地产市场的概念2.房地产市场的运行环境3.房地产市场的参与者第三章房地产投资环境和市场分析1.房地产市场的概念■一般的定义·指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式■经济学的定义·指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动■房地产市场体系包括·交易当事人－主体·作为交易对象的房地产资产－客体·交易制度－制度·促进交易的组织机构－中介2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）■社会环境﹡■政治环境﹡■经济环境﹡■金融环境■法律制度环境■技术环境■资源环境■国际环境【重点难点】区别社会因素和经济因素第三章房地产投资环境和市场分析3.房地产市场的参与者（七类参与者）序号房地产市场参与者备注1土地所有者或使用者政府和钉子户2开发商3政府及政府机构房地产业被政府用作“经济调节器”4金融机构开发贷、消费贷5建筑承包商6消费者或买家自用型、投资型7专业顾问建筑师、工程师、会计师、造价工程师、经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师第三章房地产投资环境和市场分析第二节房地产市场结构与指标1.房地产市场的垄断竞争关系2.房地产市场的数量比例关系3.房地产市场细分4.房地产市场指标第三章房地产投资环境和市场分析1.房地产市场的垄断竞争关系（四类）类型特点完全竞争市场竞争最为充分垄断竞争市场即竞争和垄断并存,并以竞争为主的市场寡头垄断市场竞争与垄断并存,并以垄断为主的市场完全垄断市场不存在竞争【重点难点】房地产的市场结构■具有明显的垄断竞争特征，即垄断与竞争并存，以竞争为主■存量市场－交易双方为分散的家庭，所以竞争多于垄断（二手房市场）■增量市场－市场供应者是开发商，垄断多于竞争（一手房市场）第三章房地产投资环境和市场分析2.房地产市场的数量比例关系（六大结构）序号结构类型内涵1总量结构总量（开发与销售总量，供给与需求总量比例）2区域结构不同地区的差异3产品结构不同产品的差异4供求结构同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系）5投资结构不同投资目的和方式6租买结构租赁和购买的比例关系【重点难点】租买结构的影响因素■租金和售价的关系■人们对所有权的偏好■可供出租数量■经济发展水平第三章房地产投资环境和市场分析3.房地产市场细分（五种分类）3.1按地域范围细分3.2按房地产用途细分3.3按增量存量细分3.4按交易形式细分3.5按目标市场细分第三章房地产投资环境和市场分析3.1按地域范围细分（区域性市场）■按城市划分■按城市内的某一具体区域划分■按省或自治区划分■按大片区进行划分3.2按房地产用途细分■居住物业市场■商业特业市场■工业物业市场■特殊物业市场■土地市场不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途、将其分解为若干子市场第三章房地产投资环境和市场分析3.3按增量存量细分第三章房地产投资环境和市场分析3.4按交易形式细分第三章房地产投资环境和市场分析3.5按目标市场细分第三章房地产投资环境和市场分析4.房地产市场指标（四大类40小项）第三章房地产投资环境和市场分析4.1供给指标（10项）4.2需求指标（11项）4.3市场交易指标（9项）4.4市场监测与预警指标（10项）■新竣工量■灭失量■存量■空置量■空置率■可供租售量■房屋施工面积■房屋新开工面积■平均建设周期■竣工房屋价值■国内生产总值■人口数量■城市家庭人口规模■就业人员数量■就业分布■城镇登记失业率■城市家庭可支配收入■城市家庭总支出■房屋空间使用数量■商品零售价格指数■城市居民消费价格指数■销售量■出租量■吸纳量■吸纳率■吸纳周期■预售面积■房地产价格■房地产租金■房地产价格指数■土地转化率■开发强度系数■开发投资杠杆率■住房可支付性指数■住房价格合理性指数■房价租金比■量价弹性■个人住房抵押贷款还款收入比■住房市场指数■消费者信心指数第三章房地产投资环境和市场分析【指标一】新竣工量（竣工面积）指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和【指标二】灭失量指房屋存量在报告期期末由于各种原因灭失掉的部分【指标三】存量指报告期期末已占用和空置的物业空间总量报告期存量＝上期存量+报告期竣工量－报告期灭失量【指标四】空置量指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的面积包括以前年度竣工和报告期竣工的面积不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的面积【指标五】空置率指报告期末空置房屋占同期房屋存量的比例空置率＝空置房屋面积/同期房屋存量面积【指标六】可供租售量可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量+报告期新竣工量由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于该时点的可供租售量【指标七】房地产价格■房地产市场中价格水平的中位数或平均数【指标八】房地产租金■房地产市场中租金水平的中位数或平均数【指标九】房地产价格指数■反映一定时期内房地产价格变动趋势和程序的相对数■包括房屋销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数第三章房地产投资环境和市场分析3.4市场监测与预警指标【指标一】土地转化率■土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积■监测土地供应与住房供应之间关系，反映土地转化为房屋的效率【指标二】土地开发强度系数■开发强度系数＝房地产开发投资/GDP或固定资产投资■反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况【指标三】开发投资杠杆率■开发投资杠杆率＝房地产开发投资/自有资金或权益资本■反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大【指标四】住房可支付性指数■住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格【指标五】住房价格合理性指数■从经济基本面可支撑住房价格的角度对当前实际住房价格合理性做出判断第三章房地产投资环境和市场分析【指标六】房价租金比■房价租金比＝房价/租金房价租金比■考察房地产价值是否过度偏离其使用价值【指标七】量价弹性■量价弹性＝过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率■判断市场所处的景气阶段【指标八】个人住房抵押贷款还款收入比■抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/家庭收入■反应个人住房抵押贷款违约风险水平【指标九】住房市场指数■反映开发商对未来市场预期的指标■根据开发商对当前销售、未来6个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造【指标十】消费者信心指数■消费者近期的购房意愿■根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果构造第三章房地产投资环境和市场分析第三节房地产市场的特性与功能1.房地产市场的特性2.房地产市场的功能第三章房地产投资环境和市场分析1.房地产市场的特性（6特性）1.1市场供给的垄断性1.2市场需求的广泛性和多样性1.3市场交易的复杂性1.4市场价格与位置密切相关1.5存在广泛的经济外部性1.6市场信息不对称性第三章房地产投资环境和市场分析1.1市场供给的垄断性第三章房地产投资环境和市场分析垄断原因详解供给缺乏弹性开发商品的供给在短期内难以有较大的增减供给具有异质性房地产位置、环境、数量、档次的差异土地的有限性不可再生性土地所有权的排他性1.2市场需求的广泛性和多样性■需求量购置房地产时有不同的目的和设想，可以自用也可以投资，因而需注多样性1.3市场交易的复杂性■房地产具有不可移动性，所以交易的是产权■房地产交易需要经过复杂和严密的法律程序■交易市场信息缺乏，需要专业人员的服务1.4市场价格与位置密切相关■房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%－70%■由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋是总体向上发展的■但现实价格也会受经济周期、市场预期、社会经济政治军事事件以及交易个体个别因素的影响而出现短期波动第三章房地产投资环境和市场分析1.5存在广泛的经济外部性第三章房地产投资环境和市场分析1.6市场信息的不对称性■概念·指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不以称的■一般情况·房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害（买的不如卖的精）■解决信息不对称的途径·发展房地产估价等专业服务－提高专业水平·政府加强房地产市场信息的发布工作－提高信息透明度第三章房地产投资环境和市场分析2.房地产市场的功能（五方面）■配置存量房地产资源和利益■显示房地产市场需求变化（价格与需求成反比）■指导供给以适应需求变化（价格与供给成正比）■指导政府制定科学的土地供给计划■引导需求适应供给条件的变化第三章房地产投资环境和市场分析【重点难点】引起需求增加或减少的原因■未来预期收益变化■政府税收政策的影响■收入水平变化或消费品味变化■原用于其他方面资金的介入■土地供给的变化【重点难点】供给如何适应需求（两种方法）■新建或改变用途■可替代物业间的租售价格比发生变化·如房价高了，对租房的需求就大了·如写字楼价格上涨，则有些公寓就作为办公用房进行出租，租金上涨第三章房地产投资环境和市场分析第四节房地产市场的运行规律1.房地产空间市场与房地产资产市场2.房地产市场的周期循环3.房地产泡沫与过热第三章房地产投资环境和市场分析1.房地产空间市场与房地产资产市场1.1房地产空间市场1.2房地产资产市场1.3空间市场和资产市场的联系1.4均衡状况房地产具有投资品和消费品的双重特征，所以房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面第三章房地产投资环境和市场分析1.1房地产空间市场■房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间1.2房地产资产市场■资产市场·房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益■投资收益（两部分）·在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金·在转售时所实现的增值收益第三章房地产投资环境和市场分析1.3空间市场和资产市场的联系（两关系）【关系一】空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求【关系二】资产市场决定空间市场的供给（拥有房屋资产的人可以提供自用市场的供给）第三章房地产投资环境和市场分析1.4均衡状况第三章房地产投资环境和市场分析项目内容均衡状况的特点·租金和价格都不发生变化·价格与重置成本相同·新增量和灭失量相等·房地产资产存量保持不变均衡状况的内涵·这种均衡状况事实上不存在·但市场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进行上下波动2.房地产市场的周期循环2.1房地产周期循环的原因2.2传统的房地产周期理论2.3房地产周期的新观念2.4房地产市场的自然周期2.5房地产市场的投资周期2.6房地产市场自然周期和投资周期的关系第三章房地产投资环境和市场分析2.1房地产周期循环的原因（七原因）■供求因素影响，金融因素变动最关键■市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞■生产者与消费者心理因素影响■政策因素影响，如容积率控制，用途管制等■政治冲击■制度因素影响■生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等第三章房地产投资环境和市场分析2.2传统的房地产周