XXXX年7月城市房地产风险测评月报_95页_中指

2010年7月城市风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-59306946CREIS中指情报2010年7月城市风险测评月报2010年7月城市风险测评月报中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统电话：[phone]了解更多详情：http：//fdc.soufun.com中国指数研究院2010年7月城市风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-59306946本期目录天津：7月楼市成交触底反弹，环比呈现“量价齐升”态势......................................................1唐山：居住类用地推出放量，住宅市场成交量大幅滑落...........................................................11上海：7月住宅市场成交量继续回升，价格微幅下跌................................................................21杭州：7月住宅市场成交量大幅上涨，价格下跌........................................................................32南京：7月商品住宅成交量继续下跌，价格出现实质性松动.............................40深圳：商品住宅成交面积环比微减，成交均价小幅上涨...........................................................50广州：7月住宅成交稳中有升，热销项目以郊区楼盘为主........................................................59武汉：7月楼市销量止跌回升楼市“暗降”显功效................................................................68重庆：住宅新增供给环比大幅增长，成交量止跌回升...............................................................78成都：住宅市场持续低迷，成交量连续三个月下滑...................................................................872010年7月城市风险测评月报中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统电话：[phone]了解更多详情：http：//fdc.soufun.com2010年7月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069461天津：7月楼市成交触底反弹，环比呈现“量价齐升”态势【本月导读】7月天津楼市成交触底反弹，成交量环比上涨24.68%7月为“国十条”新政后成交量的首次回升，全市各区域的成交面积全面回暖，其中以环城四区和远郊区县最明显。7月住宅可售量环比减少，出清周期维持在9个月2010年7月天津住宅市场成交量改变了之前的低迷状态，有了相应的回升，导致住宅可售量减少，稍缓了市场的压力。7月住宅可售量消化最多的为50-80平米户型，环城四区住宅可售量各面积段均有回落截止2010年7月31日，各面积段住宅可售套数呈两极化分布：小户型产品可售量环比减少，以50-80平米的户型最突出，环比回落2006套，可见市场调整期中小户型的销售最走俏。2010年7月住宅用地成交溢价走低，仅为2.84%，其中只有6宗土地成交高于底价成交7月成交31宗住宅用地中，仅6宗土地高于底价成交，其成交地块的最高溢价率不超过56%；可见目前土地市场成交虽然大幅上涨，但土地溢价不增反减，可见开发企业购买土地的需求强烈，但仍以观望为主。随着市场供应大幅增加，供需矛盾有所缓解，加上调控政策的深入，价格有望下滑7月全市商品住宅均价再度冲破最高峰，已超过9500元/平方米，市内六区、环城四区和滨海新区的成交均价已全部过万，而远郊区县的价格也升高至6000元/平方米以上的水平。2010年7月天津房地产市场分析与预测中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统电话：[phone]了解更多详情：http：//fdc.soufun.com2010年7月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694611、2010年7月天津房地产市场运行现状1.1当前市场的成交及价格情况7月天津楼市成交触底反弹，成交量环比上涨24.68%7月为“国十条”新政后成交量的首次回升，全市各区域的成交面积全面回暖，其中以环城四区和远郊区县最明显。7月正值高温的气候，为传统的销售淡季，天津楼市在调控政策和观望情绪下继续调整，从本月的销售数值表现来看：观望情绪已有所缓解，不仅城市新兴区——环城四区的成交继续攀升，而且受调控政策影响较深的市内六区和滨海新区也均有1万平米以上的销售增长。图1：2009-2010年天津商品住宅成交面积走势图2009-2010年天津商品住宅成交面积走势图03060901201501801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米-60%20%100%180%260%340%420%2009年2010年2009年同比(%)2010年同比(%)数据来源：CREIS中指数据fdc.soufun.com7月住宅成交均价大幅反弹，并创历史新高9566元/平方米7月全市商品住宅均价再度冲破最高峰，已超过9500元/平方米，达到9566元/平方米，环比上涨6.79%；市内六区、环城四区和滨海新区的成交均价已全部过万，而远郊区县的价格也升高至6000元/平方米以上的水平；目前各区县大部分楼盘成交均价基本维持新政以来的销售均价，部分区位较好的楼盘不降反升，价格出现小幅上涨。2010年7月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069462图2：2009-2010年天津房价走势图2008-2010天津房价走势图64007000760082008800940010000200801200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007元/平方米商品房商品住宅数据来源：CREIS中指数据fdc.soufun.com1.2当前市场的销售速度和去化周期7月住宅可售量环比减少，出清周期维持在9个月2010年7月天津住宅市场成交量改变了之前的低迷状态，有了相应的回升，导致住宅可售量减少，稍缓了市场的压力；截止到7月31日住宅市场的可售量为75443套，环比减少1496套；7月天津住宅出清周期（出清周期=目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数）与6月持平，为9个月。2010年7月市场新开盘的项目数量较少，部分开发商捂盘静观市场变化。新政实施后，5、6月以来市场供过于求的态势愈发明显，出清周期逐月延长，但本月市场成交回暖，供求矛盾有所缓和。图3：2009-2010年出清周期走势图2009-2010年出清周期走势图12109876667778990246810121409060907090809090910091109121001100210031004100510061007月数据来源：CREIS中指数据fdc.soufun.com7月津南新增可售房源消化最快，北辰、宝坻销售压力较大从各区住宅可售套数来看，宝坻、南开和汉沽的新增供应较多，环比上月分别增长811套、327套和325套，同时可售套数减少较多的区域为津南、塘沽和北辰，环比上月分2010年7月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069463别减少2125套、545套和319套；从各区域出清周期来看，大部分区县市场均保持平稳，但北辰、宝坻的出清周期分别增加4个月、2个月，销售压力较重；而出清周期减少的区域包括津南和红桥。图4：2010年07月31日天津各区域住宅出清周期2010年7月31日天津各区域住宅出清周期5227221211101010987755554430102030405060宁河北辰东丽河东红桥西青津南河北宝坻塘沽大港汉沽河西静海蓟县武清南开和平开发区月数据来源：CREIS中指数据fdc.soufun.com表1：2010年7月天津各区域出清周期环比变化可售套数（套）本月出清周期（月）上月出清周期（月）环比上月（月）和平750431河东390912111河西1298541南开1764431河北280410100红桥22951112-1东丽775722220西青953110100津南81751012-2北辰825327234塘沽6410870汉沽3228751大港2016761开发区777321武清3616540宝坻5053972蓟县1844540宁河344852530静海2515550市内六区12820871环城四区3371614140滨海新区12431761远郊五区县16476761合计75443990数据来源：CREIS中指数据fdc.soufun.com2010年7月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694641.3当前住宅细分市场的供需特点7月住宅可售量消化最多的为50-80平米户型，环城四区住宅可售量各面积段均有回落截止2010年7月31日，各面积段住宅可售套数呈两极化分布：小户型产品可售量环比减少，以50-80平米的户型最突出，环比回落2006套，可见市场调整期中小户型的销售最走俏；而相对而言130平米以上的户型，环比增加573套，对较大户型的销售，市场的观望情绪更浓；从区域来看，市内六区和环城四区的可售套数分别减少184套和2547套，其中环城四区住宅可售量各面积段均有回落，但市场需求最大的是50-80平米的户型；远郊区县的可售套数环比增加1181套，面积主要集中于80-130平米和130平米以上的较大户型，将是未来市场销售的主力区域。图5：2010年07月31日住宅各户型面积可售比例2010年7月31日住宅各户型面积可售比例50平米以下18%50-80平米28%80-130平米6%130平米以上48%数据来源：CREIS中指数据fdc.soufun.com7月市内六区和滨海新区的成交占比依旧偏低7月市场总体格局未发生改变，但环城四区的调整最明显，所占市场份额上升3个百分点，成交再度火爆；远郊区县和市内六区占比均有一定程度下降，分别为37%、14%，市内六区对购房者的吸引力较新政前在持续下降；滨海新区占比没有波动，占比情况依旧在最低谷徘徊。从各大区域成交量占比来看，本月环城四区和远郊区县成交占比旗鼓相当，占比均达到37%；市内六区、滨海新区占据份额偏低并继续下降，分别为13.86%、11.85%；新政的调整力度使得市内六区和滨海新区观望情绪不减，而环城四区和远郊区县则有了更大程度的发展。2010年7月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069465图6：2008-2010年天津商品住宅成交面积占比对比2008-2