第7章投资性房地产_2

2019年8月6日1第七章投资性房地产(P116)2019年8月6日2本章要点1.投资性房地产的范围2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理3.公允价值模式计量的房地产的转换4.投资性房地产的处置及其会计处理2019年8月6日3一、投资性房地产的范围（116）(一)投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。2019年8月6日4（二）投资性房地产的范围(选择题）(P117)1、属于投资性房地产的项目（1）已出租的土地使用权（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（3）已出租的建筑物2019年8月6日5【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.已出租的机器设备E.持有并准备增值后转让的建筑物【答案】ABC2019年8月6日62.不属于投资性房地产的项目（118）(1)自用房地产(2)作为存货的房地产2019年8月6日7(3)需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目•1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。2019年8月6日82）关联企业之间租赁房地产出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。2019年8月6日9二、投资性房地产的初始计量(P119)(一)外购的投资性房地产(P119)1、成本构成(1)购买价款(2)相关税费(3)可直接归属于该资产的其他支出2019年8月6日10用于出租的房地产的确认时点通常是租赁期开始日，但对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。(P121)“空置建筑物”是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。2019年8月6日112.会计处理(1)成本计量模式借：投资性房地产贷:银行存款(2)公允价值计量模式借：投资性房地产―成本贷:银行存款2019年8月6日12(二)自行建造的投资性房地产（119）1、成本构成(1)土地开发费(2)建造成本(3)安装成本(4)资本化的借款利息(5)支付的其他费用(6)分摊的间接费用建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。2019年8月6日132.会计处理借：投资性房地产(―成本)贷:在建工程开发成本2019年8月6日14三.投资性房地产的后续计量（121）（一）后续计量原则1、通常应当采用成本模式2、也可采用公允价值模式同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2019年8月6日15（二）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产(P121-了解)1.计提折旧或进行摊销借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧（摊销）2.确认租金借:银行存款(或其他应收款)贷:其他业务收入3.计提减值准备借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备2019年8月6日16（三）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产(P121)（重点掌握）1.不计提折旧或进行摊销2.资产负债表日按公允价值调整公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或作相反分录。2019年8月6日17【例】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年lO月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为50000000元。20×7年l2月31日，该写字楼的公允价值为52000000元。2019年8月6日18（1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产——成本50000000贷：开发成本50000000（2）20×7年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产——公允价值变动2000000贷：公允价值变动损益20000002019年8月6日19（3）20×8年l2月31日，该写字楼的公允价值为51000000元,公允价值又发生变动借：公允价值变动损益1000000贷：投资性房地产——公允价值变动10000002019年8月6日20（四）投资性房地产后续计量模式的变更（122）1.以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。2019年8月6日21【例题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案】B2019年8月6日22四．房地产的转换（123）（一）房地产的转换形式房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。1.投资性房地产转为非投资性房地产2.非投资性房地产转为投资性房地产2019年8月6日23（二）房地产转换的会计处理(P123)1.成本模式下的转换转换后的入账价值→转换前的账面价值（1）非投资性房地产转换为投资性房地产2019年8月6日24①将作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）存货跌价准备（已计提的跌价准备）贷：开发产品（账面余额）2019年8月6日25②自用房地产转换为投资性房地产2019年8月6日26借：投资性房地产累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备2019年8月6日27【例】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日，为期5年。20×7年4月15日，这栋办公楼的账面余额50000000元。已计提折旧3000000元。借：投资性房地产50000000累计折旧3000000贷：固定资产50000000投资性房地产累计折旧（摊销）30000002019年8月6日28（2）将投资性房地产转为自用2019年8月6日29借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备2019年8月6日302.公允价值模式下的转换(重点掌握）（1）投资性房地产转换为自用房地产①以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值②公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。2019年8月6日31借：固定资产或无形资产（转换当日的公允价值）贷：投资性房地产――成本投资性房地产――公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记）2019年8月6日32【例】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48000000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47500000元，其中，成本为45000000元，公允价值变动为增值2500000元。借：固定资产48000000贷：投资性房地产——成本45000000——公允价值变动2500000公允价值变动损益5000002019年8月6日33（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产2019年8月6日34①转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益借：投资性房地产―成本（转换当日的公允价值）累计折旧或累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备公允价值变动损益贷：固定资产、无形资产或开发产品2019年8月6日35【例】20×7年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年1月1日，租赁期限为3年。假设20×8年1月1日，该办公楼的公允价值为36000000元，其原价为50000000元，已提折旧13000000元。借：投资性房地产——成本36000000公允价值变动损益1000000累计折旧13000000贷：固定资产500000002019年8月6日36②转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益【特别注意】借：投资性房地产―成本（转换当日的公允价值）累计折旧或累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备贷：固定资产、无形资产或开发产品其他综合收益[处置投资性房地产时，将“其他综合收益”转入处置当期损益]。2019年8月6日372019年8月6日38五、投资性房地产的处置（127）（一）成本模式计量的投资性房地产1.收到款项借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入2.结转成本借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2019年8月6日39（二）公允价值模式计量的投资性房地产借：银行存款借：其他业务成本（最初的成本）借：其他综合收益公允价值变动损益（或贷）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（或借）贷：其他业务收入（出售取得的款项）注意：1、处置损益的计算收到的款项-处置时的账面价值（即上期末的公允价值）+转换时计入其他综合收益的金额2、对当期损益的影响除处置损益外，还要考虑租金收入2019年8月6日402019年8月6日41【例题】乙房地产公司于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。2019年8月6日42（1）2007年1月1日借：投资性房地产—成本2200贷：开发产品2000其他综合收益200（2）2007年12月31日借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益50贷：投资性房地产—公允价值变动502019年8月6日43（3）2008年12月31日借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益30贷：投资性房地产—公允价值变动302019年8月6日44（4）2009年12月31日借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益70贷：投资性房地产—公允价值变动702019年8月6日45（5）2010年1月5日借