房地产项目投资不确定分析

中国最大的地产资料下载基地房地产投资项目的不确定性概述临界点分析敏感性分析中国最大的地产资料下载基地:住宅分摊建房成本(元/㎡)商铺分摊建房成本(元/㎡)1开发成本30966.4以下(1)~(7)项合计56487815(1)土地费用1519127694442(2)前期工程费894.48186186(3)基础设施建设费660.51137137(4)建安工程费1101319962350(5)开发期税费2374.64444584(6)不可预见费832.771161162开发费用4998.97以下(1)~(3)项合计7891379(1)管理费用832.77116116(2)销售费用2706.28销售收入×5%370960(3)财务费用1459.923033033合计35965.7264379194表6-23投资与总成本费用估算汇总表单位：万元中国最大的地产资料下载基地．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例4．项目销售收入估算1）销售价格估算。销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分①市场比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7458元/㎡。详见表6-24和表6-25。中国最大的地产资料下载基地（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格（元/㎡）交通配套环境小计装修使用率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本项目住宅价格市场比较法系数修正表中国最大的地产资料下载基地（元/㎡）7250764474447593销售状况权重（销售率）82%35%57%86%260%加权的相对价格（元/㎡）594526754243653019393本项目住宅销售价格（元/㎡）7458表6-25本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表单位：元/平方米中国最大的地产资料下载基地．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例②成本定价法过程经测算，本项目住宅部分的建房成本为6437元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）中国最大的地产资料下载基地．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例（2）商铺部分①市场比较法定价过程目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19283元/㎡。详见表6-26。中国最大的地产资料下载基地（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计1××广场220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大厦180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米中国最大的地产资料下载基地．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例②成本定价法过程经测算，本项目商铺部分的建房成本为9194元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）中国最大的地产资料下载基地．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例（3）车位销售价格的确定根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个~30万元/个。（4）建议销售单价在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：住宅：7400元/㎡商铺：19200元/㎡车位：25万元/个中国最大的地产资料下载基地．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36898㎡；裙楼中的商铺部分11248㎡，地下车位209个。详见表6-27。3）销售计划与收款计划的确定。详见表6-28。中国最大的地产资料下载基地㎡7400元/㎡27304.52商铺11248㎡19200元/㎡21596.16车位209个250000元5225合计54125.68表6-27销售总收入预测表单位：万元中国最大的地产资料下载基地：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商铺：60%6748.8（㎡）12957.70车位：60%125（个）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商铺：40%4499.28638.46车位：40%842100合计100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28销售收入分期按比例预测单位：万元中国最大的地产资料下载基地．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例5．税金估算1）销售税金与附加估算。详见表6-29。2）土地增值税估算。详见表6-30。中国最大的地产资料下载基地×5%1623.771082.512城市维护建设税营业税×7%113.6675.783教育费附加营业税×3%48.7132.484教育专项基金营业税×4%64.9543.305防洪工程维护费销售收入×1.8%58.4638.976印花税销售收入×0.05%16.2410.837交易管理费销售收入×0.5%162.38108.25合计销售收入×6.43%2088.171392.11表6-29销售税金及附加估算表单位：万元中国最大的地产资料下载基地．12．22．32．4开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取(2.1)项的20%30966.44998.973480.286193.283增值额(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值税率(4)≤50%取30%6土地增值税(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土地增值税估算表单位：万元中国最大的地产资料下载基地．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例6．投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需35965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表6-31。中国最大的地产资料下载基地：万元中国最大的地产资料下载基地．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例7．借款还本付息估算长期借款10000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11％。详见表6-32。中国最大的地产资料下载基地：万元中国最大的地产资料下载基地．5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例6．5．5项目财务评价1．现金流量表与动态盈利分析1）全部投资现金流量表（ic＝9%）。详见表6-33。评价指标：（1）税前全部投资净现值NPV＝9695.16万元（2）税后全部投资净现值NPV＝6431.69万元（3）税前全部投资内部收益率FIRR＝66.2%（4）税后全部投资内部收益率FIRR＝47.82%中国最大的地产资料下载基地（1）－（2）-15734.7318948.736369.534折现净现金流量-14435.5315948.774918.455税前净现金流量（3）+（2.4）-15734.7321351.2379