VKFS-TD-ER002佛山万科建筑构造标准化做法

1协信城项目培训资料3已售罄物业均价走势比较商圈综合体项目万达广场、时代豪苑、协信中心商圈居住型物业上海城、龙湖枫香庭非城市商圈典型物业鲁能星城、康德国会山、融侨城类比项目发展历程概况在售物业典型个案分析商圈综合体项目时代天街、日月光中心广场、重庆天地商圈居住型物业观府国际、雅居乐国际花园协信中心推售均价走势（2009.3-2010.11）万达广场推售均价走势（2007.5-2009.8）时代豪苑二手房均价走势（2010.6-2011.5）4商圈综合体物业均价比较分析1038610103113331081211015114571343312184120141279312535123280200040006000800010000120001400016000678910111212345万达广场：占地9.7万㎡，总建筑面积78万㎡，集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体，最新二手房价格超过9000元/㎡，租金位于1800~3000元/套。时代豪苑：位于解放碑商圈，占地9713㎡，总建筑面积15万㎡，物业类型包括住宅,写字楼以及公寓，现目前租金4513~5045元/月。协信中心：雄踞观音桥步行街，占地1488㎡，总建筑面积15万㎡，以铂金级城市综合体闻名北重庆中心，物业涵盖星级酒店、商务公寓、购物广场和生态写字楼，月租金目前2298~3900元。1081916363460047006500660065006400640064006400640075506500650079000100020003000400050006000700080009000二手房均价：8477元/平米二手房均价：19000元/平米2002年5月首推均价：5800元/平米上海城推售均价走势（2006.10-2011.4）龙湖枫香庭二手房均价走势（2010.6-2011.5）5商圈居住型物业均价比较分析上海城：占地16万㎡，总建筑面积110万㎡，集商务、商业、住宅于一体，配套齐全的前瞻性规划的超大规模高档社区，现目前租金为2500元/月。龙湖枫香庭：位于江北区至高点，由7栋电梯景观华府围合而成，小区内以枝叶繁茂的枫香树为主景树，配合多种乔灌木，营造神韵天然的都市山水意意境。占地6万㎡，总建筑面积27万㎡，现目前租金为2694~3023元/月。8743892086078898924210019956710249985499801098511157020004000600080001000012000678910111212345385041004350480068006400680073206500620066007025735586789091010002000300040005000600070008000900010000二手房均价：9400元/平米2002年6月首推均价：2450元/平米鲁能星城推售均价走势（2005.3-2011.5）康德国会山推售均价走势（2008.3-2010.9）融侨城推售均价走势（2009.11-2011.）6非城市商圈物业均价比较分析康德国会山：占地14万㎡，总建筑面积65万㎡，项目集住宅、学校、酒店、公园、街市为一体，是重庆市首家以美式风情为主题的大型复合地产项目，现目前租金923~1519元/月。融侨城：北临浩渺长江，内含碧波静湖，南望黛绿南山，自然资源的占有无与伦比，占地1500亩，总建筑面积211万㎡，项目配套齐全，物业类型多样，规模宏大，现目前租金957~1613元/月。鲁能星城：占地2000亩，总建筑面积320万㎡，重庆知名教育大盘，规模优势明显，配套齐全，区域未来前景看好。现目前租金1459~1650元/月。5250530053005250527053105350533055006083625066676833010002000300040005000600070008000二手房均价：7494元/平米22812645285134303688382339674215553760336777694289267934010002000300040005000600070008000900010000二手房均价：8300元/平米二手房均价：8091元/平米686080176198661268607273760301000200030004000500060007000800090002009.112010.032010.062010.092010.122011.032011.057已售罄项目二手房均价比较分析类别项目名称首次开盘时间首次推盘均价(元/㎡)二手房最新均价(元/㎡)年度涨幅位置商圈综合体项目万达广场2007年5月4600847721.07%南坪时代豪苑2002年5月58001232812.51%解放碑协信中心2009年3月108191980033.20%观音桥商圈居住型物业上海城2006年10月3850940028.83%南坪龙湖枫香庭2002年6月24501115739.49%观音桥非城市商圈典型物业鲁能星城2005年3月2281830043.98%渝北康德国会山2008年3月5250749414.25%南岸融侨城2009年11月6860809111.96%南岸由均价比较分析可知各区域各类型物业年度涨幅差别较大，项目区域发展程度对项目升值能力影响较大，成熟商圈综合体物业均价相对较高。8已售罄物业均价走势比较商圈综合体项目万达广场、时代豪苑、协信中心商圈居住型物业上海城、龙湖枫香庭非城市商圈典型物业鲁能星城、康德国会山、融侨城类比项目发展历程概况在售物业典型个案分析商圈综合体项目时代天街、日月光中心广场、重庆天地商圈居住型物业观府国际、雅居乐国际花园——百万方城市核心超级综合体时代天街案例分析项目基本概况龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体，商业规模亚洲第一，近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街！项目规划“两条商业街”、“三大Shoppingmall”、“八大公共广场”，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的首席地标！开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司项目地址渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区）占地面积25万方总建面130万方容积率3.95绿化率35%规划户数约10000户（住宅1200户）面积范围29-91㎡建筑形态高层、公寓、商业建筑风格现代风格几梯几户公寓：五梯二十四户高层：三梯十二户楼层公寓：20层户车比例1.25：1（约8000个）交房标准清水房、精装修物管费用公寓：3.4元/m²高层：电梯品牌——物业管理重庆新龙湖物业有限公司11项目业态规划商业体量：约60万方办公体量：约40万方精装高层：约10万方（5栋）公共部分及配套：约20万方龙湖时代天街规划：“两条商业街”“三大Shoppingmall”“八大公共广场”建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能。项目于2010年12月开始推出销售，首推平层均价12481元/平方米，跃层均价达17166元/平方米，以小户型公寓为主，面积区间位于40-50㎡，销售情况良好；2011年1月，加推高层5号楼,65-90㎡精装两房三房，开盘均价14035元/平方米，开盘售罄；项目推盘进度一览表项目推盘进度一览表分期开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/㎡）公寓（1、2号楼）2010年12月7203.915624（平：12481跃：17166）高层5号楼2011年1月3222.5214035（精装修：2300）合计10426.42——项目商业规划一期商业裙楼18万方、二期中间商业裙楼约13-14万方，商业体量共60万方。商业定位年龄段跨度较大，商业品类繁多，适用人群广。商业功能分区及定位14项目商业规划各区域业态规划零售周大生金店、DKNY、G-star、H&M、UGG、CKJeans、ZARA、BELLE、LEE、星巴克餐饮禾绿寿司、食通天、恒记甜品、金翠河、银鲨自助餐厅、瑞泰丰、味千拉面、四海一家休闲娱乐爱玩电玩城、服务皇子造型、东田造型、日本指压、爱手爱脚、西西弗书店15项目推广展示平面媒体图片16项目推广展示网络媒体图片日月光中心广场案例分析——72万方国际都会复合体开发商重庆鼎固房地产开发有限公司项目地址渝中解放碑民权路88号（较场口转盘）占地面积3928平方米总建面72万平方米容积率17.00绿化率20%规划户数2498户面积范围38-180㎡车位数量超过1000个楼层58层建筑形态塔楼、超高层交房标准清水房、精装修物管费用3.50元/平方米·月建筑风格现代风格物业管理重庆鼎固物业管理有限公司项目基本概况“日月光中心广场”按城市综合体的模式来打造，总建筑面积约72万平方米。由5幢呈螺旋型上升的超高层建筑组成，是重庆最高的建筑群。主要功能由五星、六星级国际酒店、5A级写字楼、中央豪宅以及购物广场等四大业态完美组合而成。项目以四大绝对价值全盘推进解放碑上层建筑国际化。19项目业态规划R155F、432套2009年05月开盘R258F、537套预计2012年开盘R359F、574套预计2012年开盘R461F、576套预计2013年开盘R588F、448套预计2014年开盘项目由5幢呈螺旋型上升的超高层建筑和一站式购物中心组成，最高楼层数达88层，是重庆最高的建筑群，更是重庆首个双轨上盖物业。项目业态囊括16万平米中央豪宅、16万平米国际购物中心、20万平米5A甲级写字楼、10万平米超五星国际品牌酒店、1.5万平米空中园林以及2000平米的地铁购物广场，是解放碑CBD内唯一拥有纯居住公寓的物业。项目于2009年5月开始推出销售，首推均价9247元/平方米，面积区间位于55-88㎡，分低中高区推售，销售情况良好；2011年5月推售R2号楼，38-138㎡精装房，开盘均价18495元/平方米，总价偏高，开盘情况不太理想，截止目前月均涨幅达4.2%；项目推盘进度一览表项目推盘进度一览表分期开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/㎡）R12009年5月4324.89247元/㎡R22011年5月5375.118495元/㎡（装修标准：3000元/㎡）合计9699.9——项目商业规划日月光中心14万方购物广场已于2010年9月22日盛大开业。服饰：面积近2000平方米中服免税店，设有爱马仕、宝格丽、巴利等国际顶级名品专卖店以及皮具、名表、香化、配饰、高档家居食品售卖专区，为目前中国境内面积最大、档次最高、经营品类最齐全的市内免税店；丹麦凌致集团旗下ONLY、SELECTED、JACKJONES、VEROMODA四大品牌；还有优衣库旗舰店、H&M、香港影儿集团会所店，丝芙兰及英国TJ中国首家旗舰店等。餐饮娱乐：臻牛制造时尚餐厅、小滨楼、菜香源、豪客来牛排、太子茶餐厅、表叔茶餐厅、西班牙餐厅、麦当劳等近50家餐饮企业；国内首家纯K派队KTV。生活类：万宁超市、卜蜂莲花精品超市。日月光中心广场将通过大量形式多样、内容丰富的行销活动及宣传推广创造消费者与进驻商家的共赢。一站式购物中心22项目推广展示平面媒体图片23项目推广展示老带新优惠政策台湾游活动活动展板——360万方市中心滨江国际城重庆天地案例分析项目基本概况“重庆天地”项目位于重庆市主城区几何中心地段，东起嘉华大桥，西至渝中区红岩革命纪念馆，项目总占地1800亩左右，将打造为一个具备“上海新天地”概念又有独自个性的“重庆天地”。开发商重庆瑞安天地房地产发展有限公司项目地址渝中区嘉陵路重庆天地（红岩革命纪念馆对面）占地面积1900亩总建面360万方容积率2.84绿化率38%规划户数780户（一期）1565户（二期）面积范围50-416㎡建筑形态高层、小高层建筑风格现代风格几梯几户小高层：2梯2户多层：二梯11、15户高层：2梯4户、3梯6户层高小高层：9、11、17、