【房地产精品文档】商业项目运营暨风险防范方案

1目录方案概要一、项目面临的市场环境1、宏观经济技术指标2、城市发展规划3、各街区业态分布4、各街区租金水平5、街区空置率6、街区人车流量统计7、万州区卖场分析8、万州区商圈分析9、地段分析10、近期上市物业调查11、稀缺性业态分析二、产品优势及竞争力分析1、产品优势分析2、产品竞争力分析3、产品性价比分析三、项目成本四、项目工程进度五、资金投入六、销售与招商1、销售1.1销售代理模式21.2推广思路1.3销售阶段划分1.4销售组团划分1.5销售方式1.6销售策略1.7销售推广2、招商2.1招商时间安排2.2招商对象七、资金回笼1、资金回笼计划2、销售状态分析八、经济效益分析1、价值评估2、收益估算3、盈亏平衡分析4、敏感性分析5、现金流量表九、项目风险预测与防范方案概要3万州项目运营暨风险防范方案共分为九个部分。第一部分，主要通过项目面临的市场环境的调查分析，包括宏观经济制表（市场物价指数、固定资产投资、社会消费品零售总额、岁末银行存款、人口规模、居民人均可支配收入），城市发展规划、万州区商业环境分析、近期上市物业调查、稀缺性业态分析，让我们清晰地了解项目现在所面临的市场环境；第二部分，主要通过产品优势和相对于万州区域市场其他商业物业的竞争力分析，确立了我们对于本项目的信心；第三部分，主要通过项目成本预估，得出项目的直接成本、间接成本和单位成本；第四部分，项目的工程进度情况，标明项目施工设计图完成时间、项目施工许可证取得时间、预售许可证取得时间、项目基础工程完成时间、项目主体一层完成时间、项目主体完成时间、项目外装完成时间等几个项目重要时间节点，以便安排项目的资金调度及销售计划；第五部分，项目的资金投入情况。通过对项目开发进度及投资分析，可以了解每个阶段项目需要的资金量，以便筹备和合理安排资金；第六部分，项目销售与招商。阐述项目在销售、招商方面的思路、策略及时间安排等；第七部分，项目资金回笼。通过对以上各部分，包括项目资金投入、项目工程进度、项目销售进度，得出项目的资金回笼情况。分析在不同的销售进度、不同的剩余物业租赁程度下投资回收年限的变化；第八部分，项目经济效益分析。有了项目成本、需要投入资金及资金回笼情况，可以对项目进行经济效益评估，包括价值评估，收益估算、盈亏平衡分析、敏感性分析等，清楚项目的财务可行性及投资收益；第九部分，是项目风险预测及风险防范。通过对项目的风险预测，得出项目在施工、销售、招商以及资金运作和后期经营等过程中可能遇到的风险，以及针对这些风险所采取的相应的应对措施。一、项目面临的市场环境1、宏观经济指标4万州是重庆除主城区外规模最大的城市。现辖龙宝、天城、五桥3个移民开发区和江南新区，92个乡镇街道，幅员面积3457平方公里。1．1人口增长得到有效控制，城镇化步伐不断加快2004年末，全区常住人口150.67万人，其中城区人口54.5万人，城镇化率为44.5%，比上年提高1.0个百分点。万州区各年人口比较150.67169.71168.84167.951401451501551601651701752004年2003年2002年2001年单位：万1．2国民经济快速增长2004年全年实现国民生产总值109.3亿元，同比增长14.2%。城市人均ＧＤＰ横向比较（２００４年）7234513242375631010002000300040005000600070008000万州区达州市南充市　宜宾市5万州区各年GDP比较109.392.5581.673.20204060801001202004年2003年2002年2001年单位：亿元万州区各年GDP增长率比较14.20%12.30%11.40%11.20%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%2004年2003年2002年2001年1．3市场物价继续上涨2004年城市居民消费价格指数为103.9，比上年价格总水平提高了3.0个百分点。万州区各年消费指数比较103.9101.1100.29895969798991001011021031041052004年2003年2002年2001年1．4固定资产投资强劲增长全社会固定资产投资总量创历史新高，达80.14亿元，比2003年增长26.2%。其6中房地产开发投资8.80亿元，增长27..2%。万州区各年固定资产投资比较80.1463.555.650.801020304050607080902004年2003年2002年2001年单位：亿元1．5建筑业快速发展2004年完成房屋施工面积216万平方米，比上年增长11.9%；房屋竣工面积58.2万平方米，下降20.8%。1．6消费品市场稳步增长，在国民经济中的地位和作用进一步增强2004年实现社会消费品零售总额43.6亿元，同比增长16.1%。万州区各年消费品零售总额比较43.637.5531.6128.2010203040502004年2003年2002年2001年单位：亿元1．7财政收支运行平稳72004年全区金融机构存款余额166.47亿元，增长11.4%，全区金融机构贷款余额90.15亿元，增长8.8%。万州区各年存贷款余额比较166.47149.48135.13109.6790.1586.8383.6579.990204060801001201401601802004年2003年2002年2001年存款余额贷款余额1．8居民生活水平继续提高全年城市居民人均可支配收入7711元，比上年增长10.8%；城市居民人均消费性支出6444元，比上年增长14.5%。各城市人均可支配收入比较（２００４年）77115810720856650100020003000400050006000700080009000万州区达州市南充市宜宾市单位：元8万州区各年人均可支配收入比较771169616275575701000200030004000500060007000800090002004年2003年2002年2001年单位：元2、城市发展规划92.1城市规划主城七个组团的范围、规模、功能如下：高笋塘组团：规划建成区面积约7平方公里，人口14万，是全区的金融、商贸文化中心，水上和公路客运交通枢纽。龙宝组团：规划建成区面积约13平方公里，人口12万，主要发展商业服务业和盐化工工业，松林包地区为对外交通枢纽。申明坝组团：规划建成区面积约7平方公里，人口7万，主要发展对大气与水体10无污染的技术密集型工业。周家坝组团：规划建成区面积约7平方公里，人口9万，主要发展金融、商贸、旅游等第三产业。枇杷坪组团：规划建成面积约6平方公里，人口6万，是重要的工业和仓储区。陈家坝组团：规划建成区面积约10玉方公里，人口12万，是规划区级办公区，主要发展行政办公、商贸、文化等第三产业。百安坝组团：规划建成区面积约8平方公里，人口8万，是城市东大门,全区的科技、文化中心，主要发展金融、商贸、高新技术产业。2.2交通格局随着滨江路的通行，长江三桥的修建，万州区的交通格局将发生很大的变化。从沙龙路和沿王牌路进入主城区的外埠人车流将沿着滨江路进入新城路，最后到达中心商圈；五桥区的人流原来要经天城区过万安桥到达中心商圈，长江三桥建成后，该区人流也将走捷径通过长江三桥滨江路进入中心商圈。交通格局改变后，将大大缩短多路人流进入主城区的时间和成本，也使部分街区的人流发生改变，最终必将导致商圈格局的变化。113、各街区业态分布123．1新城路业种构成新城路计有218个商铺，沿街有重百超市大卖场，相关的美容休闲行业及市政配套设施齐全，金融机构等便民设施齐备。新城路业态比例图美容休闲16%餐饮6%副食4%药业5%家电3%其他5%服饰61%3．2甘家院业种构成13甘家院连接万州区最繁华的街道新城路和太白路，人流量极大，但街区形象较差。甘家院业态比例图餐饮34%休闲娱乐17%副食19%服饰7%皮鞋箱包10%其他4%医药9%3．3太白路业种构成14太白路计有143个门面，沿街有大卖场百盛、新世纪万州商都、万州商贸城、移动营业厅等，全万州区大的金融机构几乎也都集中于此。店面形象较好，经营商品档次以中档为主。太白路业态比例图副食12%餐饮13%服饰29%机电14%美容18%医药4%其他10%3．4白岩路业种分布15白岩路计有263个门面，沿街街铺以服饰、电器、鞋类箱包为主。白岩路业态分布服饰33%餐饮12%鞋类箱包6%电器18%饰品6%医药8%休闲6%家居1%建材1%副食9%3．5孙家书房路业种分布16孙家书房路计有109个门面，有重庆百货、金航家居城、华纳家电城等大卖场。沿街店面形象较好。孙家书房路业态比例图餐饮26%服饰24%副食4%日化13%五金10%美容休闲5%其他12%药业6%3．6王牌路业种构成17王牌路是周边区县通往万州城区的主要入城通道，计有149个门面，沿街店面形象普遍较差，计有王牌灯饰广场、中天装饰广场等大卖场。王牌路业态比例图五金11%家电19%餐饮19%休闲6%医药16%电子10%副食4%装饰13%3．7国本路业种构成18国本路是万州区的交通要道之一，沿街业态以餐饮、美容、娱乐休闲和小五金经营为主，计有305个门面。国本路业态比例图药业13%五金23%美容娱乐22%餐饮20%副食8%日化5%其他6%服饰3%3．8沙龙路业态分布19沙龙路是外埠通往万州区的门户，也万州区的入城主要通道之一。以装饰建材为主的专业市场街道，建材、机电所占比例较高，全街计有街铺691个，空置率较高。沿街有新起点商场、华美商场等大卖场。沙龙路分为三段。其中沙龙路一段已经形成市场氛围，经营状况较好，空置街铺主要集中在二、三段。沙龙路业态分布餐饮12%副食8%休闲娱乐12%机电10%建材43%服饰7%其他1%医药7%204、各街区租金水平万州区各主要街道租金示意图75150140253515152061532901801705050504030155520020406080100120140160180200新城路太白路白岩路电报路复兴街孙家书房路王牌路国本路天子路沙龙路甘家院通过租金水平调查可以看出，万州区商业价值呈现两极分化。在核心商圈中，商业价值最高，而在人流相对不足的其他街区，租金价格而非常便宜。由于某些街区跨度大，因此在同一街区也呈现这种特点。5、各街区空置率统计空置率00.10.20.30.40.50.6新城路太白路白岩路电报路复兴街孙家书房路王牌路国本路天子路沙龙路围绕核心商圈的街道，太白路、白岩路、新城路空置率为0，而紧靠核心商圈的街道如复兴街、沙龙路一段、国本路空置率较低，而离核心商圈较远的街区，如天子路、电报路、孙家书房路、王牌路空置率较高，说明万州区核心商圈凝聚力较强。216、各街区人车流量分析万州区车流量图181442908810368367664802419218720129606480736005000100001500020000250003000035000新城路太白路白岩路电报路复兴街孙家书房路王牌路国本路天子路沙龙路万州区人流量图2289625088151207324642015969141508784543610620050001000015000200002500030000新城路太白路白岩路电报路复兴街孙家书房路王牌路国本路天子路沙龙路说明：每条街道，每周周一、周三、星期天三个时间进行统计，以10分钟为一个单位，每天分别于早上9:00，上午12：00，下午15：00和晚上20：00进行统计人流和车流，一天以12小时计算，综合得出各街区的人流量和车流量。从上图可以看出，项目所在街区太白路人流量、车流量相对于其他街区要高，口岸较好。街区调查总结：此次共调查万州区主要街区商铺共计2284个商铺，商铺总面积共计58600平方米。其中，新城路、太白路和白岩路街舖空置率为0，空置率较高的是离核心商圈较远的电报路、天子路和王牌路。7、万州区卖场分析22（统计于2003年）名称经营面积（㎡）年经营额（万元）从业人员新世纪万州商场180003