投资性房地产

2007.3第九章投资性房地产第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换、处置及披露2007.3一、房地产的涵义和特点（一）房地产的涵义房地产是房屋财产和土地财产即房产和地产的总称。一般而言，房产包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公、医疗和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、排水、排污等地下管线以及地面道路等。2007.3一、房地产的涵义和特点（二）房地产的特点1.房地产物质形态的不可移动性2.房地产价格的地域性3.房地产业是城市型产业4.房地产商品的使用周期长、价值量大5.房地产市场与商业活动紧密相连2007.3二、投资性房地产的概念和适用范围（一）投资性房地产的概念投资性房地产是为赚取租金或资本增值、或者二者兼有而持有的房地产。二）投资性房地产的适用范围1.已出租的建筑物2.已出租的土地使用权3.持有并准备增值后转让的土地使用权2007.3二、投资性房地产的概念和适用范围投资性房地产与一般房地产的区别它们之间最大的不同在于是否以获利为目的。投资性房地产持有的目的在于获取利益；而一般房地产通常用于自用或作为存货，并不进行出售和出租。2007.3第二节投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的确认条件1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体；2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。2007.3二、投资性房地产的初始计量（一）初始计量的原则（二）入账成本的构成2007.3二、投资性房地产的初始计量（一）初始计量的原则初始计量即入账价值的确定。投资性房地产的入账价值确认一般采用历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，这与普通资产的核算标准相同。2007.3二、投资性房地产的初始计量（二）入账成本的构成投资性房地产的取得渠道不同，相应地投资性房地产的入账成本的构成也会不同。投资性房地产的取得渠道有如下几种：1.外购2.自建3.其他方式2007.3（二）入账成本的构成1.外购方式外购的投资性房地产，按购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值。2007.3（二）入账成本的构成2.自建方式自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。2007.3（二）入账成本的构成3.其他方式以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。2007.3例题见教材【例9－1】至【例9－3】2007.3第三节投资性房地产的后续计量一、成本计量模式二、公允价值计量模式2007.3（一）历史成本的含义（二）成本计量模式的优缺点（三）成本计量模式的核算方法一、成本计量模式2007.3（一）历史成本的含义一、成本计量模式美国财务会计准则委员会（FASB）认为，历史成本即在初始确认时已付的现金或现金等价物。我国对历史成本规定如下：资产的入账原值为其历史成本，即资产取得时的实际资金消耗量，而且一经确定，原值数额不得随意更改。历史成本所反映的信息以历史信息为主,注重实物资产而非无形资产,注重合法形式而非经济实质。2007.3一、成本计量模式（二）成本计量模式的优缺点优点：具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房地产时实际支付的价格。历史成本计量模式遵循稳健性原则和客观性原则。缺点：假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反映投资性房地产的未来价值和现行市价。2007.3一、成本计量模式（三）成本计量模式的核算方法企业采用成本模式计量，那么投资性房地产与一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产的会计期末计量方法。（具体略）2007.3二、公允价值计量模式（一）公允价值的含义（二）公允价值计量模式的优缺点（三）采用公允价值计量模式应满足的条件（四）公允价值计量模式的核算方法2007.3二、公允价值计量模式（一）公允价值的含义国际会计准则委员会（IASC）认为，公允价值是熟悉情况和自愿的各方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额。美国财务会计准则委员会（FASB）认为，公允价值是指双方在当前的非强迫或非清算的交易中，自愿购买（或承担）或出售（清偿）一项资产或负债的金额。我国给公允价值下的定义是：公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产和债务清偿的金额。公允价值最大的特征就是来自于公平交易的市场，是参与市场交易的理智双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，这种达成共识的市场交易价格即为公允价值。2007.3二、公允价值计量模式（二）公允价值计量模式的优缺点优点：现时的市场价值为基础，能够准确的反映投资性房地产的现行市价。与历史成本计量模式相比，公允价值模式更具有相关性和可靠性。缺点：公允价值不易取得，且每隔一定时期就要进行一次，不如成本计量模式方便。2007.3二、公允价值计量模式（三）采用公允价值计量模式应满足的条件1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2007.3二、公允价值计量模式（四）公允价值计量模式的核算方法企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（具体略）2007.3例题见教材【例9－4】至【例9－7】2007.3第四节投资性房地产的转换、处置及披露一、投资性房地产的转换二、投资性房地产的处置三、投资性房地产的披露2007.3一、投资性房地产的转换（一）转换条件（二）转换日的确定（三）转换时入账口径的选择2007.3一、投资性房地产的转换（一）转换条件1.投资性房地产开始自用。2.自用房地产停止自用，用于赚取租金或资本增值。3.作为存货的房地产，改为出租。4.在建或开发的房地产转换为投资性房地产。2007.3一、投资性房地产的转换（二）转换日的确定1．投资性房地产开始自用，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。3．自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，其转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。2007.3二、投资性房地产的处置企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的余额计入当期损益。值得注意的是，对于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产与采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，有关处置的会计处理也不尽相同。2007.3企业应当在财务报表附注中披露下列与投资性房地产有关的信息：1．投资性房地产的种类、金额和计量模式；2．采用成本模式的，投资性房地产的折旧或者摊销，以及减值准备的计提情况；3．采用公允模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；4．房地产当期的转换情况、理由及其对当期损益和净资产的影响；5．当期处置的投资行房地产及其对损益的影响。三、投资性房地产的披露2007.3例题见教材【例9－8】至【例9－13】2007.3复习思考题房地产的概念及特点？投资性房地产的概念及适用范围？房地产与投资性房地产的关系如何？投资性房地产的后续计量模式有哪几种？一般如何来进行选择？试评价成本模式和公允价值模式的优缺点？投资性房地产与一般房地产进行转换时应满足什么条件？