房地产项目分期开发投资计划表

序号设计指标计量单位数量计量单位一期二期52.62%47.38%1总用地面积m2527.53亩1.1用地红线面积m2527.53亩2总建筑面积m2704,042m2370,450333,5922.1容积率m22.02.2建筑密度m230.0%2.3绿化率m236.0%3公共配套m235,460354604可销售面积m2668,5824.1高层住宅m2559,398320,450238,9484.2低密度别墅m2109,18450,00059,184注：1、本表是在2007年7月份概念规划尚未进行且为配合集团公司香港上市而开始准备的，故没有更细分的数据。2、公共配套（公建）中包括会展中心、小学校、幼儿园、综合市场及社区服务中心、卫生设施等。3、高层住宅面积中包含小高层面积。4、商业部分的面积包含在低密度别墅面积当中。经济技术指标序号构成子目取费基数数值单位指标金额元1土地成本839,500,0001.2土地取得费土地面积527.53亩790,000,0001.3土地契税土地费790,000,0005%39,500,0001.4其他土地成本10,000,0002前期成本118,983,0982.1项目报建费总建筑面积704,042㎡10070,404,2002.2前期策划总建筑面积704,042㎡1704,0422.3地质勘测总建筑面积704,042㎡1704,0422.4设计费用总建筑面积704,042㎡5035,202,1002.5施工监理总建筑面积704,042㎡107,040,4202.6招标代理总建筑面积704,042㎡21,408,0842.7其他技术总建筑面积704,042㎡53,520,2103建安成本1,256,714,9703.1土建工程总建筑面积704,0421,5001,056,063,0003.1.1桩基础总建筑面积704,0426545,762,7303.1.2主体结构总建筑面积704,0421,209851,186,7783.1.3门窗工程总建筑面积704,042175123,207,3503.1.4其他工程总建筑面积704,0425135,906,1423.2安装成本总建筑面积704,042185130,247,7703.2.1室内供水供电工程总建筑面积704,0424330,273,8063.2.2消防工程总建筑面积704,0423121,825,3023.2.3弱电工程总建筑面积704,0424330,273,8063.2.4室内燃气工程总建筑面积704,0421913,376,7983.2.5其他安装工程总建筑面积704,0424934,498,0583.3装饰成本总建筑面积704,04210070,404,2003.3.1公共部分装饰成本总建筑面积704,04210070,404,2004公建成本98,565,8804.1区内管网总建筑面积704,042㎡1510,560,6304.2区内环保总建筑面积704,042㎡1510,560,6304.3区内供电总建筑面积704,042㎡4028,161,6804.4区内智能化总建筑面积704,042㎡53,520,2104.5区内道路及绿化总建筑面积704,042㎡5035,202,1004.6其他配套总建筑面积704,042㎡1510,560,6305开发期间费总建筑面积519,607,8165.1管理费用67,673,6215.1.1项目管理费用销售收入6,767,362,133元1%67,673,6215.2销售费用304,531,2965.2.1广告推广费销售收入6,767,362,133元3.00%203,020,8645.2.2销售代理费销售收入6,767,362,133元1.50%101,510,4325.3财务费用147,402,8985.3.1财务费用建造成本1,256,714,9706.00%75,402,8985.3.2土地款融资费用600,000,000元12.00%72,000,0006税金费用372,204,9176.1.1营业税销售收入6,767,362,133元5.5%372,204,9177不可预见费12,567,1507.1.1不可预见费建造成本1,256,714,970元1%12,567,150A总成本3,218,143,831B销售收入6,767,362,133∑税前利润B-A3,549,218,3028.1企业所得税税前利润3,549,218,302元33%1,171,242,0408.2土地增值税销售收入6,767,362,133元1%67,673,621∑净利润元2,310,302,641开发成本估算表第3季第4季第1季第2季第3季第4季第1季第2季第3季第4季高层住宅8,0008,0008,2008,4008,7009,0009,300低密度别墅15,00015,00015,40015,80016,20016,60017,00017,40017,80018,200高层住宅47.93%9.59%9.59%4.79%9.59%9.59%4.79%低密度别墅7.48%0.75%0.60%0.75%0.60%0.60%0.60%1.12%1.12%1.35%高层住宅86008600900092009500低密度别墅1700017000173001760017900高层住宅35.74%10.72%10.72%7.15%7.15%低密度别墅8.85%2.21%2.66%3.10%0.89%高层住宅9.59%9.59%15.52%20.31%16.73%11.94%低密度别墅0.75%0.60%0.75%0.60%0.60%2.81%3.78%4.22%2.24%物业类型合计第一期第二期第3季第4季第1季第2季第3季第4季第1季第2季第3季第4季高层住宅559,398320,450238,948---64,09064,090103,730135,776111,88179,831低密度别墅109,18450,00059,1845,0014,0015,0014,0014,00118,79325,25228,21114,923高层住宅489,520---51,27252,55488,567120,275101,64875,203低密度别墅187,2167,5016,1617,9026,4816,64131,94843,76249,80127,018销售收入合计(万元)676,736.21高层住宅均价低密度别墅均价2008年2009年附表1：各期季度营销计划表201017147住宅均价（元/㎡）：875110,121.96销售收入(万元)销售进度比例售价变化测算（元/㎡）2010附表2：各期季度收益测算表销售进度比例销售面积(㎡）销售进度合计2008年售价变化测算（元/㎡）第二期物业类型起始价格第一期第一期第二期2009年注:1、为方便统计,酒店式公寓合并入高层住宅的可销售面积计算，商场则合并入低密度别墅的可销售面积计算。物业类型中，小高层面积亦包含计算在高层住宅中。2、以上的售价拟订是以目前市场发展状况来衡量明年的销售价格的，没有包含价格增长因素。明年7月如果市场出现更大升幅的话，则项目售价将会在上述价格基础上予以上调，而总销售收入亦会得到相应增加3、本定价依据：根据合生西区地块拍卖成交价来做参考标准4、合生西区地块楼面地价为1500元/平方米，同样按高层1780元/平方米建安成本算，其基本成本已经达到1500+1780=3280元/平方米,此成本按照比例,应该占总成本的65%左右,而其他35%成本是包括项目的前期费用、财务费用、税金、销售费用等等，则其每平方米的总成本应该是（1500+1780）/65%=5046元/平方米。5、再有，以合生一贯开发的做法，其必定走做高档楼盘路线，所以，估计该项目开盘售价最低不会低于6500元/平方米，且均价不会低于7500元/平方米。而整体均价则有可能达到8000元/平方米以上）序号产品类型建筑面积(㎡)目标均价(元/㎡)入帐收入备注1酒店式公寓226000875119777260002商场25000171474286750003高层333398875129175658984低密度别墅841841714714435030485中华爱心园12000捐赠6公共配套设施23460公用合计7040426767469946序号建筑用地种类用地明细归属用地面积（亩）建筑面积（㎡）可销售面积（㎡）酒店式公寓低密度别墅会议中心博物馆、展览馆酒店式公寓低密度别墅小区配套会所酒店式公寓低密度别墅214286000274000产权归开发商所有台湾会所用地合计产品类型收入明细表107226000产权归开发商所有产学研基地用地2260003225000关于公益性用地(214亩)的建筑明细02300025000123中华爱心园用地75捐赠1200023000产权归开发商所有注：1、以上各产品类型的销售收入按照平均价格计算，不包含价格增加所引起的销售收入增加。2、产品类型中，小高层面积亦包含计算在高层产品中。注:上表中的销售均价为销售计划与收益预测表中的项目整体住宅均价水平.销售均价(元/㎡）销售收入(元)#############产品类型收入明细表关于公益性用地(214亩)的建筑明细#############10,121.96构成比例第一期第二期100%52.62%47.38%1土地成本839,500,00026.09%839,500,0002前期费用118,983,0983.70%62,606,05056,377,0483建安成本1,256,714,97039.05%661,253,250595,461,7203.1土建成本1,056,063,00032.82%555,675,000500,388,0003.2安装成本130,247,7704.05%68,533,25061,714,5203.3装饰成本70,404,2002.19%37,045,00033,359,2004公建成本98,565,8803.06%51,863,00046,702,8805开发期间费519,607,81616.15%273,405,159246,202,6565.1管理费用67,673,6212.10%35,608,23532,065,3865.2销售费用304,531,2969.46%160,237,058144,294,2385.3财务费用147,402,8984.58%77,559,86769,843,0326税金费用372,204,91711.57%195,845,293176,359,6257不可预见费12,567,1500.39%6,612,5335,954,617∑总投资成本3,218,143,831100%2,091,085,2851,127,058,546序号投资成本构成金额项目投资分析表取费基数数值单位指标总成本一期二期07年9月～10年12月08年1月～10年12月100%52.62%47.38%1土地成本839,500,000839,500,0001.2土地取得费土地面积527.53亩790,000,000790,000,0001.3土地契税土地费7900000005%39,500,00039,500,0001.4其他土地成本10,000,00010,000,0002前期成本118,983,09862,606,05056,377,0482.1项目报建费总建筑面积704042㎡10070,404,20037,045,00033,359,2002.2前期策划总建筑面积704042㎡1704,042370,450333,5922.3地质勘测总建筑面积704042㎡1704,042370,450333,5922.4设计费用总建筑面积704042㎡5035,202,10018,522,50016,679,6002.5施工监理总建筑面积704042㎡107,040,4203,704,5003,335,