52万平米主城大面积高端物业面临市场容量问题

研究报告：52万平米主城大面积高端物业面临市场容量问题:50网尚研究机构点击:3233如此大单，谁来接盘？——52万平米主城大面积高端物业面临市场容量问题发布机构：网尚房地产研究机构撰稿人：张磊事件一：雅居乐花园180-270平米大面积高端物业近10万平米近期上市，单套总价区间在250万—350万之间。事件二：万科金域缇香195平米大面积高端物业近4万平米近期上市，单套总价在300万左右据网尚房地产研究机构了解，南京主城范围内还有多个项目定位也倾向于大面积高端物业。是什么原因导致开发企业在主城区内扎堆争做大面积高端物业项目呢？根据网尚房地产研究机构分析有以下三点原因：原因一：地价07年下半年多宗土地拍卖呈现“面粉卖过面包的价”的现象，受制于地价因素，这类开发企业的产品定位必须坚持走大面积高端物业路线，此类项目如某公司的三叉河项目。原因二：投资受抑受银根紧缩、央行第二套住房以家庭为单位的政策影响，主城区普通（90—130平米左右）住宅及小户型酒店公寓等物业的投资需求方面很大程度受到抑制。原因三：客群结构转换随着主城区房价快速上涨，传统的90—130平米普通住宅，在总价上已突破中产阶层购买力极限。一方面，原有的主城区主力购房人群——中产阶层已经在主城普通物业的总价面前望房兴叹；另一方面，90—130平米的传统产品线又不符合购买力强的高端客群对居住舒适度和居住空间的高要求。故而，在南京主城的住宅消费客群结构发生变化的市场情况下，很多开发企业都把目光盯上了高端客群，以期以此为其项目的突破口。那么就让我们看看南京市场未来将要上市的高端项目一些情况。一、08年南京主城总价300万左右大面积高端物业上市量预测网尚房地产研究机构通过对南京主城新增大面积高端物业项目的调研，如“万科金域缇香”、“雅居乐”、“交通置业三叉河地块”等确定或有意向做大面积高端物业或部分产品走此路线的项目。这些新增大面积高端物业项目单套总价在300万元左右或以上，08年预计上市约22万平米；同时网尚房地产研究机构还对在售高端项目例如长江路九号二期、金鼎湾国际二期、木马公寓多层、锋尚国际公寓（南区剩余房源，北区规划未确定）等项目做出统计，其中单套总价在300万左右的新增房源预计上市约20万平米；另外单价较高的城中、城东及河西三个区域单套总价在300万左右的跃层户型预计上市约10万平米，这一体量在08年三个区域住宅上市总量中占到5%。由此网尚房地产研究机构得出08年单套总价300万左右主城大面积高端物业项目上市约52万平米（实际可能会因某些项目工期和项目定位调整等因素的影响数据有所出入）。这一体量将对市场带来什么样的影响？这样的体量在未来需要去化多久？让我们先通过近两年大面积高端物业市场的供销状况来进行比较分析。二、06、07年南京主城大面积高端物业供销回顾（见图表）备注：统计数据按照06年单套总价200万以上定义为大面积高端物业，07年单套总价300万以上定义为大面积高端物业。06年单套总价200万左右主城大面积高端物业的一年销售3.5万平米左右，07年单套总价300万左右主城大面积高端物业一年销售4万平米左右，通过前两年销售数据来看，目前主城大面积高端物业市场容量相对有限，而08年南京单套总价300万左右的主城大面积高端物业预计可能上市量将达到52万平米。这一体量远远超过近两年的年均销售量。由于同为高端物业的别墅项目距离主城相对较远、无论从生活的便利性还是交通的便捷性都不如主城大面积高端物业，因此主城大面积高端物业可能会吸引到一定量的已购买别墅或具有别墅购买实力的客群，按照07年别墅市场销售量中20%可能转化成为潜在购买主城大面积高端物业客群计算，大致可有3.5万平米左右的购房需求转化到主城同总价区间的物业类型上。同时根据年均销售量的增长幅度15%计算，主城大面积高端物业购买客群消化5万平米左右，预计08年大面积高端物业供销比可能在6.1左右。反观07年是南京房地产销售相对较好的一年，08年目前市场处于相对理性消费的阶段，预计08年销售量上难有大幅度的突破，正常的增长的话，此类物业的销售量将在10万方左右。同时还有一项不能忽视的数据，这些已知的大面积高端物业总建面接近90万平米，同时主城中一些未上市土地可能会做此类产品，以及主城未来新增项目上市的跃层房源等，预计在未来2-3年内可能上市的总量将超过100万平米，如此庞大的体量，若消费层面的接盘能力不发生巨大增长的话，未来几年主城大面积高端物业市场将面临很大销售压力。即便此类物业在08年的去化量超常规增长，能达到20万平米，市场消化这些房源也预计需要5年左右（尚未包括未来5年中可能的上市量）。如此大的体量，从现有的数据分析来看，显然是无法在消费面上获得有效支撑的三、南京大面积高端物业市场辐射力有限通过网尚房地产研究机构对其他城市的研究发现，北京、上海这样的大都市房地产高端市场是面向全国甚至全球的，拥有很强的外来购买力支撑。而作为南京同类省会城市的杭州对浙江省内其他城市的辐射力也要强于南京对江苏省内的辐射能力，像杭州“金都•城市芯宇”项目，目前预约客户300位，据笔者了解，在这300位登记业主中，杭州人占到55.7%，其他45%左右的客户多来自杭州周边较为富裕的地区。由此可见，较大量的大面积高端物业若要在一个城市中正常去化，除了所在城市需要在房地产高端市场具有很强的购买力支撑外，其城市对周边城市的辐射能力和对辐射区域内高端人群的居住吸引力和投资吸引力也十分重要。而南京虽然是江苏省省会城市，但其多年以来对经济发达的苏南地区辐射力十分有限，苏南地区的苏、锡、常等城市的高端客群的居住选择地和投资选择地更倾向于上海，而南京辐射范围内的镇江、扬州、芜湖、马鞍山等城市又相对经济欠发达，还不足以对南京的大面积高端物业市场提供强有力的购买面的支撑。另外，上海、杭州等地大面积高端物业的开发运作也并不是都是成功之作，除了城市辐射力之外，此类项目的成功与否在地段、配套及物业附加值等方面还有许多受制因素。四、主城大面积高端物业定位受制因素通过研究，网尚房地产研究机构发现，而，同时类比上海、杭州等主城大面积高端物业发展较早的城市来看，主城大面积高端物业能否被市场接受，其实受制于很多因素：受制因素一：地段位于杭州核心地段的西湖区文一路的“金都•城市芯宇”在第一批大户型热销后将于3月底加推第二批大平层豪宅产品148套，面积在180—250平米之间。该项目距西湖3公里，距商业中心武林广场3公里，是主城区难得的繁华静地，拥有不可复制的地段属性。另外，南京的木马公寓位于城市核心地段，因此二期多层公寓目前也在开盘前基本被全部预订。而长江路九号、金鼎湾国际2期作为主城大面积高端物业由于拥有无法复制的地段优势，所以，未来预订情况也基本良好，受制因素二：景观与人文资源景观与人文资源主要指自然山水与有一定历史积淀的人文环境资源，大面积高端物业势必拥有此两类资源十分有助于提升自身价值，获取高端人群青睐。特别是在江、山等自然资源面前，主城中高层项目的宽角度俯瞰、远眺的视觉效果是别墅物业不能奢望的。位于钱塘江畔的“东方润园”是07年杭州销售最好的豪宅项目之一，项目拥有一线江景资源，06年底开盘，单价从1.8万元/平米一直飙升至3.6万/平米。该项目全部户型250平米左右，总体量22万平米，总销售率已达90%以上。同样南京世茂滨江也因拥有长江景观资源，其自05年初开盘以来，已推出的14万7千平米160—270平米的产品中，已经销售了14万2千8百平米。而另一大面积高端物业锋尚国际公寓除了拥有小桃园附近的人文景观资源外还有高科技节能作为项目支撑，故去化也十分顺畅。受制因素三：配套高标准的硬件配置是主城大面积高端物业所必须的，如杭州“东方润园”的电梯设置就考虑十分周到，该项目采取三梯两户的设计，并设置保姆服务专用电梯，切实匹配业主的尊贵身份。而峰尚的集中保姆宿舍，一键式电话，世茂的远程控制系统，指纹锁也是充分考虑了业主的生活便利度、私密性和安全性。诸如豪华会所，高规格的安保，细致的物管服务则是这类项目所必须具备的条件。受制因素四：精装与样板目前上市销售的大面积高端物业楼盘几乎多为精装、甚至于豪装交付。这是与别墅项目很大的区别。目前杭州最贵的“九树”公寓，销售单价3.6万元/平米，单套400平米，总价1440万左右，共计60套，项目提出的理念为“非经验式住宅”，推出的激情内敛型样板间中红色女性工作室设计更是让参观过的女性尤为倾倒！所以，如何在装修上把握业主的生活情趣需求也是项目成功与否的一项重要因素。受制因素五：产品附加值远到北京的上第MOMA公寓，近有南京的锋尚国际公寓，科技智慧诠释“节能型”豪宅的新意义。随着2005年1月6日北京一个男婴儿的降生，中国人口达到13亿，随着人口的扩张，未来市场开发低能耗，高科技的住宅是大趋势。高端人群在接受高价的住宅时，其往往对房子本身之外的产品附加值是十分看重的。受制因素六：开发商的品牌和项目运作实力一般来说，具有成熟的项目运作流程和运作能力的品牌开发商由于开发经验丰富，对此类物业的产品特色把握和细节考虑会比较周到，且其在拿地前也会对地块是否适合做大面积高端物业有细致的指标考量，故项目较易成功，项目品牌或公司品牌也会由于以往项目的成功对高端人群更具有吸引力。而不知名的开发企业或欠缺此类物业操作经验的开发企业则在运作此类项目有可能会因为某个流程或细节的不到位造成项目的额外风险，也会在销售期因目标客群对开发企业品牌的不了解要承担更大的市场风险和更多的项目推广费用。五、南京部分大面积高端物业项目未来销售情况预测通过以上分析，网尚房地产研究机构对南京主城的一部分大面积高端物业未来的销售情况有如下预测。“长江路九号”、“金鼎湾”及太平南路某项目占据主城区核心区域，拥有其他项目无法复制的地段优势；世茂滨江拥有一线的景观资源，这些项目因拥有地段、景观等稀缺资源优势，未来市场接受度相对较高，预计08年及未来销售情况会比较理想。而如交通置业的三叉河地块（楼面地价4375.06元/平米，不包含拆迁成本）这类位置相对偏僻，拿地成本较高的项目，未来如果操作大面积高端物业，可能在第一期的销售时会遇到一定的阻力，且此类项目与和早期城中的一些土地相比，由于受地价的制约，其在价格上的操盘空间相对有限，如果此类项目面临主城范围内有较多的同质化竞争项目时，地段优越更优越、土地成本较低、景观资源更好的的项目销售会相对占据优势，而这类项目将会面临一定的销售风险。由此可见，当一批开发商都发现主城大面积高端物业的市场的空白点之后，这个空白点在未来市场上就不再是空白点了，所以网尚房地产研究机构认为，开发企业如果想在自己的地块上开发此类大面积高端物业的话，一定要考虑本文上述的几点制约因素，要根据自身的品牌影响力和项目运作实力量力而行，以免项目开始运作后骑虎难下。