XXXX年10月北京房地产市场研究月报_52页_世联

华房数据·世联评估版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联评估－华房数据所有，未经世联评估－华房数据公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010-11-92010年10月北京住宅市场月报本报告是严格保密的。北京住宅市场月报—10月月报看点29.29新政出台后，各方反应如何？加息对房地产会产生哪些影响？开发商暂缓推盘开发商暂缓推盘二次调控政策满月，月北京住宅市场表现如何？一手房和二手房价格之间如何变动？一、二手房表现为量跌价升一、二手房表现为量跌价升2010年11月份北京住宅市场走势将如何？新政出台后期效果如何？新国五条调控力度加大，房价或将进入下行新国五条调控力度加大，房价或将进入下行政府继续出台相调控细则政府继续出台相调控细则购房者观望购房者观望央行出台加息政策及政策影响（央行出台加息政策及政策影响（P9P9--P15P15））开发商资金链日益紧张（开发商资金链日益紧张（P31P31--P33P33），或降价促销），或降价促销本报告是严格保密的。北京住宅市场月报—报告脉络3报告结构导图报告结构导图行业动态行业动态总总结结市场表现对比市场表现对比市场表现市场表现点评与展望点评与展望市场表现综述市场表现综述各级市场对比各级市场对比三级市场表现三级市场表现二级市场表现二级市场表现一级市场表现一级市场表现本报告是严格保密的。内容摘要内容摘要11行业动态行业动态22市场表现市场表现33市场表现对比市场表现对比44内容摘要内容摘要11行业动态行业动态2233本报告是严格保密的。内容摘要内容摘要11行业动态行业动态市场表现市场表现市场表现对比市场表现对比223344本报告是严格保密的。10月楼市：政策调控下市场表现为量跌价涨6市场表现综述市场表现综述10月北京楼市：调控政策再出力，一二手房均表现为量跌价增。政府强化执行力北京政府观望住宅土地供应不足首置首改为成交主力总体产品区域总结价一级市场二级市场三级市场l住宅用地无成交l政府产业规划升级，市区内不再供应住宅用地，郊区仍是供应地块主力政府观望，住宅用地供应有限，无成交l供应、成交均减少l10月成交均价20000元/平方米，略有上升l多数行政区供应、成交量减少l13个行政区价格有不同幅度上升l200平米以上的户型因需求影响而单价微降l60平米以下、160-200平米成交量增长一手房量跌价升二手房量跌价升l成交量下跌13.4%l均价为16487元/平方米，环比上涨5.6%l大部分行政区（14个）成交量下跌l首置首改房成为二手房成交主体l除房山外的行政区价格上涨量量价量价开发商观望供应减少本报告是严格保密的。11内容摘要内容摘要行业动态行业动态22市场表现市场表现市场表现对比市场表现对比3344本报告是严格保密的。l北京出台房地产开发商预售资金监管l央行时隔三年首度加息政府&金融机构开发商l新政后京购房者退房达高点l二手房价格看跌购房者由买转租购房者楼市调控，再出新政8l新盘锐减四成11月开盘量入冰点l通州再现“领跌盘”本报告是严格保密的。调控政策重磅出击，央行实行加息，北京实行预售资金监管政府&金融机构9Ø北京最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。此《办法》将于12月1日起实行。Ø中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。北京12月起严禁房产商直接收存商品房预售资金央行时隔三年首度加息,提高一年期存贷款利率本报告是严格保密的。加息对房地产市场的影响加息影响：总体中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。本报告是严格保密的。开发商陷入观望，部分降价促销Ø楼市二次调控引来购房者的深度观望，而开发商们也持同样态度，作为二次调控效果显现后的11月，北京仅有28个项目有入市计划，其中大多数楼盘价格未定。Ø楼市二次调控下,通州再现“领跌盘”。某项目本月底即将推出的小户型最高降价近万元每平米。相关负责人表示,楼市调控下,公司考虑到年底的资金问题,因此快速推盘回款。新盘锐减四成下月开盘量入冰点通州再现“领跌盘”开发商11本报告是严格保密的。加息对开发企业的影响加息影响：开发商银行资金依然是开发商主要的资金来源渠道。加息的出台，使的开发商银行贷款的成本增加。限购令加上加息的影响，市场需求将进一步下滑，银行资金来源中，预付款金额和个人按揭贷款将减少，将加剧开发商的资金紧张程度。开发商资金来源中外资所占的比例十分小，而且呈现逐年递减的的趋势，因此从地产行业层面来说，加息所造成的热钱涌入的影响力可能不会很大，但是对个别对有外资利用优势的开发商而言可能会造成比较大的影响。证监会表示已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部的意见。有关房地产企业资本市场的融资渠道已基本关闭，无论是IPO还是重组借壳。招商地产、万科等地产企业的增发方案近期已被叫停。银行资金银行资金外资利用外资利用市场融资市场融资本报告是严格保密的。购房者应冷静以待，继续观望购房者13北京房地产交易管理网数据显示，新政出台后，新房项目在10月后出现了集中退房现象。北京高档二手房成交价格明显下滑，投资者纷纷抛房观望。二手房退房比率高达14.9%。Ø新政出台后，由于二手房市场看跌，部分购房者由买转租，带动租金上涨惊人，目前平均租赁价格达到了3000元，比新政前上涨了2.5%，同比上涨超过两成。新政后京购房者退房比例突增二手房价格看跌购房者由买转租本报告是严格保密的。加息对购房者的影响—购房成本加息影响：购房者本报告是严格保密的。加息对购房者的影响—心理预期加息影响：购房者本报告是严格保密的。市场表现市场表现33行业动态行业动态内容摘要内容摘要市场表现对比市场表现对比221144本报告是严格保密的。17土地市场表现惨淡，住宅无成交ØØ1010月土地市场状况惨淡，共成月土地市场状况惨淡，共成交交88块土地，规划建筑面积为块土地，规划建筑面积为24.4224.42万平方米，楼面地价万平方米，楼面地价12971297元元//平方米，各地块均以底价成平方米，各地块均以底价成交；交；ØØ本月住宅用地供应本月住宅用地供应22块，均位块，均位于房山，未有成交于房山，未有成交。数据来源：北京市土地储备中心1010月北京一级市场成交总览月北京一级市场成交总览规划用途供应宗地数成交宗地数规划建筑面积（万㎡）成交面积占比规划建筑面积环比变化楼面地价(元/㎡）住宅2000-100.0%-商业112.9312.0%-100.0%7866工业10721.4988.0%-97.5%402其他0000-100.0%-合计13824.42100%-99.6%1297一级市场本报告是严格保密的。前10个月共完成全年供地计划的1/4，完成本年计划难度大25.8%完成比例21.6%54025001663.56400完成比例实际完成（公顷）住宅供应计划（公顷）实际完成（公顷）2010年度供应计划（公顷）uu北京市北京市20102010年度土地供应计划为年度土地供应计划为64006400公顷，截止公顷，截止1010月底实际完成月底实际完成25.825.8%%，住宅计划，住宅计划供应供应25002500公顷，截止公顷，截止1010月底实际完成月底实际完成21.6%21.6%。。uu就目前情况来看，要完成年度供应计划，在剩余的两个月，土地供应会放量增长。就目前情况来看，要完成年度供应计划，在剩余的两个月，土地供应会放量增长。北京市北京市““4.154.15新政新政””的出台，使土地市场一直表现平稳，成交价格大部分以底价成的出台，使土地市场一直表现平稳，成交价格大部分以底价成交，交，““楼王楼王””、、““地王地王””远不及远不及0909年。尤其是年。尤其是““9.299.29””新政的出台，以及北京市对房新政的出台，以及北京市对房屋预售资金的专项管理，导致开发商资金链紧张，对土地的需求也更加谨慎。屋预售资金的专项管理，导致开发商资金链紧张，对土地的需求也更加谨慎。一级市场本报告是严格保密的。Ø本月一手房成交均价为20000元/平方米，较上月的19532元/平方米上升了2.4%。ØØ本月一手房成交均价为本月一手房成交均价为2000020000元元//平方米，较上月平方米，较上月的的1953219532元元//平方米上升了平方米上升了2.4%2.4%。。19一手房供应、成交量降低成交价格稳中有升价价二级市场数据来源：华房数据ØØ1010月份一手房市场供应月份一手房市场供应量和成交量均下降；量和成交量均下降；ØØ99月底二次调控政策的出月底二次调控政策的出台，使一手房供应和成交台，使一手房供应和成交面积分别环比下降面积分别环比下降32.9%32.9%、、22.1%22.1%。。量量2010年10月一手房上市成交情况0801602400910091109121001100210031004100510061007100810091010套数0800016000面积（平方米）上市面积成交面积上市套数成交套数2010年10月一手房成交均价走势06000120001800024000091210021004100610081010均价(元/平方米）本报告是严格保密的。20ØØ1010月供应大区：通州、海淀月供应大区：通州、海淀、顺义。但比起上月，供应、顺义。但比起上月，供应量明显减少；量明显减少；ØØ昌平、大兴成为本月成交量昌平、大兴成为本月成交量降幅最大的区域，降幅分别降幅最大的区域，降幅分别是是71.1%71.1%、、68.2%68.2%；；ØØ朝阳、房山、顺义和大兴是朝阳、房山、顺义和大兴是1010月成交主力区域，成交比月成交主力区域，成交比重超过重超过50%50%；；ØØ““新国五条新国五条””出台，市场反出台，市场反响剧烈。部分开发商观望，响剧烈。部分开发商观望，暂缓推盘；购房者进入深度暂缓推盘；购房者进入深度观望期。观望期。供应、成交量锐减，购房者重新进入观望期二级市场行政区表现数据来源：华房数据2010年10月各行政区一手房供应面积面积监测0510152025通州海淀顺义开发区昌平房山大兴区朝阳东城西城崇文宣武丰台石景山门头沟怀柔密云延庆平谷万平方米2010年9-10月各区县成交面积对比05101520253035东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区万平方米-10000%0%10000%20000%30000%40000%50000%60000%9月成交量10月成交量环比变化率本报告是严格保密的。21总体成交均价微涨怀柔因成交量少受高价盘影响而增幅显著Ø10月份，各行政区成交均价有涨有跌：l怀柔区涨幅最大l石景山价格降幅最大Ø怀柔区均价上涨原因：10月怀柔区成交量较少，以31523元/平方米成交的龙山新新小镇和以25990元/平方米成交的天恒·别墅山提高了怀柔区的成交均价，使其涨幅位居第一；Ø石景山均价下降原因：两限房项目首钢·金顶阳光楼盘以6356元/平方米的超低价拉低了石景山区的成交均价，石景山成交价未出现实质性的下降。二级市场行政区表现数据来源：华房数据10月各行政区一手房成交均价环比变化率-150.0%-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%门头沟石景山西城顺义密云延庆县通州朝阳丰台大兴平谷宣武昌平房山海淀开发区东城崇文怀