投资管理课程(百强地产)

龙湖地产投资管理体系全解读2012年4月一、房地产行业投资环境分析与决策1.目前国内房地产行业的投资形势课题：当前国家经济的持续健康发展与抑制通货膨胀的矛盾解决办法：“硬着陆”还是“软着陆”？2012年房地产行业面临的宏观形势.doc2012年1-3月，北京市财政收入呈现负增长0.9%。同样现象出现在上海、广州、重庆等城市，负增长比例更大。与此同时，从全国前两个月的主要经济数据看，也出现了明显的减速现象：其一，全国规模以上工业企业1-2月份实现利润6060亿元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，这是自2009年11月以来，工业企业利润首次出现负增长；其二，1-2月份全国财政收入增长11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半。近期基本数据和现象：房地产地产调控后的经济运行状况全国和地方财政收入增速的大幅下滑，除了经济减速之外，和去年各地基数太高、春节假期影响，以及房地产业收入减少，个人所得税、营业税新政带来政策性减收等有很大的关系，特别是在物价下滑的情况下，直接会导致流转税的减少。当然，更主要的，仍然和经济本身处于减速的周期有很大关系。在财政收入增长下滑的情况下，很多地方依然将希望寄托在房地产和土地市场的回暖，这从前两个月部分地方政府试探性地放松对房地产的限购政策就可以看出。然而，即使房地产政策再次宽松，各地依靠回暖的土地市场增加土地收入，但一旦房地产过热，又必须回调，这样的恶性循环并不利于摆脱对土地财政的依赖，也不利于推动经济结构调整和产业转型。今年中央将GDP增速目标下调至7.5%，良苦用心就在于给各地的结构调整和转型更加宽松的环境，通过增加对经济减速的容忍度，提高经济增长的可持续性和质量。财政收入增速的下滑，是各地必须痛苦迈过的第一道坎，地方恐怕要适应财政收入进入个位数增长的现实。财政收入的暂时负增长并不可怕，可怕的是讳疾忌医，不积极推动转型，而是再度依赖房地产，重回过去不可持续发展的老路。2010—2011房地产重要文件和调控目标2010年4月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，2011年1月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果”，2011年12月的中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。2010年以来的政策调控，调控效果开始显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在。2.现阶段房地产行业的政策导向2011年房地产政策2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3次，提高存准率6次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011年的重头戏，2011年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。2011年调控政策2011年关于房地产政策调控问责文件汇总.xls2010—2011年限购程度和范围限购严厉程度递增，抑制不合理需求。中央在2010年4月“国十条”中首次提出地方政府可根据实际情况采取临时限购措施；“9.29新政”，中央再次提出“房价过高，上涨过快、供应紧张的城市要限购”。截至2011年1月“国八条”之前有20个城市出台限购措施，但限购条件比较宽松。2011年中央加大力度，“国八条”明确列出必须限购的城市和限购条件，7月限购范围扩大到地级县级城市，限购进一步扩容。截至2011年11月，已有47个城市出台限购令，另有4个城市以限价代替限购。保障房发展状况2011年，在《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。为适应经济社会发展，2011年的保障房计划中大量增加公租房数量，比例超过20%，以租赁方式为主将是未来保障房发展的趋势，保障房发展重点转向公租房。近几年全国保障房计划及完成情况（单位：万套）保障性建设2011年金融支持政策汇总.xls调控政策与房产税上海、重庆房产税比较.doc运行一年的现象与成果（以重庆为例）：1.一年收税1亿元，用于保障房建设。2.开发商造高档房的积极性明显下降，以前开发商一拿到地就想建150平方米以上的大房子，而今年90平方米以下房屋开发量增加20％，而高档房、大房子的建设量下降。3.高档房的销售量下降３０％，别墅类客户到访量下降50%。4.高档房销售价格下降１０％。调控后，房地产行业的整体现象一线城市和热点区域：量价齐跌二线城市（含卫星城市）：价格跌幅有限、销售速度减缓三、四线城市：刚需为主，影响不大（心里影响大于政策影响）2012年主要房企的策略14家已公布2011年年报上市房企业绩及预期一览表上市房企不约而同地选择了加强销售，放缓开工，暂停拿地的应对策略。万科表示在拓展新项目方面会更加严格，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错”的方针。但招商地产的反其道而行。2012年招商地产计划新开工面积290万平米，比较其2010年年报中277万平方新开工面积，增长4.69%。抢占刚需市场，扩大销售规模，同时坚持快速周转策略，加快资金回笼速度；去年存货达到历史最高点的招商地产将“保销售”列为其2012年工作的重中之重。课题：面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的奶酪在哪里？形势：1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%—100%）2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产（对产品品质的追求，还是房地产发展模式的定位）3.未来10年房地产的投资方向与模式探索我们的机会在哪里？——“危中有机”明天的机会与选择.doc未来10年地产企业的投资地域选择国营企业:中小城市品牌民营企业:特殊的产品模式(如城市综合体、养老型地产等）中小企业：中小城市（调控政策失灵地区）、西北地区、东北地区中等城市、民族政策地区（如贵州黔南州等）4.城镇化与中小城市投资机会分析中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析.doc5.龙湖2010—2014年的战略目标和投资策略2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc二、房地产投资模式的研究1.城市运营的开发模式案例：天津项目\京津新城项目推介.ppt案例：天津项目\新城项目推介.ppt2.大盘开发的模式案例：钓鱼城图片.rar钓鱼城项目\钓鱼城半岛旅游综合开发项目框架性协.doc钓鱼城项目\钓鱼城及半岛补充协议.doc特点：1.土地规模大、建设规模大2.物业形态多样化3.建设运营周期5—8年3.现金流项目的投资模式案例：紫都城高周转项目.xls紫都城（50万平米）5.稀缺资源项目的投资模式特点：1.对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全部占有（流转）2.优点和缺点同样突出3.项目建设和运营通常是一二级联动。案例：重庆市长寿湖西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt4.保障房的投资模式保障房主要发展形式：公租房住房调控思路：高端有约束、中端有市场、低端有保障公租房资料.doc形势：资金参股、项目承建三、龙湖投资管理理念和认知如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。1.投资管理的战略认知地块认识理念没有绝对好的地，也没有绝对不好的地！每一块地都具有自己的独特性和稀缺性，这是土地价值判断的重要依据。28地块投资理念坚决抵制诱惑，在企业不同的发展阶段，适合企业战略的地块就是最好的！29地块定位龙湖万达集团郊区大块土地差地好地适合301.地块价值最终要转化为销售业绩2.项目的定位策划对于地块价值深度分析的借鉴31地块定位与项目策划的关系项目定位.ppt322.投资管理的战略要素价格（区域房屋售价、目标地块价格、周边地块价格、预期房价、二手房价位等）区位（城市建成区、城市发展区、城郊结合区、卫星城）交通（区域交通、地块对外交通、地块内部交通）配套（大市政、已建或正运营的配套项目）景观（城市风貌人文景点、自然景观、地块内景）3、国内标杆房地产的投资管理类型粗放型：广东企业为代表。如碧桂园、合生创展等投资管理方式：老板拍脑袋主要影响因素：政府公共关系、最低的楼面地价精细型：万科、龙湖等投资管理方式：投资委员会决策主要影响因素：企业发展战略、产品与市场的关系、“好看”的财务指标、品牌占领与成长。中间型：诸多企业投资管理方式：综合企业特点设置或变化主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式。4、投资管理在龙湖系统中的地位如果把龙湖地产全程开发某个项目比喻成一支军队快速打赢一场局部战役。龙湖各部门与这支军队的大致对应关系如下:龙湖地产某区域公司发展部侦查部、战略部设计部参谋部工程部（含总包)战斗部队营销部宣传部财务部、造价采购部后勤保障部5、龙湖投资开发的原则1.保密原则所涉及的资料和数据都是公司的机密，应习惯性的注意保密，不能外泄。2.及时反应原则对信息进行深度挖掘、跟踪，并及时反馈，保证来自各方面的信息能够及时、准确的传递到有关部门。3.不轻言放弃原则不应轻易向困难屈服，只有不断创新，不断寻求解决方式，才有可能获得成功。4.不卑不亢原则在代表公司对外进行商务谈判时，一定要与公司的风格保持一致，做到不卑不亢，否则将给公司的形象造成不良影响。5.适当原则土地储备要根据公司的发展计划，不能盲目储备，以免造成公司的资金困难，适当就是最好。四、品牌房企对宏观调控的对策1.近年来龙湖投资决策的应对策略1.面对2008年的行业危机，龙湖的对策：快卖多卖、控制成本、减少支出，确保现金流。坚持以销定产，小步快走，低开高走的销售策略，宁可牺牲利润，也要保证品质。原则上不再拿新地。2.2009年，在香港上市成功前后，龙湖再度出击，在无锡、常州、青岛、沈阳等地多处拿地，总计拿地资金超过100亿元，进入了11个城市拿地，2009年当年土地获取的每平方米平均成本仅为人民币1869元。3.截止到2010年3月31日，土地储备增至2504万平方米，土地储备总量保证集团未来5—7年开发之用。快速反应的保证（1）老板的危机意识。利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。（2）战略部的基本思路通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度集团规避政策风险的基本思路和操作原则。（3）各地区公司的快速反应根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。2.2011年宏观调控前后，龙湖投资决策的应对2011年前后龙湖投资决策的“三条线”原则.doc政策空白空间的土地拓展方向龙湖投资的核心竞争力在哪里？把控节奏的能力：领先一步踩准市场节奏，领先市场一小步掌握城市发展方向，领先同行一步进入新区新城洞察产业先机，领先同行一步进入与地产相关的新产业龙湖的大盘、造城优势：重庆、北京2000亩及以上的大盘造城经验龙湖的快速开发能力：通常2000亩左右的规模开发周期在2-3年左右龙湖的多业态同时启动的能力：一个大项目中可以同时开别墅、洋房、高层公寓龙湖特别擅长商业运营的能力：有独立的商业运营团队，目前管理着龙湖天街、龙湖星悦荟等200多万方商业物业（2014年底），有近千个个商家资源，可以快速招商开业龙湖在全国排名数一数二的物业管理龙湖一贯在各地的纳税水平龙湖在香港上市的背景及外资引进的能力龙湖的核心优势是什么？北城天街（15万平米）拓展方向—龙湖商