XXXX年一季度中国房地产市场总结与展望_26页_中指

中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产TOP10研究组近日，中国指数研究院发布系列专题报告《2011年一季度中国房地产政策总结与展望》，总结一季度房地产政策和市场变化，并对未来走势进行展望。本报告是该报告的第二部分“市场篇”，随后发布“展望篇”，敬请关注。在“政策篇”中，我们系统回顾了2011年一季度出台了房地产调控政策和与房地产市场密切相关的货币政策。以“国八条”、房产税试点改革启动为标志，2011年房地产业面临的政策环境更加从紧，行政、经济手段全面升级和深化。目前已有38个重点城市出台新一轮“限购令”，600多个城市公布房价控制目标，存款准备金率、利率继续上调，行政、经济手段全面升级和深化。另外，保障房政策力度空前，土地、资金、问责制三轮驱动保障性住房建设新高度，考核问责机制的建立等措施将确保1000万套保障性住房建设任务完成。“市场篇”分为土地、新房、二手房、开发企业四个部分，对全国主要城市的土地市场、新房市场、二手房市场进行了全面回顾，并对重点企业的销售状况和资金状况进行分析，力图全面展示“国八条”调控大背景下的房地产市场走势和企业发展状况，具体如下：2011年一季度中国房地产市场总结与展望——市场篇2011年4月9日2010年前三季度中国房地产市场总结与展望1本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产TOP10研究组1.土地市场(1)一季度土地市场形势表：2011年一季度全国120个城市土地市场交易情报（部分）总数住宅宗数用地面积楼面价格宗数用地面积楼面价格（宗）（万平方米）（元/平方米）（宗）（万平方米）（元/平方米）推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交北京43463262982166360856323727904832上海21219570864723113086473727120936475910广州2624991381914150745212518611806深圳19122110318139640000--杭州157171332355114120411922698724795328天津246196159913429661063464135133316051926南京50362581992340233598996841084561武汉8387678446302178830451872773332081重庆1701121130727933863573431317113981391成都13613962158963682030341631949261165沈阳1088868463515261889373131226119412083青岛8464326255174321571616626234033746济南121124241233127954151412331361苏州8711535640021793174283215617532835643宁波796922520311231289272411310420592350无锡82703122531455157010912310326592618厦门2319113606871007115529682968福州151275744973621387494756266654东莞575020618410141275272711511511951603长春3421345241593714172213237142-1708大连853849121913782124402831319713892195吉林52352151595245313225141113498502长沙131321125249627311351251427312395南昌2624189185100910201513888416171669太原26131586745651317711241439511郑州1512669577415405233148922726洛阳33391221824044882022100128416478哈尔滨8095488711941818476635960410068412010年前三季度中国房地产市场总结与展望2本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产TOP10研究组西安322110776-210418118660-2269昆明714731730715881589442623022617681832数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2011年1月以来，在“国八条”、房产税等一系列政策调控影响下，土地市场受到显著影响，一季度各项指标均以下降为主，3月溢价率更是创下去年以来的新低点。住宅用地受影响尤为显著，3月成交面积环比增长25%，但同比降幅达43%，一改往年3月成交量环比同比都大幅增长的局面。①推出：一季度土地推出量持续下行，3月同环比均下降，住宅用地同比降幅近60%2011年一季度，监测的全国120个城市土地推出面积持续下行。其中，住宅用地推出面积9661万平米，比2010年四季度下降37%，与去年同期相比下降23%；商办用地推出2308万平方米，比2010年四季度下降50%，与去年同期相比下降10%。2011年3月，住宅用地和商办用地分别推出2172万平米和581万平米，环比同比均下降，环比降幅分别为31%和12%，同比降幅分别为58%和29%。图：2009年至今120个城市土地推出面积（单位：万平米）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com②成交：3月土地成交量有所回升，但同比降幅超过20%，住宅用地降幅更是超过40%2011年一季度，全国120个城市住宅成交面积8486万平米，同比下降16%，商办用地成交2293万平米，同比增长33%。3月，120个城市住宅用地成交面积2521万平米，环比增长25%，同比下降43%；商办用地成交531万平米，环比增长2%，但同比下降27%。0200040006000800009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-30750150022503000住宅建设用地面积商办建设用地面积2010年前三季度中国房地产市场总结与展望3本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产TOP10研究组图：2009年至今120个城市土地成交面积（单位：万平米）020004000600009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-3050010001500住宅建设用地面积商办建设用地面积数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com③成交与推出比值：住宅用地土地成交推出比无明显变化，商办用地大幅上升一季度土地招拍挂市场的供应量和成交量都受到显著影响，但从成交面积与推出面积的比值来看，一季度住宅用地成交面积与推出面积的比值（可视为销供比）为0.88，与2010年三、四季度基本持平，流标、流拍现象并未出现；值得注意的是商办用地为0.99，是2009年以来的最高水平，表明开发企业加大了商办用地的拿地步伐。销供比并未出现下降，表明土地成交量的大幅下降主要源于地方政府土地推出步伐的放缓。3月住宅用地和商办用地的推出量分别同比下降58%和29%，高于成交量降幅（同比分别下降43%和27%），地方政府的推地意愿显著低于去年同期。图：2009年至今120个城市土地成交面积与推出面积比值0.630.860.810.690.850.840.880.810.800.670.650.880.700.990.810.840.810.810.00.30.50.81.009Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q1住宅用地商办用地数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2010年前三季度中国房地产市场总结与展望4本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产TOP10研究组④一季度住宅用地楼面地价继续下行，商办用地波动上行图：2009年至今住宅和商办用地楼面地价走势（单位：元/平米）010002000300009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-3住宅成交楼面均价商办成交楼面均价数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2011年一季度，全国120个城市住宅用地平均楼面地价1609元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%。自2010年12月以来，住宅用地的楼面地价从2005元/平方米持续下降至3月的1458元/平方米。2011年3月，住宅用地和商办用地平均楼面地价环比分别下降3%和4%；与去年同期相比，住宅用地同比下降5%，商办用地增长28%。⑤住宅用地溢价水平创两年来最低，商办用地大幅下降图：2009年至今住宅和商办用地溢价水平走势0%20%40%60%80%100%09-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-3住宅溢价率商办溢价率数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2010年前三季度中国房地产市场总结与展望5本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产TOP10研究组自2010年以来，全国120个城市住宅用地和商办用地溢价水平持续走低，2011年3月，住宅用地溢价水平降至8.1%，是近两年来的最低水平（2009年和2010年的3月分别39.9%和13.1%）；商办用地溢价水平在1、2月连续两月回升后再次下降为10.8%，比上月下降近40个百分点（去年同期为23.4%）。(2)2011年一季度住宅用地排行榜受政策调控、新推土地较少的影响，一季度总价和单价“地王”多数出现在1月，而在“国八条”出台后的2-3月成交的高价地块相对较少：住宅用地总价前10名地块有半数在1月成交，而单价前10名地块也有6幅出现在1月。与2010年相比，“地王”价位有所下降，住宅用地总价第一名南京建邺区地块以44.7亿元成交，不及去年总价第十名北京大望京地块的50.4亿元；单价前十名的成交价格也普遍只有2010年单价“地王”的50%左右。①本地企业现身活跃、综合性用地受青睐一季度，体量较大的综合性用地仍雄踞榜单多数席位，本地企业表现十分活跃。前10名地块特点详情如下：1、综合用地占7成。本月上榜地块中，7成为综合性用地，在市场竞争愈发激烈及调控不断深入的背景下，住宅项目对于品质和配套设施的要求越来越高，开发企业也积极丰富物业开发类型，直接导致了综合性用地的增多。2、体量大。一季度成交总价前10名的地块，体量都比较大，最大的南京市“建邺区扬子江大道以南，江东南路以北地块”拥有超过94万平方米的大体量，而最小的上海市“大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块”也有接近20万平方米的体量。3