房地产项目管理培训资料湖南碧桂园咸宁梓山湖项目管理

梓山湖碧桂园项目管理手册第1页共73页余源鹏，近百本房地产图书主编，为满足广大房地产从业人士的学习需求，余源鹏领导智地网同仁每月在全国举办摆场房地产培训、商业地产培训课程，并在智地网提供数万份房地产营销策划方案供大家免费下载.梓山湖碧桂园项目管理手册第2页共73页碧桂园集团梓山湖项目项目管理手册2012年9月20日目录第一章工程概况...................................................................................................4梓山湖碧桂园项目管理手册第3页共73页第二章项目组织架构及岗位职责......................................................................5第一节、项目组织架构图..................................................................................5第二节、项目部各岗位职责..............................................................................6第三章项目管理制度........................................................................................15第一节、项目管理员工行为准则...................................................................15第二节、项目管理目标....................................................................................17第三节、项目会议制度....................................................................................17第四节、图纸会审及技术管理制度...............................................................18第五节、质量管理制度....................................................................................20第六节、进度计划管理制度............................................................................24第七节、安全文明施工管理制度...................................................................27第八节、合同管理制度....................................................................................29第九节、成本控管理制度................................................................................30第十节、信息管理制度....................................................................................32第十一节、材料、设备采购管理制度...........................................................35第十二节隐蔽工程验收制度........................................................................36第四章房地产开发工程建设流程管理............................................................39第一节施工准备阶段工作流程管理..............................................................39第二节施工阶段工作流程管理......................................................................47第五章项目监理管理制度................................................................................64第一节监理规划编制规定..............................................................................64梓山湖碧桂园项目管理手册第4页共73页第二节监理实施细则编制规定......................................................................66第三节旁站监理规定......................................................................................68第四节监理月报编写规定..............................................................................69第五节监理日志记录规定..............................................................................70第一章工程概况梓山湖（贺胜）新城地处咸宁市北大门，紧邻武汉江夏区和咸宁市，位于咸宁市咸安梓山湖碧桂园项目管理手册第5页共73页区的最北端，是展示咸宁风貌的北大门，拥有广阔的腹地和丰富的自然资源。贺胜桥地区属于武汉市圈的辐射范围，它位于武汉—咸宁的发展轴上。随着武汉城市圈基础设施一天花建设的进行，武汉咸宁城际铁路及武汉城市圈外环线的建成，圈内交通网路体系逐步形成与优化，形成一小时交通圈，交通优势十分明显。梓山湖（贺胜）新城境内有京广铁路、武咸城际铁路、武广高速铁路、107国道、京珠高速公路等交通动脉，处于武汉城市圈综合配套改革试验区及长株潭开发区的中间地带，辖有鱼米之乡的斧头湖，全镇素有“四线穿南北，一湖连长江”的地理优势，古往今来一直未交通要塞和商务云集之地。梓山湖项目首期计划开工300亩，建筑面积10万M2。第二章项目组织架构及岗位职责第一节、项目组织架构图梓山湖碧桂园项目管理手册第6页共73页项目组织架构图第二节、项目部各岗位职责一、部门职责1、工程（监理）部职责1.1、负责工程施工总体组织管理；1.2、负责工程工期、质量、成本、进度总体控制与管理，并提出有效建议；1.3、负责现场安全管理与文明施工，协助施工单位在计划目标内将建设工程建成投入使用，为施工单位提供管理和技术服务；梓山湖碧桂园项目管理手册第7页共73页1.4、负责各单位工程、分部、分项工程的现场质量监理、设计变更、检查施工质量及施工进度；1.5、负责与设计单位协调与沟通；1.6、负责楼宇移交及配合维修；1.7、根据施工单位的委托，客观、公正地执行监理任务，严格按监理服务合同文件规定的各项内容进行工程质量、工程进度、工程投资、施工安全管理、合同管理、信息管理的控制工作；1.8、审查分包单位的资质，并提出审查意见，负责签发项目监理机构的文件和指令；1.9、负责审定施工单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；1.10、审核签署施工单位的申请、支付证书和竣工结算；1.11、审查和处理工程变更，参与工程质量事故的调查；1.12、组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结。1.13、负责起草项目公司工程成本管理办法、流程和标准；1.14、收集、分析工程成本相关的工程技术和事故信息资料，编制工程分项预算方案；1.15、负责工程成本控制，提出工程成本控制改善建议；1.16、负责工程合同管理。2、市政配套部职责2.1、协助投资部完成土地谈判前期市政配套相关部门咨询和资料收集，提供可行性操作方案及投资估算；2.2、了解项目周边市政配套情况，提供市政配套主管职能部门许可的配套设计参数及配套方案；2.3、负责提供市政配套主管职能部门许可的配套设计参数及配套方案，优化设计方案，谈判和签订市政配套框架性协议，并监督执行；2.4、负责市政配套框架性协议谈判和签订，负责项目市政配套工程施工合同签订并监督执行；梓山湖碧桂园项目管理手册第8页共73页2.5、负责审核、监督市政配套工程主材的招标定价，做好成本控制工作。2.6、负责现场机电、市政类工程施工管理。2.7、负责机电、市政类各专项验收及相关许可证、合格证的办理。3、开发部职责3.1、负责所辖公司营业执照、土地接收等房地产开发各环节所有证件办理；3.2、负责组织拆迁、完成交地；3.3、负责工程项目建设过程中政府部门的各种验收及相关许可证、合格证的办理；3.4、负责开拓、建立和维护与政府的沟通机制。4、综合部职责4.1、负责项目公司财务、人力资源、行政等工作，与总部各相关部门协同运作；4.2、负责各项行政事务。4.3、参与制定公司年度经营计划，组织编制公司年度财务预算；4.4、执行、监督、检查、总结经营计划和预算的执行情况，提出调整建议；4.5、编写公司经营管理状况的财务分析报告，努力降低成本、增收节支、提高效益；4.6、负责经营绩效考核；4.7、综合统计并分析公司债务、现金流量及各项业务情况。二、岗位职责1、项目总经理1.1、对项目的进度、质量、安全文明、成本负责。1.2、协调项目内部和外部关系。1.3、按公司发展计划、要求完成项目建设。1.4、按集团要求，在周边地区进行项目拓展。1.5、为集团培养输送后备人才。梓山湖碧桂园项目管理手册第9页共73页2、工程（监理）部经理职责2.1、全面负责项目工程质量、进度、成本、安全生产和文明施工，完成公司下达的建设任务；2.2、负责项目公司合同管理，负责项目成本目标的制定和执行，负责本项目工程标准的制定；2.3、负责本项目的招标采购工作；2.4、负责本工程项目开发有关的工程合约类文件的编制与工程实施过程中的管理；2.5、全面负责与工程有关的管理工作，负责所有对施工单位联系单的签发与监督落实情况；2.6、负责施工总包单位、甲方指定分包单位的协调工作；2.7、执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；2.8、负责编制宏观进度计划，编排整个项目的网络进度计划并监控实施。2.9、全面负责设计变更的现场控制及现场签证工作；2.10、定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的检查。2.11、全面负责工程（监理）部专业人员工作指导和培训及考核工作；2.12、全面负责工程经验总结和项目后评估工作。3、土建（监理）主管工程师职责3.1、负责责任区域的施工单位、分包施工单位的监督管理工作；3.2、全面负责责任区域工程质量、进度、安全、成本、信息、协调等管理工作；3.3、全面负责责任区域与工程有关的工作计划并监控其实施；3.4、全面负责责任区域施工管理协调工作；3.5、全面负责责任区域设计变更的现场控制及现场签证工作；3.6、定期或不定期负责组织责任区域各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的检查。3.7、全面负责责任区域工程（监理）部专业人员工作指导和培训及考核工作；3.8、全面负责责任区域工程