21.5前期物业管理控制程序

上海officepark地产项目赏析医谷现代商务园项目区位：上海南汇区周浦镇周祝公路337号，上海国际医学园内。距离浦东国际机场18公里，虹桥国际机场25公里，临港新城35公里，人民广场20公里，世博会场馆10公里。项目规模：医谷现代商务院位于上海国际医学园内，项目占地面积12万平方米，总建筑面积8.86万平方米，其中一期占地面积6.90万平方米，一期建筑面积为5.06万平方米。开发商：医谷由上海今鼎投资发展有限公司开发，今鼎投资是由上海国际医学园区有限公司与上海欧筑实业发展有限公司合作设立，上海欧筑实业是成都置信实业的下属公司。上海国际医学园区有限公司的政府背景为医谷项目提供了坚实的保障，而成都置信实业是多元化经营的开发商，雄厚的实力和丰富的开发经验为医谷的开发带来了活力。配套设施：医谷内部有5300平米的配套综合商务中心，可提供的服务包括餐饮、购物、休闲健身及其他一些公共的服务，比如银行、邮局等。医谷所拥有的最大配套基础所以医谷所依托的上海国际医学院区，上海国际医学园区有完善的医、教、产、研产业链集群。项目东南接壤微创生命科技研发中心以及微创医疗器械中心，南依西门子医疗亚洲科技园，西邻上海第二医科大学卫生技术学院，项目北边与之隔河对望的是一家中德合作的综合性医院和多家国际性专科医院，以及国际康复疗养区共同构成的现代化国际性医疗康复集群。此外还有诸如配套综合商务中心、体育公园（网球场）等等。产品特征：医谷规划共计43套独栋写字楼，每套面积都在1016-3315平方米之间，均为4层，如此的空间体量刚好做适合中小型医疗医药行业的总部，或者是大型医疗医药企业在上海的研发中心或区域总部。园区的规划比较灵活，打破常规的布局和曲线道路设计使园区空间更加人性化；车库全在地下，留出了大量地面公共空间；内部的休闲小径和水面增加了园区的灵气。综合分析：医谷现代商务院是国内少数的产业集聚型officepark之一，除此之外，上海还有印象钢谷项目，定位于钢铁等相关行业。但象医谷这样拥有卫生部和南汇区联合支持的专业型officepark是国内其他项目不可匹敌的，医谷所依托的上海国际医学园区是卫生部支持下的唯一大型医学产业园区。上海国际医学园区作为国内医学产业信息中心、产品展示中心、技术汇集中心，已经形成了临床、制造、检测、研发、教学、疗养等一整套的产业发展环境。入住医谷的企业很大程度上都是考虑到可以依托上海国际医学园这样一个全新的发展平台，因为医谷和上海国际医学园内聚集了一批国内外知名的医疗器械企业，企业可以借此平台加强与世界各地医疗器械同行的沟通与交流，吸取世界著名医疗器械企业的先进经验和理念。另一方面，整个上海国际医学园区紧邻张江、金桥、康桥等明星产业园区，专业定位、产业基础以及产品本身的优势，使医谷很快吸引了国内外的医疗医药行业入驻。目前入驻的企业除了上海本地的医疗医药企业外，相当部分都是来自外地和国外的大型企业。浦江智谷项目地址：海市闵行区浦江镇联航路1188号，位于闵行区浦江镇国家级开发区漕河泾出口加工区浦江高科技园规划范围内。距市中心人民广场仅仅18公里。项目规模：浦江智谷规划占地面积1100亩，其中一期规划面积303亩，总建筑面积88万平方米，一期22万平方米。开发商：上海鹏晨联合实业有限公司，该公司上由上海鹏欣(集团)有限公司(48%)、美国晨兴集团（MorningsideGroup）(48%)和上海浦江工业园区投资发展有限公司（4%）共同投资3750万美元组建而成的中外合资企业。上海鹏欣集团有限公司是以房地产开发为主，基础设施投资、实业和高科技开发等多元化并进，稳健发展的大型民营企业集团。集团现有全资、控股子公司十多家，总资产超过100亿元。晨兴集团（MorningsideGroup)是一家全球性的私人投资集团。该集团由创建香港恒隆集团的陈氏家族于1986年在美国创立。通过全球的投资机构和投资人的合作，集团在全球范围内有广泛的投资项目，包括制造业、户外广告、互联网和新技术、印刷媒体、生物医药、文化教育及慈善事业等。项目周边配套：园区内配置有完善的商业设施，银行（ATM）、员工自助餐厅、商务套餐、咖啡吧、罗森便利店及健身中心等。浦江镇东邻南汇区，西濒黄浦江，南接奉贤区，北连浦东新区。与“浦江智谷”毗邻的国家863软件孵化基地是目前全国863孵化基地中唯一以独立园区形式建设的综合性创业孵化基地，将为“浦江智谷”烘托出浓厚的产业园区氛围。周边餐饮包括：联慧大酒店、大富贵酒店、丹桂轩等，以及农家乐、味之都、老城隍庙小吃等特色餐饮。园区周边还有易初莲花、世纪联华、世博宾馆、邮局、建设银行、中国银行、中国移动、贝菲特健身俱乐部、向明世博中学、孔祥东音乐幼儿园、浦江社区卫生服务中心、规划中的仁济医院等一系列配套设施。产品特征：项目西侧为国际上流行的多层大平面的研发楼群，东侧为每栋5000－15000平方米的圆型独栋商务楼，建筑与周边环境共同构筑一个由生态走廊和生态庭院二级系统组成的生态体系。商务楼沿1.3万平米人工湖呈环岛形布置，楼层不超过6层，并有亲水平台延伸至湖中，湖心小道宁静自然；东、西部的楼群呈围合式布局，立面独特新颖。项目是以“生态反哺”的理念作为环境建设的标准；以“节能、健康”的理念作为建筑设计的标准；以“先生活、后工作”的理念作为配套建设的标准；以“满足客户需求”的理念作为管理服务的标准。浦江智谷的十大节能系统包括：外墙外保温；外遮阳卷帘系统；全新风置换系统；楼板埋管系统；地源热泵系统；雨水收集系统；双面LOW-E节能玻璃；屋顶花园；太阳能光热利用；LED节能照明。综合分析：浦江智谷最大的特征是其生态节能概念。首先是其建筑单体的节能系统，采用地源热泵系统和全新风系统的办公室没有传统意义上的空调系统，但其温度却一直保持才宜人的范围之内。外部的生态环境由屋顶花园、雨水收集系统等，这些系统不但起到了节能、环保的左右，更给入驻企业的员工带来了宜人的办公空间，使在公园里办公成了现实。良好的配套也是浦江智谷的优势之一，商务楼一层有罗森便利店，东侧规划有一栋综合性配套建筑，包括餐饮、会议中心等设置完备。浦江智谷定位于企业总部、软件、培训、研发、传媒等领域，其生态节能系统吸引了大批认同环保节能概念、注重员工工作环境和企业形象的企业入驻。已经入驻浦江智谷西部研发楼的企业就有BOSCH、无锡尚德、雷士照明等企业。总部湾项目地址：上海浦东康桥工业区/秀浦路2500弄。距浦东机场25公里、虹桥机场28公里、陆家嘴12公里、卢浦大桥8公里、南浦大桥10公里。项目规模：项目规划总占地面积1400亩，其中一、二、三期共127亩。规划总建筑面积150万平方米，建筑面积7万平方米。一期共5栋别墅型研发楼，目前在建的二期为12栋别墅型研发楼。开发商：星月集团上海投资有限公司。星月集团是中国民营企业500强，总部设立于浙江省永康市，现涉足动力、车业、门业、工具、太阳能、IT、房地产、化工、金融投资等九大产业，下属23家子公司。除大业领地外，目前投资运作项目有：大业领地（上海松江）、芦潮港重装备产业配套园（上海芦潮港）、国际纺织城（江苏苏州吴江）等。周边配套：周边环境：有康桥大酒店、康桥半岛俱乐部、四季草堂大酒店等休闲、购物、餐饮场所满足不同消费需求。园区内在建的酒店商业服务综合配套楼。产业环境：坐落于康桥工业园区，周边2公里范围内华硕，日月光，嘉民物流，奥克斯产业园，德国工业园，医学园区，上海港机等大型项目的坐落，极具产业聚集的板块优势。产品特征：一期开发的产品功能定位商务研发，环境形态是别墅花园。目前已经出售的一期五栋别墅办公楼，单栋面积约1500-2500平方米（独栋/双拼），容积率仅05.-0.7，每栋配有150-300平方米的私家花园，更有部分临河景观别墅商务楼配有私家木质平台码头。综合分析：上海总部湾定位为国内外顶尖企业的研发中心、运营中心、销售中心、物流中心、订单中心、培训中心等总部机构的聚集地，由研发产业区、总部商务区和高档国际生活区三大独立又有机联系的功能区组成。目前正在开发的有独立式别墅型研发楼（单栋面积约1500-2500平方米）、小高层研发楼（单栋面积约2500-5000平方米），并拥有综合会议厅、星级酒店、休闲健身中心等多种国际标准配套设施。低密度和花园别墅的形态是该项目的一大特色，该项目的升值潜力也非常突出，“CBD3至5年的租金=拥有上海总部湾50年的产权”。大业领地项目区位：松江区工业区鼎源路广富林路路口。西边和全球著名芯片制造商台积电毗邻，东边是松江大学城，向北5公里是佘山国家旅游度假区。项目规模：规划占地1800亩，建筑面积60余万平方米。项目一期占地178亩，总建筑面积近20万平方米，共112栋。开发商：星月集团上海投资有限公司。星月集团是中国民营企业500强，总部设立于浙江省永康市，现涉足动力、车业、门业、工具、太阳能、IT、房地产、化工、金融投资等九大产业，下属23家子公司。除大业领地外，目前投资运作项目有：上海总部湾（上海康桥）、芦潮港重装备产业配套园（上海芦潮港）、国际纺织城（江苏苏州吴江）等。配套设施：产业链：美国福特、日本日立、英国ICI、法国依视路、德国PM等30多家世界500强企业落户松江工业区。生活设施：松江新城、泰晤士小镇、供销商厦、百货大楼、云间商厦等。市政设施：上海第一人民医院、开元大酒店(五星级)、轨道交通R9线、新城客运中心。产品特征：建筑密度为21%，绿化率为40%，建筑呈三角形组团分布，每栋面积在1364-3886平方米之间。园区内景观优美，蜿蜒的小径、平静的水面营造了南方特有的园林意境，大面积的绿地和各种景观平台提供了丰富的休闲空间。综合分析：大业领地是上海总部经济的先行者之一，项目定位于集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。项目已经吸引了安琪酵母股份有限公司、中铁一局、分众传媒、许继集团等一大批企业入驻，而松江管委会的入驻更是显示大业领地在区域、规划、产品及服务等方面的优势。良好的区位及产品，以及星月集团浙商的背景，使该项目吸引了大量来自浙江、江苏的企业入驻。这些企业迫切能进入上海的市场，但市中心的成本和风险、松江的环境和便利让他们选择了这里。财富兴园项目地址：上海松江区车墩分区。距上海南站16分钟车程，距虹桥机场20分钟车程，距上海市徐家汇商业中心25分钟车程，距浦东国际机场45分钟车程。项目规模：总占地面积300亩，分三期，一期112亩。总建筑面积28万多平方米，一期8.3万平方米。开发商：湖南富兴集团有限公司，创建于1990年，是一家以资本运营为前提，以房地产业为龙头，以高新技术产业为主导，以汽车服务业为基础，以公益服务业为辅，科工贸协调发展的综合性大型民营企业集团。配套设施：商业、餐饮等主要依托于松江新城。园区内规划有商务配套区、仓储物流区和生活配套区。产品特征：每一单体的户型面积在600-1300平方米之间，共120栋。财富兴园的建筑单体的组团布局形式包括：风车型、围合型、弧线型、展示型、双拼型、独栋型；建筑单元面积可根据客户要求模数式灵活分割。层高较一般项目稍高，一层层高为4.5米，二、三层层高为3.5米，四层层高为3.2米。综合分析：财富兴园优越的环境、灵活的产品组合形式，给不同规模不同行业的企业带来了选择。在入驻的企业中，有为降低营运成本需进入低成本运营地区的企业，或有为改善办公条件进入园区的企业，或设立虚拟经营企业总部等等。财富兴园的价值优势也是十分明显，其宣传的概念“上海市区2年的租金=园区50年产权”吸引了大批中小企业的关注。目前入驻的企业包括金羽化工、上海曼斯实业、上海米莎化妆品等一大批企业。名企公馆项目地址：上海松江泗砖南路255弄（洞泾镇），距离市中心20公里。项目规模：总占地面积18万平方米,建筑面积28万平方米，容积率1.45，绿化率35%。共开发109幢建筑，其中102幢为生产研发楼，5幢小高层为研发办公楼，2幢为生产辅助用房。项目分2期进行开发，首期面积约16万平方米。开发商：上海万居德实业有限公司产品特征：名企