湖南投资：长沙中意房地产开发有限公司持有的国有土地使用权和在建

长沙中意房地产开发有限公司持有的国有土地使用权和在建工程转让项目资产评估报告书湘资国际评字[2010]第032号（共一册第一册）二0一0年十一月十五日北京湘资国际资产评估有限公司HunanXiangziyuanAssetsAppraisalCompanylimited中国.北京.西城区国英园1号楼12层1218室____北京湘资国际资产评估有限公司第1页共12页目录★资产评估报告书声明................................................2★资产评估报告书摘要................................................3★评估报告书正文....................................................4一、绪言..........................................................4二、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者概况....................4三、评估目的......................................................5四、评估对象和评估范围............................................5五、价值类型及其定义..............................................5六、评估基准日....................................................5七、评估依据......................................................6八、评估方法......................................................6九、评估程序实施过程和情况........................................6十、评估假设和限制条件............................................9十一、评估结论...................................................10十二、特别事项的说明.............................................10十三、评估结论的效力、使用范围、有效期...........................11评估报告书附件.....................................................12中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书____北京湘资国际资产评估有限公司第2页共12页资产评估报告书声明1、本公司的注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则的规定，履行了相关的评估程序，提出本资产评估报告书，并承担相应的法律责任。2、本公司的评估人员与委托方及产权持有者之间无任何特殊利害关系。3、本评估报告书及其评估结论是在委托方及被评估企业所提供的资料的基础上得出的；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论，是委托方、被评估企业及相关当事方的责任；若因委托方及被评估企业提供的资料失实导致评估结果失真而引起的责任，不属于本评估机构及注册资产评估师的责任范围。4、本公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正我们的评估报告。5、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括权属或负担性限制），本公司按准则要求只进行一般性的核实。除在评估报告中已揭示事项以外，假定评估过程中所评估的权属为良好并可以在市场上进行交易；同时不涉及任何留置权，没有受侵犯或其他负担性限制。6、评估报告使用者需重点关注本报告特别事项说明和使用限制对评估结论构成的影响。中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书____北京湘资国际资产评估有限公司第3页共12页长沙中意房地产开发有限公司持有的国有土地使用权和在建工程转让项目资产评估报告书摘要湘资国际评字[2010]第032号北京湘资国际资产评估有限公司接受长沙中意房地产开发有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对长沙中意房地产开发有限公司持有的位于湖南省长沙市雨花区劳动东路的国有土地使用权和在建工程因拟进行转让而涉及的委估宗地和在建工程于评估基准日2010年10月31日的市场价值进行了评估，为资产转让提供作价参考依据。本公司评估人员按照法定的评估程序对委托评估的国有土地使用权宗地和在建工程进行了实地查勘、市场调查与取证，采用基准地价系数修正法、假设开发法和重置成本法对委估对象于2010年10月31日所表现的市场价值作出了公允反映，评估结果如下:经我公司评估，中意房地产持有的位于湖南省长沙市雨花区劳动东路的国有土地使用权宗地和在建工程于评估基准日2010年10月31日的市场价值为人民币6,532.41万元。本评估报告中涉及的土地面积以宗地《国有土地使用证》所载土地面积及委托方提供的相关资料为依据，规划条件参照长沙市规划管理局核发的《长沙市规划信息服务中心主要技术经济指标复核表》（中心案卷编号：20090076X4）。根据国家有关规定，本报告有效期为一年，自2010年10月31日起至2011年10月30日止。以上内容摘自资产评估报告书，如欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果成立的各种假设和前提、正确评价资产评估结果，请报告使用者认真阅读资产评估报告书全文。中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书____北京湘资国际资产评估有限公司第4页共12页长沙中意房地产开发有限公司持有的国有土地使用权和在建工程转让项目评估报告书正文湘资国际评字[2010]第032号一、绪言北京湘资国际资产评估有限公司接受长沙中意房地产开发有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对长沙中意房地产开发有限公司持有的位于湖南省长沙市雨花区劳动东路的国有土地使用权和在建工程因拟进行转让而涉及的委估宗地和在建工程于评估基准日2010年10月31日的市场价值进行了评估，为资产转让提供作价参考依据。现谨将资产评估情况及资产评估结果报告如下：二、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者概况本评估项目委托方及产权持有者均为长沙中意房地产开发有限公司。（一）委托方及产权持有者概况1、公司名称：长沙中意房地产开发有限公司(以下简称：中意房地产)2、企业法人营业执照编号：4301000000088952、注册地址：湖南省长沙市天心区劳动西路177号3、注册资金：人民币2,000.00万元4、法定代表人：裴建科5、企业类型：有限责任公司6、经营范围：主营二级房地产开发、经营；代拆代建房地产业务。兼营建筑装饰材料、化工原料、汽车配件、机械产品、日用百货的销售、碎石加工。（涉及行政许可经营的凭许可证经营）。中意房地产是一家由长沙市工商行政管理部门核准成立的国家贰级房地产开发企业，成立于1998年11月27日。由湖南投资集团股份有限公司和湖南君逸房地产开发有限公司共同投资组建。注册资本为人民币为2,000.00万元，其中：湖南投资集团股份有限公司出资1,900万元，占注册资本的95%，湖南君逸房地产开发有限公司出资100万元，占注册资本的5%。公司曾先后获得“长沙市十佳企业”、中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书____北京湘资国际资产评估有限公司第5页共12页“湖南省优秀工程设计二等奖”、“湖南省百强房地产开发企业”等荣誉称号。承建的房地产项目主要有长沙乔庄公寓、广州天河山庄、深圳同乐大厦、长沙中南机电市场、长沙中意花苑、武汉创业中心、广州中意花苑、长沙梦泽园、长沙君逸康年大酒店、长沙江岸景苑等工程项目。公司下设总经理、常务副总、书记（副总）、办公室、销售公司、经营部、财务部、审结部、工程部、项目部等部门。（二）其他评估报告使用者资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。三、评估目的因中意房地产拟转让其持有的位于湖南省长沙市雨花区劳动东路的国有土地使用权和在建工程，所涉及需对委估对象于评估基准日的市场价值进行评估，为资产转让提供作价参考依据。四、评估对象和评估范围本次评估所涉及的委估对象和范围是中意房地产持有的位于湖南省长沙市雨花区劳动东路的国有土地使用权和在建工程的市场价值。五、价值类型及其定义评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。六、评估基准日本次评估基准日：2010年10月31日。1、本评估基准日是在尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书____北京湘资国际资产评估有限公司第6页共12页本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。七、评估依据（一）行为依据资产评估业务约定书。（二）法律及准则依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国房地产管理法》；3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）；4、《中华人民共和国担保法》；5、《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发（2001）15号）；6、《土地登记办法》（国土资源部令第40号）；7、《国土资源部办公厅关于印发〈土地估价报告备案办法（试行）〉的通知》（国土资厅发（2001）42号）；8、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）；9、湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。（三）权属依据1、土地红线图、国有土地使用权证等复印件；2、国有土地使用权转让合同；3、相关付款凭证复印件。（四）取价依据1、湖南省人民政府、长沙市人民政府及有关部门颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；2、《长沙市市区基准地价成果更新技术报告》；3、估价人员实地踏勘、调查的资料。八、评估方法（一）土地使用权根据《城镇土地估价规程》规定，土地评估方法有市场比较法、收益还原法、中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书____北京湘资国际资产评估有限公司第7页共12页假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。对于每宗地应根据当时当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点，估价目的的不同进行选择。本次评估采用基准地价系数修正法和假设开发法，理由如下：(1)委估宗地位于长沙市市区基准地价覆盖范围之内，因此可采用基准地价系数修正法。(2)委估宗地住宅用地有相关的规划设计指标，因此可采用假设开发法。1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是按照所在市县基准地价标准，根据基准地价修正体系，进行期日修正、年期修正、区域因素和个别因素修正，并进行基准地价基础设施条件和待估宗地基础设施条件差异修正，得到待估宗地的评估地价。其计算公式为：P住＝（P0-Kf）×（1+∑Ki）×Kn×(Kv+1)/K正×Kt×Kp×Ks其中