【房地产精品资料】商联智胜-《价值100万县级商业》项目深度

漫步商业……漫步商业……新新时代商业项目系统定位深化报告今天去哪Happy？”PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn6年规划经营管理大纲经营模式企划活动经营目标管理重点公司管理架构经营管理租金收取策略市调概况SWOT分析项目定位营销策略项目收支预算项目意义项目筹备合作模式盈亏平衡目录：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn对消费者：将会为消费者带来国际型的都市高尚购物场所，促进商务休闲、购物娱乐、引导品牌新潮流，一个真正意义上的品牌零距离。对区域：将会提升及带动周边区域的商业地位及档次，也是形成禹州市商业效应的一股促进动力。对股东：推动投资人自我发展，留下长期良性资本及稳定的增值，保值，将成为完善自我产业功能的又一力作。该项目是属于禹州的，也是属于河南的将承载的使命……宏观因素：项目意义宏观因素：项目意义PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn市调概况-城市地理优势及发展禹州位于中原腹地，许昌西部市辖26个乡（镇、办），总人口120万人，城区人口约30禹州自古不仅交通便利，商贾如云，而且盛出王侯将相。禹州成为第一批河南省历史文化名城。目前政府规划到2020年市区人口达到50万，且大力发展能源及高科技工业为基础，兼顾商业发展及不断提升城市品位，拉大城市框架的总体思路。禹州郑州许昌登封PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn市调概况-现有商业布局本案亚细亚友谊SPAR一峰超市•迎宾路与钧州大道共有大小店铺600余家，主要经营服饰类品牌不足30家：•顺美劲霸金利来皮具•百利鞋业阿迪达斯耐克•李宁都彭法派海澜之家•金利来男装七匹狼雅戈尔•罗蒙配罗蒙梦特娇•富贵鸟恒源祥金盾威尔丹顿BOSS等品牌PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn市调概况-主要竞争店情况竞争店名称位置租金情况管理形式配套设施主营业种亚细亚商场钧州大道与迎宾路交叉口100-150元统一普装修、扶梯、中央空调，四层6000平方米黄金珠宝，服装百货具，电玩友谊商场均州大道与陈家坊街自营分区管理自营，扶梯，四层8000平方米服装，百货，超市博达服饰钧州大道与迎宾路交叉口70-120元统一普通装修、立式空调男女时装、休闲装、童装、童鞋、SPAR药城路中段20-50元分区普通装修、立式空调、手扶电梯，约20000平方米男女时装、休闲装、童装、童鞋、化妆品珠宝黄金一峰购物广场索河路与广武路交叉口60-80元统一普通装修、扶梯、二层，10000平方米日用百货、男女时装休闲装、儿童服装、洗化用品，超市，餐饮迎宾路90-150元个体普通装修、立式空调服装品牌专卖，日用百货均州大道100-160元个体普通装修、立式空调日用百货、男女时装休闲装、化妆品、影碟金、家用电器、副食PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn市调概况-人流量测算，约10000人流864135412:20--13:20743127616:20-17:2095%中青年95285％中青年1562钧州大道14:40--15:4064193116:00-17:00852123614:00-15:00中青年人８０％72495%中青年1052迎宾路11:00-12:00人员构成比例自行车、电动车、摩托车人员构成比例行人车流方向2008年3月30日[一]PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn市调概况-街铺与商场内铺PK专业的管理团队，资源可共享，投资回报稳定对市场掌控相对较弱，客流不稳定经营风险门头店招，DM单页、报纸、电视，户外看板。。。。门头店招客流导向品类多样化，相互带动力强劲。品类单一品类不超过12H[8:30-8:30]可以24H营业营业时间商铺集中，聚客力强，业绩稳定，配套设施齐全普遍一般，业绩不稳定经营状况普通，一般50-60%较高，可达到60%-75%实用率商场/Mall内铺街铺参数街铺街铺与商场内铺对比与商场内铺对比PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn本次调研共发放问卷150份，实际有效回收问卷104份，经过对回收有效问卷分析，得出如下结论引子：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场问卷调研-重要参考结论2020平均面积：单位元3600150专卖店24000100大型商场年租金：单位元平均月租金：单位元类别支持占比支持人数项目13%14人专营男女服饰11%16%60%11人17人62人其他专营女子服饰高档综合商场租金参考结论业种参考结论PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn择铺意向0%20%40%60%80%100%观望无意向本次调查，为选择有效样本，基本原则是挑选相同业种的商户进行调查访问，问卷调查过程中属于调查员与商户面对面一对一交流，此次调查普遍的反应是持观望态度，主要原因是没有看到具体商场规划，此部分商家约占到70%左右，但此部分商家对卖场位置特别感兴趣；个别店铺因负责人不在，无法进行沟通；无租铺意向的商户由于具备较强的代表性，也被统计在列，约占30%左右。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn目标客户进驻意向比例29.14%48.62%12.89%6.30%3.05%较大一般较小很小没有可能从对目标客户调查的情况来看，目标客户在本项目进驻的可能性较大的占29.14%的比例；可能性一般的占48.62%的比例，其他为边缘现象。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建竡www.fineprint.cn5.81%63.70%6.43%3.48%2.43%5.32%5.08%23.71%24.70%8.71%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%可能性较大5.81%63.70%6.43%3.48%2.43%可能性一般24.70%5.32%8.71%5.08%23.71%品牌效应地段优势价格优势环境好其他从上图可以看出：本地客户最看重的是项目所处的地段，而客户对发展商的品牌并没有太大的关心，因商场规划尚未出台，客户群体表现兴趣不大，持观望态度较强，对地理位置环境的营造、格局规划因素比较敏感，这些方面对客户的吸引较大。目标客户看重本项目的原因PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn目标客户对商场格局及面积的需求0.00%10.00%20.00%30.00%一楼包间0.56%4.19%6.35%3.35%0.68%一楼中岛2.27%5.61%5.46%2.39%二楼包间6.37%6.18%3.85%0.68%0.31%二楼中岛21.28%23.15%4.92%1.91%0.49%10平米以下10-20平米20-25平米25-30平米30-35平米35-40平米40-45平米45-50平米50平米以上从上表可以看出，目标客户的格局需求主要以包间为主；意向面积以30-40平方米为主，其他面积格局需求基本属于边缘需求。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn74.70%64.20%11.40%10.70%19.80%9.40%3.80%5.20%0.80%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%自营合伙经营改变现有经营格局投资其他目标客户购买的目的以自营为主、其次是合伙经营和改变现有经营格局。而店铺投资目前虽然呈现大幅上升趋势，但尚未成为主流。且目标客户中用于改变现有经营格局的比例很大，说明禹州整体经营环境意识在逐渐苏醒，对卖场外观、档次、规划管理、经营模式等方面要求迅速提升。目标客户选择商铺的目的PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn目标客户对商场配套服务设施的期望7.12%78.65%54.35%71.79%46.50%65.86%39.14%40.66%40.95%1.46%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%其他背景音乐良好沟通中央空调高档环境统一服装收银企划促销专业管理物业公司目标客户最看重卖场配套设施有中央空调、高档购物环境、统一收银、专业的管理；其次期望配套有背景音乐、统一服装、企划促销；另外，客户对双方加强沟通，共谋发展出路也提出了一定的要求。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn经营业态状况0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%服装餐饮休闲娱乐其他被调查者中，用于经营服装的占到多数，约占85%，其次为餐饮、休闲娱乐等，其他业态也有零星分布。市场的定位多选择中高档为主。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建竡www.fineprint.cn被调研客户对价格的期望禹州市人均工资水平相对较低，工薪阶层很难具备经营能力，除非采取合伙经营、父母资助或者自己有其他收入来源。客户选择的付款方式以每月抵扣为主，采取统一收银，减免一些杂费，如选择一次付款一年，期望免除几个月的租金。消费者期望的单价主要集中在100-120元/㎡。押金比例控制在3000元以内。以上分析，客户多选择灵活付款方式，一次性付款希望给予足够的优惠，押金比例相对较低。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn总结：被调研客户描述目标客户的年龄区间在25～55岁之间，店主和店长居多。区域分布在钧州路与迎宾路周边商铺。择铺目的以自营为主；开新店的目的地是为了改善经营环境和自我发展。目标客户的需求主要是1F，面积区间在20-40平方米区间段。客户希望可以分月付款，一次支付一年希望给予减免；大多被调研者期望卖场配套设施有：专业的管理、统一的收银、中央空调，高档次购物环境等；主要考虑的因素是规模、地段位置、价格、交通状况、经营内容、管理服务等。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市调结语被调查者在接受我们的调查时，存在不理性因素，但在实际操作过程中，这些不理性因素可以被我们有效的控制利用，促进项目进展。受到商铺价格持续走高的影响，大多数被调查者意向一般，但由于很多被调查者本来就是生意人，面对客观经营的需求，为了占领市场份额，具有足够入住条件。除去部分特殊经营者，大部分商家商铺需求面积不大，面积区间多数处于30平米左右，能承受的租金有限。经营效益永远是商户衡量的最重要因素，其次才会考虑价格承受能力。因此大部分商家会持观望态度。为了极大的收取租金，降低投资商的投资风险，建议采取多种收款方案并存的形式:PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cnSWOT分析优势（S）1、市中心，老商圈，位置不可复制3、紧邻各大商业区，商业底蕴丰厚4、巨大的中高档消费区域5、临主干道，交通方便6、市场急需大体量新型商业资源满足经营需求劣势（W）1、商场面积过小，给规划及定位造成局限性2、不符合一站式消费理念，推广营销受局限3、门前道路过于狭窄，不利于形象展示4、没有停车场地机会（O）1、开创商业新模式，整合市场新资源2、现有商业项目业态定位不够明确，期待有创新或专业业态更新市场3、树立经营管理标准，带动及规范行业4、项目推出后有改变消费习惯及观念面的机会威胁（T）1、附近品牌专营店众多，面临着激烈的经营竞争2、未来城区框架拉大，大量商业物业的建设即将开业，可造成分化投资及消费客群流失3、定位不能达到预期，市场接受时间过长4、本地招商资源缺乏，招商周期过长PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.finep