某房产基础知识培训

1房地产基础知识2房地产市场房地产开发房地产基本概念3房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。1.土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；2.建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；3.其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物。房地产是什么？？？房地产基本概念4房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物结构设备装饰装修示意图房地产基本概念5房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面；权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权；区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；地役权：是为自己房地产的便利而利用他人房地产的权利.典权：是指支付典价而占有他人不动产并取得使用收益的权利.典权人、出典人、典物.实物、权益和区位房地产基本概念61.居住物业：自住、投资2.商用物业：经营性、收益性或投资性物业。包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。3.工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等4.特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等房地产的类型房地产基本概念7固定性：流通的只是使用价值;单一性：世界上没有两件完全相同的房地产;稳定性：保值性：土地稀缺,随时间不断增值;累计性：社会财富庞大容器.房地产的特征房地产基本概念8房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业房地产的作用为国民经济的发展提供重要的物质条件可以改善人们的居住和生活条件可以改善投资环境，加快改革开放的步伐通过综合开发，有利于城市规划的实施可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工等工业发展房地产基本概念9房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业①投资开发业；②房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业房地产业房地产基本概念10•“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场；“二级市场”——拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场“三级市场”——“一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场房地产市场的分级房地产基本概念111.居住用地：70年2.工业用地：50年3.商业、旅游、娱乐等用地：40年4.综合或其他用地：50年各种土地用途年限房地产基本概念12•１、建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用地面积的比率•建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积x100%•试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？60%房地产各技术指标房地产基本概念13•２、容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。•容积率=总建筑面积/建筑用地面积•试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米，问容积率为多少？4.0房地产各技术指标房地产基本概念14•如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则•３、建筑总面积=土地总面积x建筑密度x建筑层数••容积率=建筑密度x建筑层数基底面积房地产各技术指标房地产基本概念15４、绿化率：指一定地块内所有的绿地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中）占规划建设用地面积的比率。绿化率=绿地面积/规划建设用地面积x100%房地产基本概念161.建筑面积（销售面积）＝套内建筑面积＋分摊公用面积2.使用面积：各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。3.套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积4.共有建筑面积.指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积.即公共面积分摊系数与套内建筑面积之积.5.共有面积组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公共建筑空间的分割墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半.•建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积房地产各技术指标房地产基本概念建筑面积、使用面积和套内建筑面积17住宅结构形式按性质及规模划分：•低层（低于10米）•多层（10-24米）•小高层（27－33米）•高层（36米以上）•超高层（100米以上）按材料划分•砖混结构•砖木结构•钢筋混凝土结构（框架、框剪、剪力墙）•钢结构•型钢混凝土结构房地产基本概念181.多层住宅：90-93%2.小高层及高层住宅：80-88%3.写字楼物业:70-75%4.商铺物业：50%左右（街铺：100%）房地产基本概念常规物业实用率19住宅的开间：住宅采光面的宽度住宅的进深：住宅垂直于采光面的的长度住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度房地产基本概念20•不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）•1平方米=10.764平方英尺•1公顷=10000平方米•1公顷=15亩•1亩=666.67平方米尺度单位换算房地产基本概念21房地产市场房地产开发房地产基本概念22•从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。•一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场房地产市场定义23•土地所有者或当前使用者开发商政府及其机构金融机构建筑承包商专业顾问·建筑师·设计师·工程师及造价工程师·物业代理及估价师·会计师·律师消费者或买家房地产市场房地产市场的参与者24房地产市场的运行环境及其影响因素房地产业的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行的法律与相关政策资源环境土地、能源等资源约束国际环境国际资本流动和经济的全球化技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的是信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产信息化的要求政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等房地产市场25参见下图潜在市场、有效市场、服务市场、渗透市场对某种特定商品有某种兴趣的消费者。对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。使公司决定开拓的那部分合格的有效市场。指已经购买了企业产品的消费者的集合潜在市场有效市场服务市场渗透市场房地产市场26•需求、供给与价格•需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商品和劳务的数量。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品（互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。房地产市场房地产市场经济指标27•需求、供给与价格•供给：厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。房地产市场经济指标房地产市场28•需求指标•国内生产总值•人口数•城市家庭人口•就业人员数量及就业分布•城市家庭可支配收入及城市家庭总支出•房屋空间使用数量•商品零售价格指数及城市居民消费价格指数房地产市场经济指标房地产市场29•供给指标•存量•新竣工量•灭失量•空置量及空置率•可供租售量•房屋施工面积•房屋新开工面积•平均建设周期•竣工房屋价值房地产市场经济指标房地产市场30•弹性理论•需求价格弹性：指在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品的价格变动的反应程度。（也可以理解为当一种商品的价格变化百分之一时所引起的该商品的需求量变化的百分比。）•供给价格弹性：供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能力和产品生产周期，二是产品的生产成本市场均衡需求的数量等于供给的数量房地产市场经济指标房地产市场31•消费者行为理论•消费者决策：指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消费满足而做出的消费选择。•效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品时对满足的主观感受。房地产市场经济指标房地产市场32•消费者行为理论•消费者均衡：•消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。房地产市场经济指标房地产市场33•地租：利用土地所获得的超额报酬•地租=市场价格–生产成本–平均利润•级差地租：不同生产条件下生产出来的农产品具有统一的市场价格，不同位置的土地因而具有不同的地租地租及级差地租房地产市场34影响房地产的九大因素自身因素环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素国际因素心理因素其他因素房地产市场35•房地产的空间市场——使用功能与房地产的资产市场——资产的投资收益功能房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系这两者是紧密联系在一起的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率。从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。供给租金需求收益相互作用房地产运作规律房地产市场36•房地产市场的周期循环•传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。•房地产周期循环的主要原因是：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的实践存在时滞；生产者与消费者心理因素的影响；政策因素的影响；制度因素的影响等房地产市场房地产市场37•施永青2005年观点•房地产周期••房地产市场是周期性极为明显的市场，原因有几个方面：•(1)房地产的生产期很长，短则一两年，长可以三五年。一旦发现供不应求，短期内都无法增加供应，令楼市可以连年上升。•(2)房地产是传统上的主要财富储存工具，有余资的人都倾向投资地产。因此，经济好的时候，资金就会源源不绝地流入房地产市场。流入的资金愈多，楼价就升得愈快，楼价上升又吸引更多的资金流入，令升市进入自我完成的机制。•(3)投资地产的财务杠杆效益大，按揭货款往往可高达楼价的七至八成。只需拿出很少的资金，就可以把投资效率扩大。当然，当资金退的时候，亦会饱受债主的压力，无法退守，形成恐惧性抛售。房地产市场38•房地产泡沫：•是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。•土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因金融机构的过度房贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂泡沫成因房地产市场39房地产金融与融资房地产资本市场房地产金融房地产项目融资房地产市场40•主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款，是商业银行和储蓄等金融机构资产的主要组成部分；•房地产开发公司和房地产投资信托的股票在股票交易所交易•房地产抵押贷款证券逐渐成为证券市场的重要组成部分••房地产资本市场房地产市场41•房地产资本市