房地产估价新规范培训

我们毕业啦其实是答辩的标题地方房地产估价新规范和基本术语标准培训课主讲人单位陈淑云教授华中师范大学经管学院第一部分总则估价原则估价程序估价方法CONTANTS总则1、为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规的有关规定，制定本规范。在99版规范中，所提到的法律法规依据只有《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》，相较于老规范，新规范增加了《中华人民共和国物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》这两部法律法规。2、本规范适用于房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关领域。而在99版规范中，只强调该规范适用于房地产估价活动。从而可以看出，相较于老规范，新规范的适用范围更广。3、房地产估价应依法独立、客观、公正进行。4、房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。估价原则1、评估房地产市场价值应遵循下列原则：（1）独立、客观、公正原则；（2）合法原则；（3）最高最佳利用原则；（4）替代原则；（5）价值日期原则。相较于99版规范，新规范增加了独立、客观、公正的估价原则，而老规范中的估价时点原则则改变为价值日期原则。2、遵循独立、客观、公正原则，要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人都是公平合理的价值或价格。3、遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。对于这一点，老规范是这样阐述的“应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价”，新规范更突出强调了估价对象的合法性问题。估价原则4、遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：（1）维持现状前提：认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；（2）改变用途前提：认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；（3）更新改造前提：认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；（4）重新开发前提：认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；（5）上述情形的某种组合。估价原则*相较于99版规范，将“装修改造前提”改为了“更新改造前提”，更新改造也包括装修，表明新规范“更新改造前提”包含的范围比原来要广。*新规范将老规范的“重新利用前提”改为了“重新开发前提”。重新利用前提指“认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价”；重新开发前提是指“认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价”，可以看出，新规范的重新开发包括的范围要比老规范重新利用的范围广，重新利用仅仅指拆除现有建筑再予以利用。5、遵循替代原则，要求估价结果不得无理偏离类似房地产在同等条件下的价值或价格。6、遵循价值日期原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定日期的价值或价格。在老规范的估价时点原则中，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价程序1、自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价按下列程序进行：（1）明确估价基本事项；（2）制定估价作业方案；（3）搜集估价所需资料；（4）实地查勘估价对象；（5）选定估价方法计算；（6）确定估价结果；（7）审核估价报告；（8）交付估价报告；（7）撰写估价报告；（8）估价资料归档。相较于老规范，新规范增加了审核估价报告和交付估价报告两个程序。在交付估价报告之前，对估价报告进行审核，有利于及时发现问题，提高估价报告质量，避免给委托人造成损失。估价程序2、明确估价基本事项应包括下列内容：（1）明确估价目的；（2）明确价值日期；（3）明确估价对象；（4）明确价值类型。注：（1）估价目的应由估价委托人提出；（2）价值日期应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；（3）估价对象在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定，应全面、客观，不得遗漏、虚构；（4）价值类型应根据估价目的确定，包括价值的名称、定义或内涵；（5）在明确估价基本事项时应与估价委托人共同商议，最后应征得估价委托人认可。相较于99版规范，新规范增加了“明确价值类型”，明确指出价值类型是估价必须明确的基本事项。这主要是因为价值类型不同的话，会对最后的估价结果产生很大影响。估价程序3、在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，制定估价作业方案。估价作业方案应包括下列内容：（1）拟采用的估价技术路线和估价方法；（2）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；（3）预计需要的时间、人力和经费；（4）估价作业步骤和时间进度安排。4、房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料应包括下列方面：（1）对房地产价格有普遍影响的资料；（2）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；（3）相关房地产交易价格、开发成本、租赁和自营收益等实例资料；（4）反映估价对象状况的资料。相较于99版估价规范，新规范在对实例资料收集方面明确增加了开发成本、租赁和自营收益等。估价程序5、注册房地产估价师必须到估价对象现场，实地查勘估价对象状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等情况进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。6、完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。*99版估价规范并未对估价档案的保存期限作出明确规定，而在新规范中，明确确定了估价档案的最低保存期限，这有利于进一步规范估价档案的管理。估价方法1、估价方法选用（1）注册房地产估价师应掌握、理解并正确运用或综合运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。（2）注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。但是在99版规范中，指出“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”，而新规范并没有明确指出一定要用两种估价方法，可以选用一种或多种方法对估价对象进行估价。（3）估价对象可以同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。（4）同类房地产有交易的房地产，应选用市场法作为其中的一种估价方法。（5）收益性房地产，应选用收益法作为其中的一种估价方法。估价方法1、估价方法选用（6）具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法估价的房地产，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。（7）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。估价方法—市场法在99版规范中，这种估价方法称为“市场比较法”，而在新规范中称之为“市场法”。运用市场法估价应按下列步骤进行：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基准；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）求取比准价值。*相较于老规范，新规范将老规范中的“进行交易日期修正”、“进行区域因素修正”、“进行个别因素修正”改变为“进行市场状况调整”和“进行房地产状况调整”。新规范中的房地产状况调整包含了区域因素调整和个别因素调整。*在老规范中，对估价结果的求取称之为“求出比准价格”，而在新规范中对估价结果的求取称之为“求取比准价值”，表述更为严谨规范。估价方法—市场法1、运用市场法估价应搜集大量真实、内容可满足估价需要的交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：（1）交易双方基本情况及交易目的；（2）交易实例房地产基本状况；（3）成交价格；（4）成交日期；（5）付款方式。2、根据估价对象状况和估价目的、价值日期，应从搜集的交易实例中选取至少三个可比实例。这一点相对于老规范来说，增加了“价值日期”，这样对于可比实例的选取更能接近估价对象。选取的可比实例应符合下列要求：（1）是估价对象的类似房地产，在同等条件下应选取位置较近的交易实例；（2）交易类型与估价目的吻合；（3）成交日期接近价值日期，不宜超过一年，在同等条件下应选取时间较近的交易实例；（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。估价方法—市场法*相较于老规范，新规范对于可比实例选取的要求更为严密细致。老规范只规定“是估价对象的类似房地产”，而新规范不仅规定是估价对象的类似房地产，而且还规定“在同等条件下应选取位置较近的交易实例”。*相较于99版规范，新规范对可比实例的选取要求增加了“交易类型与估价目的吻合”。估价方法—市场法3、选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，统一其表达方式和内涵，建立比较基准。换算处理应包括下列内容：（1）统一房地产范围；（2）统一付款方式；（3）统一价格表示单位；（4）统一币种和货币单位；（5）统一面积内涵和面积单位。注：1）付款方式应统一为在成交日期时一次性付清的方式；2）不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。*相较于99版规范，新规范增加了“统一房地产范围”，这一项在老规范中是没有的。*新规范将老规范中的“统一采用单价”改述为“统一价格表示单位”。估价方法—市场法4、进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：（1）利害关系人之间的交易；（2）急于出售或急于购买的交易；（3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；（6）相邻房地产的合并交易；（7）特殊交易方式的交易；（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其他非正常的交易。注：1）当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；2）对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。估价方法—市场法5、进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。市场状况调整宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。6、房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。7、进行区位状况调整，应将可比实例在其区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。区位状况调整的内容应包括：所处方位、交通条件、临路状况、周围环境和景观、公共配套设施完备程度、楼层、朝向等影响房地产价格的因素。新规范中的区位状况调整和老规范中的区域因素修正的内容基本一致。估价方法—市场法8、进行实物状况调整，应将可比实例在其实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。有关土地方面的实物状况调整的内容主要应包括：面积大小、形状、地形、地势、地质水文状况、土壤、开发程度等；有关建筑物方面的实物状况调整的内容主要应包括：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、工程质量、新旧程度等。相较于老规范，实物状况调整的这些因素都包含在个别因素修正中。9、进行权益状况调整，应将可比实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要应包括：土地使用期限、规划条件、出租情况、地役权设立情况等。*在99版规范中，关于权益状况的调整是放在“个别因素修正”这一大类里里，而新规范将权益状况调整单独列为一项。